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[특별취재팀=이성은·이지현·김민아·정희조 기자]미군부대와 국방부 등 군 관련 시설이 밀집해 수십여 년 동안 개발 정체를 보여 온 용산구 내 노후지역이 새삼 조명을 받고 있다. 굵직한 개발 호재들로 용산이 급부상하면서 이곳 노후지역 역시 앞으로 남은 개발 호재로 평가되는 분위기다.
대한민국을 대표하는 부촌 중 한 곳으로 알려진 용산은 그간 극심한 빈부격차를 보여 왔다. 한남동·이태원동·이촌동 등 최고급 부촌과 고층빌딩 밀집지역 주변으로 판자촌들이 고립된 섬처럼 자리해왔다. 하지만 그동안 장애물로 평가되던 요인들이 하나 둘 해소되면서 노후지역 개발 또한 속도를 낼 전망이다.
고층빌딩 속 덩그러니 자리한 판자촌…재개발구역 지정 40년 만 첫 임시추진위원회 발족
부동산업계 등에 따르면 용산구 서계동은 서울역 서부역에서 마포구 공덕오거리 방면에 광범위하게 펼쳐진 산동네다. 동자동은 서울역 동측광장 맞은편의 KDB생명타워·센트레빌아스테리움서울 등 고층빌딩과 근래 지어진 초호화 주상복합 아파트 이면에 자리했다.
서울역의 서쪽과 동쪽에 위치한 서계동·동자동은 서울 내에서도 몇 남지 않은 판자촌들이 밀집한 곳이다. 수입차 전시장과 대형교회 및 호텔·대기업본사 등 대형 건축물의 뒤편에는 지금도 연탄으로 겨울을 나는 이들이 상당수 존재한다.
흔히들 ‘쪽방촌’이라 부르는 이들 지역은 과거 여관 밀집 지역이었다. 한국전쟁 후 서울역 인근에 위치한 여관들은 방을 잘게 나눠 차편이 끊긴 시간 눈 부칠 곳이 필요했던 이들에게 방을 제공했다. 오늘날 이들 여관에는 오갈 곳 없는 독거노인과 일용직근로자 등이 기거 중이다. 방은 그 규모에 따라 월에 10만원에서 15만원 사이다.
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| ▲크게보기=이미지클릭 [그래픽=배현정] ⓒ스카이데일리 |
쪽방촌 주변으로는 벽돌로 지어진 다세대주택들이 자리하고 있다. 1980년대부터 1990년대 초순 새롭게 지어지기 시작한 이들 주택들은 꼬불꼬불한 골목길 주변에 지어졌다. 차는 물론 사람 한명이 접근하기 힘든 골목도 있다. 겨울철에는 버스정류장까지 이어진 골목골목이 빙판길로 변해 아찔한 안전사고가 속출하기도 한다.
그동안 서계동 일대에 위치한 노후지역은 과거 국군기무사령부 수송대(현·국립극단 소극장 ‘판’) 배후에 자리했다는 이유로 사실 상 개발이 불가능한 지역으로 평가됐다. 부대 담벼락을 넘는 층고의 건축물들의 건축허가가 반려됐기 때문이다. 물론 개발 시도는 있었다.
서계동 일대는 과거 4차 뉴타운 대상지 후보 중 한 곳이었다. 하지만 3차까지 진행된 뉴타운 사업으로 인해 서울의 부동산 투기 문제가 심화됐다는 지적이 정치권 안팎에서 흘러나왔고 이에 서울시 4차 뉴타운 전체 후보지의 개발계획이 전면 중단됐다. 서계동에 불었던 개발호재도 자취를 감췄다.
개발 훈풍이 재차 불어온 것은 지난 1월께부터였다. 앞서 서울시는 실제 거주자들의 여론을 취합해 개발방식을 택하겠다며 세입자 중심의 여론조사를 실시했다. 그후 다수가 채택한 도시재생사업을 추진 중이다. 비록 당초 뉴타운이 추구했던 ‘재개발’과 다소 거리가 있는 ‘재생’에 초점을 맞춘 계획이지만 변화의 물꼬를 틔우기엔 충분한 것으로 평가됐다.
전문가들 역시 부동산 경기 침체 등의 문제로 유명무실해진 뉴타운 사업 대신 낙후된 도심의 기능을 재활시킬 수단으로 평가되는 ‘도시재생’에 주목하는 모습이다. 올 초부터 현재까지 서울시는 서계동 일원에 ‘생활환경재생-우리동네 가꾸기 시범사업’이란 명목아래 7억5000만원의 시비가 투입됐다.
동자동 역시 비슷한 양상으로 흘러가고 있다. 지난 1978년 11월 ‘재개발구역’으로 지정됐으나 끝내 개발이 무산됐던 이곳은 지난달 임시 추진위원회가 결성되며 개발의 신호탄을 쏘아 올린 상태다.
