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[이슈진단]- 11·19대책 이후 김포 부동산

때려도 오르고 안 때려도 오르고…무관심 시급한 김포 집값

정부發 개발 호재에 갭투자 수요 몰린 경기도 김포

핀센규제에도 GTX-D 기대감에 중·장기 투자 활발

“정부 규제가 호재 검증한 꼴…실수요자 피해 우려”

배태용기자(tybae@skyedaily.com)

기사입력 2020-12-08 13:35:45

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▲ 지난달 19일 정부가 최근 집값 상승이 대두된 경기도 김포를 조정대상지역으로 정했지만 시장이 좀처럼 안정될 기미가 보이지 않고 있다. 규제지정 이후, 매수심리는 오히려 오르고 신고가를 새로 쓰는 단지가 늘어나고 있다. 사진은 경기도 김포 아파트 밀집 지역 전경. ⓒ스카이데일리
 
경기도 김포 지역 부동산 열기가 좀처럼 가라앉을 기미를 보이지 않고 있다. 정부가 11·19 부동산대책을 통해 경기도 김포를 조정대상지역으로 지정했음에도 부동산 시세는 여전히 고공행진을 거듭하고 있다. 정부發 SOC사업, 교통인프라 확대 등의 호재가 아직 시장에 완전히 반영되지 않았다는 기대감에 매수세가 꺾이지 않고 있다.
 
오히려 정부 대책 발표 이후 매수심리가 더욱 높아지는 양상이다. 신고가를 새로 쓰는 아파트 단지도 하나 둘 늘고 있다. 한쪽에서는 호재는 던지고 다른 쪽에서는 규제를 가하는 식의 모순된 조치가 지금의 결과를 낳았다는 게 전문가들의 분석이다. 주목되는 사실은 시장의 불안정이 지속되면서 애꿎은 실수요자의 피해만 늘고 있다는 점이다.
 
전세난 이후 주목받기 시작한 김포…유입 늘며 집값 급등하자 곧장 핀셋규제
 
올 8월 정부·여당의 임대차3법 도입을 기점으로 경기도 김포의 부동산 시장은 들끓기 시작했다. 임대차3법으로 서울 비롯한 수도권, 지방 주요도시의 전셋 시세가 크게 뛰면서 비규제지역 갭투자가 유행처럼 번졌기 때문이다. 갭투자 수요가 늘면서 서울에서 가까운 김포의 아파트 거래량은 급등했다.
 
수도권에서 몇 되지 않은 비규제지역이었기 때문에 대출도 많이 나오는 데다 전세수요도 높았기 때문이다. 갭투자 수요가 몰리면서 아파트 시세도 크게 올랐다. 결국 정부는 지난달 19일 김포를 조정대상지역으로 지정했다. 조정대상지역으로 지정되면 다주택자 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제, 지역 내 2주택 이상 보유 시 종부세 부과 등이 적용된다.
 
당초 정부는 규제 강화로 김포 부동산 과열 현상이 한 풀 꺾일 것이라고 예상했지만 결과는 정반대였다. 거래량만 줄었을 뿐 시장 과열은 계속 이어졌다. 여전히 김포 아파트 시세 상승세는 이어지고 있으며 매수심리도 계속해서 오르는 양상을 나타내고 있다.
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 이호연] ⓒ스카이데일리
 
KB부동산의 주간매매 시장 동향에 따르면 김포 아파트 매수우위지수는 대책 발표 이전인 지난달 16일 92.1이었지만 발표 이후인 23일 98.2로 올랐다가 30일 103.7까지 상승했다. 매수우위지수는 숫자가 올라갈수록 매수자가 많은 것을 의미한다.
 
매수세가 강해지면서 김포 소재 대부분의 아파트는 신고가를 줄줄이 경신하고 있다. 일례로 운양동 한강신도시푸르지오 아파트 전용면적 60㎡은 지난달 25일 7일 전 신고가 대비 2500만원 오른 4억5500만원에 실거래됐다. 현재는 신고가 대비 5000만원 가량 오른 5억100만원에 매물이 나와 있는 상태다.
 
