세법 개정에 따른 주택 범위·주택 수

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취득세, 취득 시점 세대 단위 합산…매매 주택, 1세대 다주택일 경우 취득세↑

이재명 필진페이지 + 입력 2021-07-05 10:30:31

주택의 범위와 주택 수

주택 수가 늘어남에 따라 세금 부담이 무거워지는 경우가 많다. 대표적으로 종합부동산세나 취득세가 주택 수에 따라 세금 부담을 달리하도록 세법이 개정되면서 주택 수가 세금 계산에서 중요한 이슈가 되고 있다.

주택 수의 판단이 중요한 또 다른 이유는 세법에서 판단하는 주택의 범위가 점점 더 넓어지고 있어서다. 아파트나 단독주택뿐 아니라 조합원 입주권이나 분양권처럼 아직 주택으로 완성되지 않은 권리도 주택으로 판단하는 것으로 변화하고 있다. 또 세금 종류에 따라 합산 대상인 주택 소유자 범위에도 차이가 있다. 따라서 주택과 관련한 의사 결정전에 변경된 세법 기준을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.

취득세, 취득 시점 세대 단위 합산

8월 지방세법 개정 시행으로 매매로 취득하는 주택이 1세대 다주택에 해당할 경우 취득세율이 높아지게 됐다. 취득 주택의 소재 지역이 비조정대상지역이면 1세대 3주택부터, 조정대상지역이면 1세대 2주택부터 높아진 취득세율을 적용한다. 예외적으로 일시적 2주택 기준에 해당한다면 1주택 취득세율을 적용 받을 수 있다. 주택의 합산 범위도 넓어졌다. 개정 시행일 이후 취득하는 조합원 입주권, 주택 분양권, 주거용 오피스텔(주택분 재산세 과세된 경우)도 1세대의 소유 주택 수에 포함해 취득세를 계산한다. 매매에 따른 취득세 계산 시 주택 수를 판단할 때 일정 기준을 충족하는 농어촌주택이나 시가표준액 1억원 이하 주택 또는 오피스텔, 상속 개시 후 5년 이내 상속주택 등은 제외한다.

종합부동산세

종합부동산세에서는 주택 수에 따라 3주택 및 조정지역 2주택의 경우 세율이 1주택과 달리 적용되므로 중요하다. 또한 다음 연도 세부담 상한에 영향을 미칠 수가 있다.

우선 종합부동산세는 인별 과세이므로 세대원의 주택 수를 합산하지 않는다. 다만 1세대 1주택 공제(9억원) 판단 시 세대 주택 수는 합산한다. 배우자 공동소유는 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다. 공동 상속주택의 경우 ‘지분율이 20% 이하이고, 지분상당 공시가격(공시가격×지분율)이 3억 이하’인 경우 주택 수에서 제외한다. 다만 공동소유 지분은 주택 수에서 제외되지만 그 공시가격 상당액은 합산해 과세된다/또한 1세대 1주택 공제(9억) 여부 판단 시에는 주택 수에 포함한다.

주택임대사업자

임대사업자들은 종합소득세 신고를 하기 전에 자신이 보유한 주택의 수에 대한 확인이 꼭 필요하다. 주택의 종류와 보유 형태, 임대 형태에 따라 과세대상 주택 수도 달라지기 때문이다.

월세소득인 경우 2주택 이상(기준시가 9억원 초과 시 1주택도 과세)이면 과세대상이 되고, 전세 등 보증금소득(간주임대료)은 3주택 이상(40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하 소형 주택은 제외)이어야 과세대상이 된다.

부부 보유 주택은 부부가 각자 보유한 주택은 합산한다. 예를 들어 부부가 각각 1채씩 주택을 보유하고 있다면 2주택자가 된다. 이 경우 월세소득은 과세대상이 되고, 전세보증금은 굳이 간주임대료로 환산해서 신고하지 않아도 된다.

한편, 공동 지분 주택은 여러 사람이 지분을 나눠가진 공동소유의 주택은 최다지분을 보유한 사람의 주택 수에만 포함된다. 지분이 가장 큰 사람이 2인 이상이면 각각 1채씩 보유한 것으로 계산하면 된다. 만약 최다 지분 보유자 2인이 합의해서 1명을 주택임대소득 귀속자로 결정하면 그 1명만 소유한 것으로 볼 수 있다.

반면, 이런 최다 지분 기준은 올해부터 소득세를 낼 때에는 좀 달라진다. 지난해 임대소득 신고부터는 소수 지분 보유자도 해당 임대주택 소득이 연 600만원 이상이면 해당 주택을 보유한 것으로 계산해야 하고, 기준시가 9억원 초과 임대주택은 지분을 30% 초과해서 보유하면 주택 수에 포함해야 한다.

이재명 필진페이지 +