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[이재명의 세무테크]

재개발 주택 취득세 납부는 취득 시기 따라 달라진다

입주권, 종부세 과세·중과세 적용 대상 아냐… 제산세는 부과

지난해부터 분양권 중과세율 부과 1년 미만 70%·나머지 60%

필자약력 | 기사입력 2022-05-10 11:20:04

▲ 이재명 세무사
 어느 지역이 재개발, 재건축 또는 택지 개발사업의 구역으로 지정됐다면 이곳에 부동산을 보유하고 있는 소유자들은 조합을 설립해서 해당 구역 내 토지 위에 건축물 등을 모두 철거하고 새로 지어지는 새 건물을 분양받을 수 있는 권리를 취득하게 된다. 이것을 입주권이라고 한다.
 
기존 조합원입주권은 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)상 ‘재개발사업 및 재건축사업’ 및 ‘빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법’의 소규모재건축사업에 있어서 ‘입주자로 선정된 지위’를 의미했다. 하지만 지난해 세법 개정으로 소규모주택정비법 상 ‘자율주택정비사업·가로주택정비사업·소규모재개발사업’을 올해 1월1일 이후 취득분부터 추가함으로써 조합원입주권의 범위가 확대됐다.
 
취득세
조합원 입주권을 취득한 경우 두 번에 걸쳐 세금을 내야 한다. 조합원 입주권은 예전에 갖고 있던 주택을 주고 새롭게 주택을 받는 식이다. 이에 따라 이전 주택과 신규 주택 모두에 취득세가 적용된다. 반면, 분양권은 준공 후에 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 주택 분양권은 분양권을 취득한 시점에 내야 하는 세금은 없다. 다만 주택이 완공되는 시점에 취득세를 납부해야 한다. 취득세에 적용되는 세율은 주택 분양권을 취득한 시기에 따라 달라지니 주의해야 한다.
 
보유세
종부세의 경우 입주권은 종부세 과세 대상이 아니기 때문에 주택 수에 반영하지 않고 그 자체로 중과세를 적용하지도 않는다. 대신 재산세는 부과한다. 입주권의 경우 주택이 멸실되지 않았다면 주택이나 토지에 대한 재산세가, 멸실됐다면 토지에 대한 재산세가 과세된다. 매년 6월 1일을 기준으로 주택 멸실 여부에 따라 재산세를 납부하면 된다.
 
주택 멸실 여부에 따라 재산세를 부과하는 입주권과는 달리 분양권은 재산세 과세 대상이 아니다. 재산세 적용 시엔 주택 수에 포함하지 않고 그 자체로 중과세를 적용하지도 않는 것이다.
 
양도소득세
입주권은 양도세의 경우에도 다주택자 양도세 중과세 대상에 해당되지 않는다. 다만 양도할 때는 분양권 중과세율이 적용된다. 올해부터 양도세 적용 시 분양권은 ‘취득하는 시점’부터 주택 수에 반영한다. 2021년 1월1일 이후 취득한 분양권은 다주택자 양도세 중과세와는 별도로 분양권 양도세율을 중과한다. 1년 미만 보유하다가 팔면 70%, 그 외의 경우 60%의 높은 세율을 적용받게 된다. 
 

 [스카이데일리 / skyedaily__ , skyedaily@skyedaily.com]
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