전문가들은 용산구 내 노후지역에서 감지되는 일련의 변화를 두고 긍정적인 평가를 내놓고 있다. 방법과 개발과정에서 불거질 수 있는 부작용 등에 대해 서울시 등 관계부처의 적극적인 대처만 이뤄진다면 기대 이상의 성과를 낼 것이라고 전망했다.
명지대학교 부동산학과 권대중 교수는 “근본적으로 보존이 골자인 도시재생은 주거환경에 변화를 줄 수 없는 개발방식임을 인식해야 한다”며 “보다 주민들이 원하는 부분에 서울시가 귀를 기울일 필요가 있다”고 설명했다. 이어 “소유주들이 실거주 하지 않는 만큼 시가 주도적으로 개발에 나서야 한다”고 덧붙였다.
권 교수는 “다만 개발이 본격화되면 쪽방촌 거주자들이 갈 곳을 잃을 수 있고 또한 대형개발이 동시다발적으로 진행될 경우 전·월세 가격이 급증해 서민들의 주거불안을 야기할 수 있다”면서 “예상되는 부작용에 잘 대처해 계획적이고 균형적으로 진행한다면 용산구 내 노후지역도 충분히 새로운 분위기로 재탄생할 수 있다”고 조언했다.
표류하던 한강로3가 40·65번지 개발시동…부대이전·철로지하화 관건
한강대교 북단부터 서울역까지 이어지는 한강대로는 그야말로 천지개벽이 이뤄지는 분위기다. 이곳은 홍등가, 개발반대 시위 과정에서의 인명피해 등 아픔이 유독 많았던 지역이다. 용산참사의 아픔을 간직한 국제빌딩전면4구역은 효성이 시공을 맡아 2020년 8월 준공을 목표로 ‘용산센트럴파크해링턴스퀘어’로 재탄생 할 예정이다.
반세기 이상 홍등가가 자리했던 곳에는 ‘래미안용산 더 센트럴’과 ‘용산푸르지오 써밋’이 모습을 드러냈다. 현재 이들 아파트는 입주가 한창이다. 지난달 준공된 아모레퍼시픽 신사옥 주변으로는 최근 십수년간 용산시티파크·파크타워·용산아스테리움·벽산메가트리움 등 중·대형 주상복합아파트 단지들이 하나 둘 모습을 드러냈다.
2000년대 초·중반 불어 닥친 부동산버블의 수혜로 서울시내에서 가장 많은 버스노선이 통과하는 한강대로의 스카이라인이 새롭게 만들어졌지만 인근의 한강로3가 40번지·65번지 일원은 그간 개발에서 동떨어져 있었다. 개발 시도가 없었던 것은 아니나 번번이 난항을 겪었다. 하지만 최근 이곳에도 개발 움직임이 꿈틀대고 있다.
40번지와 65번지는 한강대교 북단 좌측과 우측에 자리하고 있다. 현재 이곳에는 건축연령이 오래된 다·단층의 건물들이 자리했다. 그동안 이곳 일대는 한강과 거리가 짧아 고층건물이 지어질 경우 한강조망이 가능하며 한강 및 용산역 등과의 접근성도 뛰어난 지역으로 평가돼 왔다.
상가와 지역민 간 이견으로 재개발이 분리 추진돼 온 40번지(용산정비창전면1구역) 일원은 최근 통합개발로 가닥을 잡았다. 지난해 7월 추진위원회도 하나로 합쳐지는 등 여느 곳보다 사업추진의 열의가 높은 편이다.
얼마 전 관내 일부 지역의 문화재적 가치가 높아 조사를 이유로 사업계획이 반려되기도 했으나 서울시 도시계획위원회 차원에서 이곳 개발이 재검토에 들어갔다. 이르면 이달 말게 상정될 이곳 개발계획이 통과될 경우 40번지 일대에는 최고 100m 29층의 주상복합건물이 들어서게 된다. 각종 업무·상업시설을 비롯해 공공청사·공원 등이 조성될 예정이다.
육군복지단 등 군 시설로 인해 개발이 지체돼 온 65번지도 지난 8월 부대가 이전함에 따라 속속 개발에도 속도를 낼 전망이다. 앞서 재개발이 추진되는 과정에서 일부 건물들이 철거되는 등 일정부분 개발 사업이 진행되기도 했다. 이곳은 또 다른 개발 악재였던 철로도 지화화가 결정되면서 재개발 가능성이 더욱 커졌다.
용산구 내 한 부동산 관계자는 “용산역이 시·종착역인 경의중앙선 철로는 40번지·65번지를 거쳐 이촌역에 다다른다”면서 “최근 철길 지하화가 확정됨에 따라 65번지는 동부이촌동과 도보연결이 가능하게 될 것이다”고 언급했다. 이어 “철길 지화화가 확정되면 사실상 40·65번지 일대 지역 개발은 급물살을 탈 것으로 보인다”고 덧붙였다.
[이지현 기자 / 판단이 깊은 신문 ⓒ스카이데일리]
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