구래동 화성파크드림(85㎡) 아파트도 지난달 24일 4억9900만원에 팔렸다. 11월 초 4억6700만원에서 2200만원 비싼 가격이다. 현재 호가는 최고 6억7000만원에 달한다. 걸포동 ‘오스타파라곤3단지’ 전용 157㎡는 지난달 25일 1억2300만원 상승한 7억7000만원에 거래됐다.
 
김포 구래동 B공인중개사는 “조정대상지역으로 지정됐지만 김포 아파트 시세는 떨어지지 않았고 문의도 꾸준하다”며 “4억원 중후반대였던 아파트값이 5억∼6억원까지 오른 상태다. 대책 직후라 곧장 거래로 이어지지는 않고 있지만 몇 주간의 관망세가 지난 후에 거래가 급격하게 늘어날 것으로 예상된다”고 설명했다.
 
규제 이후에도 심상찮은 김포…규제가 끈 이목에 중·장기 투자 수요 늘어
 
부동산업계 안팎에서는 김포가 조정대상지역으로 지정됐음에도 매수세가 꺾이지 않은 이유에 대해 김포 내 호재가 아직 완전히 반영되지 않았다는 기대감 때문인 것으로 보고 있다. 김포는 올해 만해도 산곡6지구, 풍무2지구, 향산지구 등 도시개발 사업이 완공됐으며 다수의 교통 호재도 존재한다.
 
▲ 부동산업계 안팎에서는 김포의 매수세가 꺾이지 않고 있는 이유가 시장 내 호재가 완전히 반영되지 않았다는 심리가 작용하고 있기 때문이라 보고 있다. 앞으로 GTX-D 수혜를 예상한 장기 투자 수요가 늘며 매수세가 꺾이지 않았다는 분석이다. 사진은 경기도 김포 소재 한 아파트 단지. ⓒ스카이데일리
 
지난달 26일에는 ‘계양~강화 고속도로 건설’이 기획재정부 예비타당성조사 재정사업평가위원회를 통과됐다. 계양~강화 고속도로 개통 시 인천 서북부지역이나 서울에서 김포까지 소요시간이 1시간에서 30분대로 단축된다. 또 경기도는 인천 지하철 5호선 양촌역 연장, 지하철 5호선 김포 연장 계획 등도 적극 추진 중이다.
 
도시개발 사업과 교통 호재가 여럿 존재해 기대심리가 높은 가운데 최근에는 GTX-D 노선 호재 가능성도 점쳐지고 있다. 지난 10월 인천시가 발표한 GTX-D 노선에 대한 사전타당성 조사 결과에 따르면 인천국제공항-하남 노선과 통진-하남 노선을 동시에 건설할 경우 각각 착공할 때에 비해 높은 B/C 1.03이 나왔다.
 
국토부도 GTX-D가 김포를 지나는 것을 공식화한 듯한 발언으로 기대감을 부추겼다. 국토부 관계자는 지난달 19일 조정대상지역으로 김포를 지정하면서 “김포시는 특히 GTX-D 교통호재가 있어서 규제지역으로 지정했다”고 언급했다.
 
김포 소재 K부동산 관계자는 “계양~강화 고속도로 예타가 통과된 데다 GTX-D까지 유력시되면서 장기적인 투자를 노린 이들이 매수세는 여전하다”며 “향후 GTX-D 확정되면 착공, 완공에 걸쳐 크게 반등할 것이라는 기대감이 맴돌고 있다”고 귀띔했다.
 
전문가들은 정부의 핀셋 규제가 오히려 김포 부동산 과열 현상에 기름을 부은 형국이라고 입을 모은다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수) “그동안 낙오 돼 왔던 김포는 오랜 기간 외면 받으며 수도권 내에서도 집값이 저렴한 편이었다”며 “하지만 최근 몇 년 동안 각종 개발이 속전속결로 이뤄지며 투자 수요가 급증했다”고 운을 뗐다.
 
이어 “무엇보다 가장 크게 영향을 미칠 GTX 호재가 던져진 가운데 정부가 이를 의식이라도 한 듯 규제까지 감행해 투자자들의 이목이 한꺼번에 김포로 쏠렸다”며 “장기 투자 수요가 늘어나 가격이 상승할 경우 실수요자의 피해로 이어질 가능성이 높다”고 지적했다.
 
[배태용 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
 
 

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