상가주택 매입 시 세금문제도 꼼꼼히 따져봐야

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세법은 전문지식 자체적으로 추진하다간 낭패…전문가 자문 권고

이우람 필진페이지 + 입력 2018-10-01 10:42:54

세금은 줄일 수 있는 방법이 있다면 그 누구라도 줄이고 싶어할 것이다. 흔한 말로 '세금은 요람에서 무덤까지'란 말이 있다. 껌 한통부터 건물 매입까지 우리는 세금에서 자유로울 수 없다. 그렇다면 우리는 합법적인 범위 안에서 최대한 절세를 해야 한다.

이번 9.13 대책 이후로 주택 취득 및 보유에 대한 규제가 강화되면서 빌딩시장에도 영향을 주고 있다. 빌딩 전체의 용도가 상가나 사무실이면 관계가 없지만 우리가 흔히 말하는 상가주택은 취득이나 매각 시에 세금문제를 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다.

한경경제사전에 따르면 상가주택은 점포 겸용 주택으로 주택지 안에 소규모 점포가 있는 주택을 말한다. 오로지 상가나 사무실이 들어찬 상가와 달리 상가주택은 엄연한 집이라고 명시하고 있다.

예를 들면 3층짜리 건물에 1층은 편의점, 2층은 미용실, 3층은 우리가 흔히 말하는 주인세대라는 주택이 있는 구조를 상가주택 이라고 하는 것이다. 세법에서의 주택판단기준은 서류에 기재된 용도를 가지고 따지지 않고 실사용 용도를 기준으로 판단하므로 현재 주거용으로 사용하고 있는 곳을 말한다.

추가로 주택으로 사용하는 건물 면적인 주택 외의 면적보다 크다면 전체를 주택으로 본다. 이렇게 주택 부분과 주택 외의 부분을 분리하는 이유는 1가구 1주택자가 그 주택을 매각할 시 양도세가 비과세 되기 때문이다.

상가 면적이 주택면적보다 단 1평만 넓어도 비과세 받을 수 없는 부분이 생기기 때문에 상가주택을 처분할 때는 상가 면적과 주택 면적을 잘 따져봐야 한다.

특히 2층으로 연결된 계단이나 지하 보일러실의 경우 그 용도에 따라 신중하게 판단해야 한다. 계단이 2층 주택을 오르내리는 용도로만 사용된다면 계단도 주택면적으로 볼 수 있다.

그리고 지하 보일러실의 경우에는 보일러가 주택난방용으로만 사용된다면 보일러실도 주택면적으로 볼 수 있지만 건물 전체 난방용으로 사용된다면 주택 면적과 상가 면적의 비율로 나누어 구분해야 한다.

위와 같이 면적에 따라 전체를 주택으로 보는 기준은 비과세 혜택을 받을 때 만 적용하는 부분이다. 반대로 취득 시에는 기준시가에서 각 해당면적별로 안분하여 주택 분 취득과 건물 분 취득을 분리하여 취득세를 납부한다.

세법은 전문지식 이므로 실무에서는 자체적으로 판단했다가 세금 추징이 되거나 세금 폭탄이 되어 낭패를 볼 수 있다. 부동산 거래 시 개정된 세법을 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 조력을 받을 필요가 있다.

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