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부동산 거래에서 양도소득세를 계산할 때 취득가액을 정확히 입증하는 건 필수다. 소득세법은 양도차익을 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액으로 계산하며, 취득가액은 실제 거래 금액을 기준으로 한다. 하지만 이 금액은 계약서·등기부등본·취득세 신고 내역·회계 장부 같은 객관적인 증빙으로 뒷받침되어야 한다. 증빙이 부족하거나 불분명하면 세무 당국은 이를 취득가액으로 인정하지 않을 수 있다. 실제 사례를 통해 취득가액 입증의 중요성과 세법상 주의점을 살펴보자.
세무법인을 운영하는 김 세무사는 부동산 임대 사업을 위해 빌딩을 매수하기로 했다. 이 빌딩은 한 가족이 지분을 나눠 소유하고 있었고, 건물주는 지분 전체를 한꺼번에 팔고 싶어 했다. 김 세무사는 계약금을 지급하고 계약을 체결했지만, 잔금 지급일에 문제가 터졌다. 계약서에는 매도인이 잔금일까지 빌딩에 설정된 근저당을 말소해야 한다는 특약이 있었는데, 근저당이 말소되지 않아 김 세무사의 은행 대출이 막혔다. 매도인은 잘못을 인정하며 잔금을 김 세무사의 자금 사정에 맞춰 나눠 받기로 합의했다.
잔금을 지급하던 중 매도인은 세법 개정으로 양도소득세 부담이 커질까 봐 빌딩 지분 일부를 먼저 소유권 이전해 달라고 요청했다. 김 세무사는 이를 받아들였고, 이듬해 빌딩 전체 소유권을 넘겨받았다. 계약서는 빌딩 전체를 한꺼번에 매수하는 금액으로 작성됐지만, 실제로는 계약금과 잔금 외에 매도인 개인 계좌로 송금한 금액, 매도인의 대출금을 대신 갚은 돈, 임차인 보증금을 대납한 금액 등이 포함됐다.
몇 년 후, 김 세무사는 빌딩을 매각하며 양도소득세를 신고했다. 취득가액은 계약서에 명시된 금액으로 신고했는데, 나중에 보니 실제 지급한 금액이 계약서보다 훨씬 많았다. 억울함을 느낀 김 세무사는 국세청에 양도세 환급을 요청하는 경정청구를 냈다. 증거로 매도인에게 보낸 송금 내역과 부동산 중개수수료 영수증을 제출했지만, 국세청은 이를 받아들이지 않았다. 이유는 양도세 신고 당시 제출한 계약서·취득세 신고 내역·회계 장부 등 모든 자료에서 취득가액이 일치했기 때문이다.
이에 김 세무사는 조세심판원에 불복 청구를 제기하며, 지분 분할 이전과 추가 지급 금액을 반영한 새 계약서를 제출했다. 하지만 이 계약서는 처음 제출한 계약서와 계약 일자·금액 모두 달랐다. 국세청은 김 세무사가 세무사로서 장부 기재·취득세·양도세 신고를 정확히 할 줄 알았을 텐데 뒤늦게 다른 주장을 펼쳤다며 반박했다. 조세심판원도 김 세무사의 주장을 인정하지 않았다. 송금 내역·대출 상환 금액·보증금 대납분 등의 목적과 성격이 불분명하고, 소유권 이전 후 추가로 지급한 금액도 취득가액으로 보기 어렵다고 판단했다. 게다가 김 세무사가 등기·취득세·회계 장부·양도세 신고에서 일관되게 동일한 취득가액을 사용한 점을 근거로 뒤늦게 제출한 계약서와 송금 내역은 신뢰성이 부족하다고 결론 내렸다.
소득세법은 양도차익 계산 시 취득가액을 실제 거래 금액으로 인정하지만, 반드시 계약서·등기·과세 자료 같은 공식 증빙으로 입증해야 한다. 실제로 더 많은 돈을 지급했더라도 그 목적과 성격을 명확히 증명하지 못하면 취득가액으로 인정받기 어렵다. 따라서 부동산 거래 시 계약서 작성부터 지급 내역, 증빙 자료를 꼼꼼히 관리해야 세 부담을 줄일 수 있다.
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