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강남역 9번 출구를 나오면 물결 모양을 한 GT타워가 우뚝 서 있다. GT타워의 독특한 외관은 빌딩 숲 사이에서 단연 눈길을 사로잡을 만하다. 부동산 관계자에 따르면 GT타워 시세는 4000억원을 넘어선다. 이 건물을 일군 인물은 김공칠 전 가락건설, 대공개발 회장이다. 초등학교 학력이 전부인 김 전 회장은 1960년 중반이후 강남 요지를 사들였고 1990년대에 빌딩 건축에 나섰다. 2008년 세상을 떠난 김 전 회장에 이어 김대중(57)회장이 건물을 소유하고 있다. 김 회장은 강남역 일대에만 GT타워를 포함, 대각빌딩, 대공빌딩, 가락빌딩 등 빌딩 4채를 소유하고 있다. 스카이데일리가 부동산(빌딩) 엿보기 1탄으로 강남역 랜드마크인 GT타워를 취재했다. 
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▲ 강남역 일대 랜드마크 빌딩으로 시선을 사로잡는 GT타워(사진)는 지하 8층, 지상 24층 규모다. GT타워 소유주는 가락건설이다. 가락건설은 김대중 대표가 100% 소유하고 있다. 부동산 관계자에 따르면 GT타워 가치는 약 4113억원 안팎으로 예상된다. ⓒ스카이데일리
지하철 강남역 9번 출구를 나오면 물결 문양의 24층 빌딩이 보인다. ‘GT타워(동관)’로 불리는 이 건물은 가락건설 김대중 회장이 100% 소유하고 있다.
동·서양 협업으로 지어진, 고려청자 닮은 빌딩예술 눈길
GT타워는 독특한 외관으로 ‘불타오르는 빌딩’, ‘춤추는 빌딩’, ‘파도치는 빌딩’ 등 다양한 이름으로 불린다. 2011년 네덜란드 건축가 피터 카운베르흐씨와 인테리어 디자이너 김종호씨의 협업으로 완성됐다.
GT타워는 지하 8층, 지상 24층 규모에 높이만 무려 130m다. 토지 면적은 4033㎡(약 1220평), 연면적은 5만4583㎡(1만6511평)에 이른다. 고려청자에서 모티브를 얻은 GT타워는 건물 전면이 커튼월로 만들어졌다. 커튼월은 외부로부터 비나 바람, 소음이나 열을 차단하는 벽체다. S라인이 돋보이는 외관 때문에 보는 위치에 따라 빌딩 모양이 달라진다.
특이한 외관을 살리기 위해 기존 건축 공법의 한계를 뛰어 넘었다. 완벽한 S라인을 구현하기 위해 설계단계에서부터 3차원 설계방식을 도입했다.
2008년 9월부터 29개월 간의 공사를 거쳐 2011년 완성됐다. GT타워는 국내 빌딩 역사상 처음으로 물결 문양을 시도했으며, 성공작으로 평가받고 있다. 또 지진과 태풍에도 견딜 수 있는 내진 설계까지 도입했다.
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시공사인 대림산업 관계자에 따르면 GT타워에는 층별, 위치별로 각기 모양이 다른 2300여 종의 유리를 포함해 총 1만2500장의 유리를 사용됐다.
빌딩 시세와 관련해 이승진 원빌딩 팀장은 “토지 가격으로 본다면 3.3㎡당 2억5000만원 선으로 약 3050억원에 달한다”며 “고층 빌딩이기 때문에 토지면적보다 연면적 평당 단가로 계산하는 게 보다 정확하다”고 말했다. 그는 이어 “연면적 3.3㎡당 2500만원으로 계산하면 총 4113억원이 예상된다”고 덧붙였다.
초졸학력 전부 해남 출신 김공칠 회장, 부동산으로 엄청난 자산 축적
GT타워를 본 서울 사람들은 많지만, 건물주는 베일에 쌓여있었다. GT타워는 김대중 회장의 선친인 고 김공칠 전 회장이 건물을 올렸다. 김 전 회장은 1919년 전남 해남군에서 태어났다.
초등학교 학력이 전부인 김공칠 회장은 부동산으로 조 단위의 부를 쌓은 입지전적인 인물이다.
▲ 김대중 회장과 가락건설은 GT타워 이외에도 강남역 인근 빌딩 3채를 더 소유하고 있다. 사진 왼쪽부터 가락빌딩, 대각빌딩, 대공빌딩이다. ⓒ스카이데일리
김 회장은 19살 때부터 완도 금융조합에서 일을 시작했다. 금융조합은 지금의 신용협동조합과 비슷한 기관이었다. 금융에 몸을 담은 그는 이재에 능했다. 36살의 나이로 공해산업을 설립, 창업의 길로 들어섰다.
