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대한민국에서 다섯 번째로 비싼 몸값을 자랑하는 이태원동 초고가 저택이 법원 경매시장에 등장했다.
이번 물건은 인근 실거래가와 호가보다 상대적으로 낮은 수준에 감정가가 책정돼 치열한 눈치싸움과 낙찰 경쟁이 예상된다.
서울서부지방법원 경매8계는 오는 26일 서울 용산구 이태원동 133-11 소재 1223㎡, 약 370평 토지와 지상 단독주택에 대한 첫 매각을 진행한다. 사건번호는 2025타경51735로 감정가와 최저입찰가는 232억8869만3530원이다.
이번 경매는 지분 공유관계를 정리하기 위한 공유물분할 경매다. 등기부에는 2025년 7월 25일 공유물분할을 위한 경매개시결정이 내려졌고 원혜성·변영제·변영목 씨가 신청인으로 기재됐다.
이 주택은 정부가 매년 발표하는 대한민국 단독주택 공시가격 순위에서 2024년부터 올해까지 5위를 기록하고 있다. 공시가격은 올해 181억7000만원으로 지난해 171억5000만원보다 10억2000만원, 5.95% 올랐다.
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입지는 고 구본무 LG 회장, 최태원 SK그룹 회장, 김호연 빙그레 회장. 서경배 아모레퍼시픽그룹 회장 등 주요 그룹 총수의 일가가 보유한 자택과 인접한 곳이다. 인근 단독주택 공시지가 1위를 11년째 기록하고 있는 이명희 신세계 총괄회장의 자택까지 위치한 이태원 부촌 내 핵심지역으로 꼽힌다.
부동산업계에 따르면 해당 주택은 다수의 지분권자가 존재하지만 재산상속 등을 거쳐 원씨 일가 측에서 비롯된 지분 구조를 갖고 있다. 현재 주택 전체가 비어 있는 공실 상태로 알려져 낙찰 이후 리모델링이나 신축 등 자산 활용이 상대적으로 수월할 것으로 분석된다.
등기부상 현재 소유 구조에는 국민은행 수탁 지분과 유한회사 제니타스프로퍼티즈 등 법인 명의, 원씨 일가 측 개인 지분이 포함돼 있다. 지분의 근간은 센추리 에어컨으로 알려진 경원세기 창업주 고 원종기 씨 일가의 상속자산으로, 원재연 전 큐릭스 대표 측 지분의 증여와 법인 이전, 최성 씨 지분의 신탁 이전 등이 이어지며 현재의 공유 구조가 형성됐다.
다만 최성 씨 지분 30%는 2024년 국민은행에 신탁 이전됐다. 이에 따라 입찰자는 경매 절차에 앞서 신탁원부상 수익자와 처분 권한, 매각대금 귀속 구조를 확인할 필요가 있다.
투자자들이 주목하는 부분은 건폐율 상향이다. 해당 지역은 2025년 7월부터 건폐율이 상향 조정돼 향후 신축 시 기존 건물보다 훨씬 넓은 면적을 활용할 수 있다.
현재 1223㎡, 약 370평 대지 위 지상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택이다. 1층 240.96㎡, 약 73평, 2층 99.01㎡, 약 30평, 지층 120.66㎡, 약 37평 등 연면적 460.63㎡, 약 139.3평 규모다.
상향된 건폐율 기준으로는 1층 건축면적을 최대 489.2㎡, 약 148평까지 확보할 수 있다. 제1종전용주거지역 및 자연경관지구의 층수·높이 제한이 함께 적용되는 만큼 실제 신축 규모는 토지이용계획확인서와 지구단위계획, 건축심의 여부를 통해 최종 확인해야 한다. 다만 단순 계산상 현재보다 두 배 이상 넓은 바닥면적을 확보할 수 있는 셈이다.
부동산업계는 이번 경매 시작가인 3.3㎡당 약 6300만원이 현 시장 상황을 고려할 때 낮게 책정됐다고 평가하는 분위기다. 이는 2024년 경매물건의 길건너 맞은 편 부지의 공매 낙찰된 사례를 기준으로 법원이 보수적으로 감정가를 책정했기 때문이라는게 업계의 진단이다.
당시 이지스자산운용은 이태원동 133-14, 133-17, 101-32 등 3개 필지 1402.122㎡, 약 424평을 260억원에 낙찰받았다. 1차 공매가는 495억원이었으나 8차례 유찰 끝에 최초가 대비 약 52% 수준에서 낙찰됐다.
8차례 유찰 이후 3.3㎡당 약 6132만원 수준에 낙찰된 해당 사례와 비교하면 이번 경매 시작가인 3.3㎡당 약 6290만원은 매력적인 수준이라는 게 업계의 평가다. 또한 현재 인근 매도호가가 3.3㎡당 1억~1억5000만원 선까지 형성돼 있고, 대형 필지와 직접 비교는 어렵지만 100평 내외 실거래가 기반 일반 시세 역시 3.3㎡당 8000만원에서 1억원 사이로 거론되는 점을 고려하면 20% 이상 낮은 가격이라는 설명이다.
가장 최근에는 같은 이태원역·한강진역 사이 고급주택지에 속하는 정용진 신세계그룹 회장 소유의 서울 용산구 한남동 단독주택이 255억원에 부영주택에 매각됐다. 서울 용산구 한남동 733-37·733-57 소재 단독주택으로 대지면적이 1104㎡, 약 334평이라는 점을 고려해도 이번 최저입찰가는 상대적으로 낮게 책정됐다는 게 부동산업계의 진단이다.
한 경매 전문가는 “비교 매물이 흔치 않은 공시가격 순위권의 상징적 매물이 서류상 복잡해 보이는 것과 달리 이해하기 쉬운 권리관계와 낮은 시작가로 나온 것은 매우 이례적”이라며 “건폐율 상향이라는 실질적인 호재까지 겹쳐 실제 낙찰가는 감정가를 뛰어넘을 것”으로 내다봤다.
반면 유엔빌리지 인근 부동산 관계자는 “경매 물건과 가까운 고 이건희 삼성 선대회장 보유 이태원 단독주택이 지난해 228억원에 거래됐다”며 “대지 1073㎡, 약 325평 규모로 3.3㎡당 7000만원 수준이었다. 상속세 재원 마련 성격의 매각으로 세간에 알려졌던 점을 고려하면 이번 경매 물건의 감정가가 낮게 보일 수 있다”고 말했다.
그러나 그는 “초고가 단독주택이 공개매물로 거래된 사례가 거의 없다”며 “소유자와 매수자층이 매우 제한적이고 호가나 실거래가의 의미가 크지 않아 관심만큼 경쟁이 치열하지는 않을 것으로 생각된다”고 덧붙였다.
한편 올해 기준 단독주택 공시가격 순위는 이명희 신세계그룹 총괄회장이 소유한 용산구 한남동 소재 단독주택이 313억5000만원으로 11년 연속 전국 1위를 유지하고 있다. 2위는 이해욱 DL그룹 회장 소유의 강남구 삼성동 소재 주택, 3위는 호암재단 소유의 이태원동 승지원, 4위는 서경배 아모레퍼시픽그룹 회장 소유의 이태원동 주택 등이다. 이번 경매 물건을 포함해 전국 상위 5위 주택 중 4곳이 한남동과 이태원동에 위치해 있다.
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