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지난해 서울 주택 매수 시장에서 ‘가족 자금’ 의존도가 급격히 높아졌다는 분석이 나왔다. 대출 규제가 연이어 강화되면서 금융권 차입 비중이 줄어든 반면, 증여·상속을 통한 자금 조달이 1년 새 두 배 가까이 늘며 4조4000억 원대를 기록했다.
22일 국회 국토교통위원회 소속 김종양 국민의힘 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 서울 주택 매수 자금조달계획서 집계 자료에 따르면 지난해 서울 주택 매수에 활용된 증여·상속 자금은 4조4407억 원으로 집계됐다.
전년(2조2823억 원) 대비 약 2배 증가한 수치로, 2020년 10월 서울 등 규제지역에서 자금조달계획서 제출이 의무화된 이후 연도별 최대치다. 전체 조달 자금(106조996억 원)에서 증여·상속 자금이 차지하는 비중은 4.2%였다.
증여·상속 자금은 금리 인상기였던 2022년 7957억 원으로 급감했지만, 2023년 1조1503억 원으로 반등한 뒤 지난해 4조 원대로 급증했다. 시장에서는 지난해 6월 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 ‘6·27 대책’, 10월 15억 원 초과 주택에 대해 대출 한도를 4억 원·2억 원으로 낮춘 ‘10·15 대책’ 등 고강도 대출 규제가 영향을 미친 것으로 보고 있다.
실제 강남3구에서는 금융기관 대출을 통한 자금 조달 비중이 급격히 낮아졌다. 강남구는 지난해 7월 25.4%에서 12월 10.4%로 하락했고, 서초구는 22.8%에서 10.3%, 송파구는 24.5%에서 15.3%로 각각 떨어졌다. 같은 기간 증여·상속 자금이 늘면서, 지난해에는 증여·상속 자금(4조4407억 원)이 주식·채권 매각 대금(3조8916억 원)보다 약 5500억 원 많아졌다. 2024년에는 두 항목이 각각 2조 원대 초반으로 비슷한 수준이었다.
자치구별로 증여·상속 자금 유입이 가장 큰 곳은 송파구(5837억 원)였고, 강남구(5488억 원), 서초구(4007억 원), 성동구(3390억 원)가 뒤를 이었다. 동작구(2609억 원), 강동구(2531억 원), 영등포구(2435억 원), 용산구(2111억 원) 등도 2000억 원대를 기록했다. 전체 조달 자금 대비 증여·상속 비중은 송파구(5.2%)가 가장 높았고, 중구(4.9%), 강남·성동구(각 4.6%), 서초·동대문구(각 4.4%) 순으로 나타났다.
전문가들은 고가 주택 시장을 중심으로 ‘대출 축소→가족 자금 동원’ 흐름이 강화되고 있다고 본다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “주택 가격 상승과 강력한 대출 규제로 자금 조달에 어려움을 겪는 청년층 매수자들이 부모 자금을 증여받아 주택을 사들인 결과로 보인다”고 분석했다.
상속 관련 지표도 동반 증가했다. 지난해 서울에서 아파트·연립·오피스텔 등 집합건물의 상속에 따른 소유권 이전 등기 건수는 1만9030건으로, 2010년 통계 집계 이후 최다를 기록했다. 대출 규제 강화와 고령층 자산 이전이 맞물리며 서울 주택 시장에서 ‘상속·증여 자금’의 영향력이 확대되는 흐름이 당분간 이어질 수 있다는 전망이 나온다.
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