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[테헤란로의 빌딩들<95>]-부동산 엿보기(⑧이지스자산운용 투자빌딩)

8년만에 10조 자산, 또 1조 빌딩 산 공무원 신화

아모레·쿠팡 입주건물 빅베팅…건교부 차관 출신 4천억 출발 ‘리츠 代父’

정성문기자(mooni@skyedaily.com)

기사입력 2017-04-05 00:27:39

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지난 2001년 4월 국내에 리츠(REITs)가 처음 도입됐다. 이후 부동산 투자회사법 제정으로 부동산 지분을 주식처럼 보유할 수 있게 됐다. 리츠를 통해 대형 부동산을 간접 투자를 할 수 있게 됨에 따라 시장의 투명성이 높아졌다. 공모 리츠의 경우 지분을 팔 때 세제 혜택도 주어진다. 리츠 회사가 생겨난지 1년만인 2002년에 5584억이었던 리츠 자산 규모는 2015년 말 기준 18조3000억원으로 불어났다. 이런 추세를 타고 공격적인 경영으로 회사 설립 6년만에 업계 1위로 올라선 기업이 있다. 이지스자산운용이란 회사인데, 지난달에만 1조원 가까운 거액을 투자하기로 약정했다. 스카이데일리가 이스지운용이 매입 예정인 서울 시내 대형 빌딩을 취재했다.

 ▲ 이지스자산운용은 지난 3월 말 청계천 랜드마크 빌딩인 시그니쳐타워(사진)를 사들였다. 부동산 관계자에 따르면 두달 내에 매입 절차를 마무리할 예정인 것으로 알려졌다. 매입금액은 약 7260억원으로 알려졌다. ⓒ스카이데일리
 
이지스자산운용은 최근 강남과 강북의 대형 빌딩 2채를 잇따라 사들였다. 우선 지난주 서울 중구 소재 ‘시그니쳐타워’를 약 7260억원에 매입하기로 했다. 이에 따라 청계천로 랜드마크 빌딩인 시그니쳐타워는 현재까지는 올해 최고가에 매각된 부동산으로 기록됐다.
   
앞서 이지스운용은 3월 둘째주에 서울 삼성동 소재 ‘엔씨타워2’ 빌딩의 우선 협상자로 선정되는 등 공격적인 투자 행보를 이어가고 있다. 건물 매입 절차는 두달 내에 마무리될 예정으로 알려졌다. 이지스가 매입한 빌딩 2채 가격은 총  1조원에 달한다.  
 
아모레 본사 입주한 청계천 랜드마크, 평당 2400만원에 매입
 
2015년부터 매각설이 불거졌던 시그니쳐타워는 새 주인을 맞게 됐다. 청계2가 교차로와 맞닿아 있는 이 건물은 지하 6층, 지상 17층 규모의 쌍둥이 빌딩이다. 외국계 부동산 회사인 아쎈다스가 투자하고, 두산중공업이 시공을 맡아 2011년 준공했다.  
 
빌딩 토지 면적은 6937.6㎡(약 2099평), 연면적은 9만9997.1㎡(약 3만0249평) 규모다. 빌딩의 절반쯤을 아모레 퍼시픽이 본사가 이용하고 있다. 그 밖에 금호석유화학그룹, 주식회사 동양, 이니스프리, 에스쁘아 등이 입주해 있다.  
 
빌딩 내부에는 총 20대의 엘리베이터가 있고 주차 공간만 무려 436대에 달한다. 임대료는 보증금은 3.3㎡당 106만원, 월 임대료 3.3㎡당 10만6000원, 월 관리비는 3.3㎡당 4만4000원이다.  
 
주차는 임대면적 330㎡(약 100평)당 1대가 무료이며, 유료는 월 22만원이다. 인근 부동산 관계자에 따르면 연면적을 기준으로 빌딩 보증금 총액은 약 320억원, 관리비를 포함한 월 임대료는 약 45억원에 이를 것으로 내다봤다.  
 
강남 빌딩 전문가들은 “이지스자산운용 측이 시그니쳐타워 매입을 위해 연면적 3.3㎡당 2400만원, 총 7260억원을 써낸 것으로 안다”고 설명했다. 
 
쿠팡 본사 입주한 건물 평당 2180만원에 매입, 리모델링 후 임대할 듯
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리
 
이지스자산운용은 지난 3월 테헤란로 소재 엔씨타워2 매입 우선협상대상자로 선정됐다. 현재 쿠팡이 본사 사옥으로 사용 중인 건물로 포스코 사거리에 있다. 쿠팡은 잠실에 신사옥을 마련했다.  
 
NC타워2(구·경암빌딩)로 불리는 이 빌딩은 저층부 기업은행을 제외한 나머지 층은 쿠팡 본사가 이용하고 있다. 지하 7층, 지상 19층 규모의 대형 오피스 빌딩이다.  
 
