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지난해 이후 주택시장 하락세 속에서 깡통전세·역전세가 증가하는 가운데, 올 하반기부터 속속 만기가 도래해 위험가구가 더욱 늘어날 것이라는 전망이 나온다.
29일 한국은행 ‘국내외 경제 동향 및 전망’ 보고서에 따르면 잔존 전세계약 중 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 ‘깡통전세’ 위험가구 비중은 작년 2월 2.8%(5만6000호)에서 올해 4월 8.3%(16만3000호)로 급증했다.
전세시세가 기존 전세보증금보다 낮은 ‘역전세’ 위험기구 비중도 작년 1월 25.9%(51만7000호)에서 올해 4월 52.4%(102만6000호)로 크게 높아졌다.
이러한 데이터는 한은 조사국이 부동산 실거래 마이크로데이터를 연평균 약 200만 건에 달하는 전·월세 신고 가구를 분석한 결과로, 아직 계도기간에 속하는 전·월세 신고제를 고려하면 실제 위험가구는 더 많을 수 있다는 분석이 나온다.
지역별로 깡통전세와 역전세 비중을 살펴보면, 서울(깡통전세 1.3%, 역전세 48.3%)보다 비수도권(14.6%, 50.9%)과 경기·인천(6.0%, 56.5%)에서 높은 것으로 나타났다.
깡통전세 주택 수는 비수도권(9만7000호), 경기·인천(4만3000호), 서울(7000호) 순으로 많았으며, 역전세 주택 수는 경기·인천(40만6000호), 비수도권(33만8000호), 서울(27만8000호) 순으로 많았다.
올 4월 기준 깡통전세에 해당하는 주택의 경우 평균적으로 기존 보증금 대비 매매시세가 2000만 원가량 낮은 것으로 나타났다.
역전세에 해당하는 주택의 경우 기존 보증금 대비 현재 전세가격이 평균 7000만 원 정도 하회하는 것으로 나타났다.
깡통전세의 기존 보증금과 매매시세 격차의 상위 1%는 1억 원 이상인 것으로 분석됐으며, 역전세의 기존 보증금과 현재 전세가격 격차의 상위 1%는 3억6000만 원 이상인 것으로 분석됐다.
이처럼 깡통전세와 역전세 비중이 높아진 것에 대해 한은은 “최근 몇 년간 주택시장 변동성이 컸던 데 주로 기인한다”면서 “올 하반기와 내년 상반기에 상당부분 만기가 도래하는 것으로 나타났다”고 말했다.
실제로 4월 기준 깡통전세 계약 중 올 하반기와 내년 상반기에 만기 도래하는 비중은 각각 36.7%, 36.2%이며, 역전세는 올 하반기 28.3%, 내년 상반기 30.8%가 만기 도래하는 것으로 나타났다.
현재 시점부터 내년 6월까지 깡통전세의 72.9%가 계약 만료되고, 역전세의 59.1%가 계약이 만료되는 것이다.
한은은 “전세보증금이 7억 원을 넘는 고가 전세나 담보대출이 많은 주택은 전세보증금 반환보증 가입이 어렵다”면서 “특히 임차인이 선순위 채권자 지위도 확보하지 못한 경우에는 경매가 진행되더라도 보증금 미반환 리스크가 커질 수 있다”고 말했다.
한편, 주택시장의 급격한 하락세는 진정(매매가격 기준 지난해 말 –2.0%, 올 4월 –0.5%)됐으나, 여전히 높은 금리수준, 전세시장 불안 등을 고려할 때 당분간 하방압력은 지속될 것이라는 전망이다.
한은은 “깡통전세와 역전세의 증가는 전세보증금 미반환 리스크를 확대시킬 뿐만 아니라 주택시장의 하방압력을 높일 수 있다”면서 “또한 깡통전세와 역전세에 따른 보증금 상환 부담이 매물 증가로 이어져 매매가격에 대한 하방압력으로 작용할 수도 있다”고 설명했다.
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