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상가 매매거래…부가가치세 발생 가능성

부동산 직영사업목적 사용…매도자 매수자간 부가가치세 수수

스카이데일리(skyedaily@skyedailycom)

필자약력 | 기사입력 2020-04-05 19:12:16

상가 매매거래에서 부가가치세가 발생하는 경우도 있다.
 
서울에 사는 A씨는 은퇴 후 은퇴자금으로 경기도 신도시에서 상가를 하나 분양받았다. 분양받은 상가는 지난 10년간 공실 없이 A씨의 생활비 역할을 톡톡히 했다. 그러나 자영업자들이 힘들어진 때문인지 최근 들어 임차인이 임대료를 밀리기 시작했다.
 
그 와중에 상가를 인수하여 직접 가게를 운영해보고 싶다는 매수자가 나타났다. 추가로 시세보다 2천만원을 권리금으로 지급한다는 것이다. 
 
임대료가 밀리면서 불안해진 A씨는 구매한 가격에 2억원의 차익을 남긴 10억원에 팔기로 하고, 등기와 양도소득세 신고를 모두 마쳤다.
 
상가에 대한 부가가치세와 관련해서는 포괄양수계약서를 작성함으로써 따로 세금계산서를 발행하거나 부가가치세를 납부하지 않았다.
 
이후 소유권 이전 등기를 마쳤는데, 한달 후 A씨는 세무서에서 전화 한통을 받았다. 관할세무서 부가가치세과에서 온 전화였다. 전화 내용은 포괄양수양도 계약 대상이 아니기 때문에, 세금계산서를 발행하고, 미발행가산세, 부가가치세를 신고하고 납부하라는 것이었다.
 
A씨는 강변했다. 매매계약전 부동산중개소에게 문의를 하기도 했었는데, 주위에 상가를 팔았다고 부가가치세를 납부한다는 소리는 못 들어 봤다는 것이다.
 
하지만, 포괄양도의 세법 개념은 간단치 않았다. 매매한 상가의 업종은 비록 다르더라도, 임대의 계속성은 이루어져야 한다. 따라서 매수자가 A씨와 같이 임대인으로써의 역할만 한 것이라면 포괄양도 개념에 적합하기 때문에 따로 부가가치세 신고를 할 필요는 없다. 하지만 매수자가 자기 상가에서 직접 가게를 운영하는 것이 문제가 된 것이다.
 
사업용부동산을 거래하는 경우 대개는 사업자의 유형(일반사업자인지 간이과세자인지 여부)과 사업운영형태(직영인지 임대인지 여부)가 동일하면 통상 포괄양도양수에 해당한다. 이렇게 포괄양도양수로 부동산거래가 이루어진 경우에는 부가가치세 거래징수 문제가 발생하지 않는다.
 
그러나 면세사업목적으로 사용되거나 임대목적으로 사용되던 과세사업자의 부동산이 직영사업목적에 사용(반대경우도 해당)되는 경우는 포괄양도양수에 해당되지 않으므로 매도자와 매수자 간에 부가가치세를 수수해야 한다.
 
할 수 없이 부가가치세를 납부해야하게 될 A씨는 또 고민할 문제가 생기게 된다. 부가가치세 납부대상인 상가의 건물가액을 어떻게 측정하느냐는 것이다. 세법은 시가로 상가의 토지와 건물가액을 안분하라고 돼있고, 이를 파악하기 힘든 경우는 기준시가로 안분하라고 설명돼있다. 그래서 당연히 A씨는 기준시가대로 토지와 건물의 가액을 안분하기 위해 평소 알고 지내던 세무사에게 토지건물 안분 방법에 대해서 듣게 된다.
 
즉, 시가는 감정평가법인의 감정평가액을 시세로 준용하고 있기 때문에, 만약 건물기준시가가 토지에 비해 과대한 금액이라고 생각된다면 감정평가법인의 평가를 받아보라고 한 것이다.
또한 거래일로부터 3개월 이내의 평가액만 시가로 인정되기 때문에 서두르라는 조언을 덧붙였다.
 
결국 A씨는 토지와 건물의 안분가액을 감정평가법인의 평가를 받아봄으로써 건물의 가액비율을 조금이나마 줄일 수 있어서, 건물분의 부가가치세 납부액과 가산세를 아낄 수 있었다.
 

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