1994년 완공된 NC타워2의 토지면적은 1691.4㎡(약 512평), 연면적은 2만6839.1㎡(약 8119평)다. 빌딩 내부에는 총 4대의 엘리베이터가 있으며, 자동차 230대 주차가 가능하다. 보증금은 3.3㎡당 80만원, 월 임대료는 3.3㎡당 8만원, 월 관리비 3.3㎡당 3만6000원이다. 
   
테헤란로 부동산 관계자는 NC2타워의 임대수익을 연면적 3.3㎡로 계산했을 때 보증금은 약 65억원, 관리비 포함 월 임대료는 약 9억원 선에 이를 것으로 평가했다. 
 
이 관계자는 “NC2타워 매입 절차를 마무리하면 테헤란로를 대표하는 비즈니스센터로 리모델링할 예정인 것으로 알고 있다”며 “쿠팡 본사는 이달 안에 사옥을 옮길 계획으로 있다”고 덧붙였다.  
 
이와 관련, 오승민 원빌딩 팀장은 “NC타워2 매입에 연면적 3.3㎡당 2180만원으로 총 1770억원을 써낸 것으로 알고 있다”며 “매입가는 싸지도 비싸지도 않는 적정가격”이라고 평가했다. 
 
업계에 따르면 이지스자산운용은 대출을 포함해 국내 7조5000억원, 해외 3조원 등 총 10조5000억원의 자산을 운영 중인 것으로 전해진다. 2010년 4000억원으로 출발해 2013년 5조원, 2015년 9조원대로 덩치를 급속히 불려왔다.
 
김대영 대표 48% 최대주주, 우리은행 및 한국토지신탁도 각 8% 지분 보유 
 
 ▲ 설립 6년 만에 부동산 자산운용 업계 1위에 오른 이지스자산운용은 청계천 랜드마크빌딩에 이어 테헤란로 빌딩 매입에 나서 엔씨타워2(사진) 우선협상 대상자로 선정됐다. 매각 금액은 1770억원 수준으로 알려졌다. ⓒ스카이데일리
 
이지스운용은 기존의 대형사들을 제치고 설립 6년만에 업계 1위로 올라섰다. 이 같은 급성장에 대해 회사 측은 기관투자자들로부터 신뢰를 얻었다고 자평하는 반면 일각에선 비정상적인 마케팅의 결과라며 평가절하 하는 지적도 나오고 있다.  
 
이지스자산운용은 김대영 대표(경영부문)가 지분 47.9%를 가진 최대주주다. 우리은행과 한국토지신탁도 각각 8%씩 지분을 소유하고 있다.  
 
건설교통부 차관과 대한주택공사 사장을 역임한 김 대표는 국내에 리츠가 뿌리내리는데 선구적인 역할을 했다는 평가를 받는다. 지난 2001년 설립된 국내 1호 부동산 자산 회사인 코람코자산신탁의 초대 대표를 맡아 7년간 경영했다. 
 
리츠 시장 잠재성을 눈여겨본 김 대표는 지난 2007년 코람코를 떠나 2010년 이지스의 전신인 피에스자산운용을 설립했다. 2011년에는 조갑주 국내부문 대표를 영입했고 2012년에는 사명을 이지스자산운용으로 바꿨다. 
 
김 대표가 코람코 초대 대표 재임 시절 조 대표는 부하 직원이었다. 조갑주 대표는 삼성생명과 현대건설에서 부동산 자산 관리 업무를 두루 경험한 베테랑으로 시선을 받았다. 서로를 한 눈에 알아본 두 사람은 국내 대표적 리츠 상품인 ‘코크렙’ 시리즈를 선보이며 업계에 큰 반향을 불러 일으켰다. 
 
이지스운용은 종로의 종로타워와 수송스퀘어, 중구의 정동빌딩·씨티센터타워, 해운대와 제주 신라스테이, 홈플러스 영등포점, 롯데마트 제주점, 런던 에버셰즈 본사 건물 등 국내외 부동산에 다양하게 투자했다. 작년에는 인사동 쌈지길도 사들였다.  
 
조갑주 대표는 지난해 6월 “부동산 시장이 좋지 않았던 지난 3년간 총 7조원에 대한 자산운용 평균 수익률이 약 7%였다”며 “자산 포트폴리오는 오피스 53%, 리테일 30%, 호텔 10% 등으로 구성돼 있다”고 밝힌 바 있다.  
 
하지만 최근 종로타워나 트윈트리타워 등 도심의 대형 빌딩 공실률이 높아져 업계에서는 ‘외형은 폭발적으로 성장했지만 부실 자산이 늘고 있는 게 아니냐’는 우려를 보내는 시각도 있다.

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