공해산업은 무역업을 영위하던 회사다. 독학으로 부동산을 공부한 김공칠 회장은 1966년 GT타워 부지를 사들였다. 일찌감치 부동산의 가능성에 눈을 뜬 그는 서울 시내, 특히 강남 땅을 사들이기 시작했다.
1992년 부동산 매매 및 임대 관리업을 하는 대공개발을 설립한 후 본격적으로 빌딩 준공에 착수했다. 그해 테헤란로에 위치한 대공빌딩을 필두로 1994년 서초대로 대각빌딩을 지었으며 1997년 서초대로 가락빌딩과 종로 창신동에 동대문 빌딩을 준공했다.
2008년 김공칠 회장이 세상을 떠난 후 김대중 회장이 선친의 뒤를 이어 대공개발과 가락건설 회장직을 맡고 있다.
4000억원 넘는 가치에 임대수익률 4% 근접 ‘세금 연 25억 추정’
부동산 전문가에 따르면 GT타워는 임차인들로부터 임대료 및 관리비로 월 13억원 안팎을 벌어들이는 것으로 추산되고 있다. 전세 보증금은 뺀 금액이다.
이승진 원빌딩 팀장은 “GT타워 보증금은 평당 54만원, 월세는 평당 4만3000원, 관리비는 평당 3만5000원 선으로 볼 수 있다”며 “보증금은 모두 합해 약 89억원으로 추산된다”고 설명했다. 그는 이어 “시세 대비 임대 수익률은 약 4%에 가깝다”고 덧붙였다.
지하 8층, 지상 24층 GT타워에는 다양한 회사가 입점했다. 스타벅스코리아, 코오롱인더스트리, 한국엘러간, 한국로슈, 제일기획, 한국무라타전자, 카카오프렌즈 등 이름만 들으면 알만한 기업들이다. 24층 스카이라운지에서는 한강과 강남 풍경을 한 눈에 감상할 수 있다.
지하 3층에서 지하 6층까지는 주차장 용도로 쓰고 있는데 총 226대의 차량 주차가 가능하다. 지하 2층에서 지상 3층에는 음식점을 비롯해 편의점, 병원 등이 입주해 있다.
시선이 가는 시설은 아이스링크가 있다는 점이다. 860㎡(260평) 규모의 아이스링크는 12월부터 2월까지 연중 석달만 오픈한다. 강남 한복판에서 스케이트를 탈 수 있는 장소로, 자녀를 동반한 학부모나 이색 데이트 장소를 찾는 젊은이들에게 인기가 높다.
▲ 김대중 회장과 가락건설은 강남역 요지에 빌딩 4채를 소유하고 있다. 김 회장은 가락건설 지분 100%를 소유하고 있다. 이 때문에 가락건설 소유빌딩 역시 김 회장 개인 소유나 다름 없다는 게 부동산 업계의 시각이다. ⓒ스카이데일리
옥탑층에는 태양열 설비를 구축해 태양관 설비 및 정보통신 1등급 빌딩으로 선정되기도 했다. 또 고효율 빙축열 시스템운전 방식을 채택해 효율적으로 에너지를 관리하고 있다.
등기부등본에 따르면 코오롱인더스트리는 11개 층을 임대하고 있으며 319억원의 전세권을 설정했다. 코오롱인더스트리가 임대하고 있는 총 연면적은 1만3914.5㎡(약 4209평)다.
제일기획도 GT타워 3개층을 차지하고 있다. 제일기획은 18~20층을 임대하고 있으며 전세금으로 91억9000만원을 설정했다. 이 외에도 한국무라타전기 77억원, 스타벅스코리아 3억6000만원, 카카오프렌즈 5억9000만원의 전세금을 각각 설정했다. 이들 3개 회사가 설정한 전세금만 약 500억원에 이른다.
김대중 회장과 같은 부동산 거부들은 매달 들어오는 임대료만큼이나 세금에 관심을 쏟을 수밖에 없다.
세금과 관련해 우승일 세무사는 “소유주의 전체 재산이 아니라 빌딩 하나만 놓고 단순하게 추정한 수치”라고 전제하고 “공시지가를 토대로 GT타워 재산세 3억원, 종합 부동산세 19억원 등 매년 납부하는 세액은 약 25억원 선으로 예상된다”고 추정했다.
국토부 실거래가에 따르면 GT타워 3.3㎡당 공시 지가는 1억1435만원이다. 이를 토대로 한 GT타워 전체의 공시 지가는 1395억원이다.
김 회장처럼 엄청난 부를 쌓은 사람들은 세금만큼이나 증여 및 상속세에 대해 신경쓴다. 현행법에서는 30억원을 초과한 금액에 대해서는 공시 지가의 절반을 상속 및 증여세로 내야한다.
정영민 나눔153 세무회계 대표는 “30억원이 넘는 빌딩의 상속 및 증여세는 50%다”며 “공시 지가를 토대로 GT타워를 상속 혹은 증여한다고 가정하면, 상속세 추정치는 약 698억원에 이른다”고 설명했다.
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