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주택 시장의 바로미터인 서울 아파트 입주 물량이 공개됐다. 대표적인 민간업체가 공개한 자료들을 보면 지난해와 비교해 줄어든다. 부동산 업계 안팎에서 규제 완화에 대한 목소리가 나오는 배경이다.
스카이데일리는 아파트를 포함한 전체 주택 준공 물량을 예상해보기 위해 국토교통부(국토부)가 공개한 2019년, 2020년 착공 물량을 확인해봤다. 일반적으로 착공 후 2, 3년이 지나면 입주하기 때문이다. 국토부가 ‘월 단위’로 준공 물량을 공개하기 때문에 택한 방법이다.
19년·20년, 16년比 민간 착공물량 25%↓…10년 평균보다 8.5%, 8% 적어
국책연구기관인 국토연구원(국토연)은 내년 주택 가격이 수도권은 5.1%, 지방은 3.5% 상승할 것으로 봤다. 대한건설정책연구원(전국 5.0% 상승), 우리금융경영연구소(3.7% 상승), 주택산업연구원(2.5% 상승), 한국건설산업연구원(2.0% 상승) 등 민간 연구기관들도 수치는 다르지만 모두 내년에도 집값 상승세가 이어질 것으로 전망했다.
근거 중 하나는 서울의 공급 부족이다. 주택산업연구원이 자체 주택 수급량 산정 방식을 통해 분석한 결과 현 정부 5년 동안 서울은 14만가구의 공급이 부족한 것으로 나타났다.
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이런 상황에서 민간 업체가 집계한 서울 아파트 입주 물량은 직방 기준 1만8148가구, 부동산R114 기준 2만520가구로 올해 대비 각각 14.0%, 35.8% 줄어든다.
특히 수요자가 원하는 강남, 용산 등에서 입주하는 물량은 적은 것으로 나타났다. 실제 부동산R114에게서 제공받은 자료에 따르면 △송파구 3374가구 △성북구 2494가구 △서대문구 2386가구 △동대문구 1048가구 등이 1000가구 이상 공급되는 것으로 나타났지만 강남구 (527가구)와 용산구(384가구)는 절반 수준 혹은 그 이하로 집계됐다. 아울러 가장 적은 물량이 공급되는 곳은 관악구로 82가구만 입주할 예정이다.
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| ▲크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=이호연] ⓒ스카이데일리 |
수요를 흡수할 수 있는 비 아파트 물량을 포함한 전체 주택 물량도 늘어나지 않을 것으로 보인다.
국토부 통계에 따르면 문재인정부 3년 차인 2019년엔 서울에서 7만9493호가 착공됐다. 지난해엔 전체 6만8068호가 공사를 시작했다.
확인 결과 지난해 착공 물량은 2011년 1월 통계를 집계한 이후 3번째로 낮은 연간 물량이다. 5년으로 좁혀 보면 가장 적다. △2016년 8만1413호 △2017년 8만6890호 △2018년 7만6963호 등으로 집계됐다. 자료에서 보듯 착공 물량은 2017년 이후 매년 줄고 있다.
수요자들이 선호하는 민간분양 물량만 따져보면 △2016년 8만114호 △2017년 6만8661호 △2018년 6만3893호 △2019년 5만9853호 △지난해 60186호 등이다. 2019년엔 민간분양 외 물량이 많이 착공된 것으로 나타났다.
민간 착공물량은 공급이 많았던 2016년과 비교해 2019년이 25.29%, 지난해가 24.87% 줄어들었다. 10년 평균보단 8.5% 8% 적은 수준이다.
이는 내년 준공 물량이 올해와 비교해 줄어들 것이란 의미다.
전문가 “규제 빗장 활짝 열어야…일반분양 늘리기 위해 용적률 완화 필요”
부동산 업계 안팎에선 문재인정부의 안일한 대처가 착공 물량의 감소를 불러왔다고 본다. 부동산 전문가들은 임기 말에 와서야 공급을 서둘러 당장 내년엔 효과가 나타나지 않을 것으로 보고 시장 안정화를 위해 특단의 조치가 있어야 한다고 말한다.
심형석 우대빵부동산연구소장(美IAU 교수)은 “서울 주택 시장은 내년부터 시작이라고 본다”면서 “그간 공급을 미룬 상황에서 재고 주택도 원활히 나오지 않는 상황을 만들었다”고 꼬집었다. 이어 “세금과 관련해서 다주택자가 매물을 내놓을 수 있도록, 그것도 확 쏟아지는 상황을 만들기 위해 규제 빗장을 한시적이 아닌 말 그대로 ‘활짝’ 열어야 한다”고 지적했다.
심 교수는 “지지층의 눈치를 보며 발언하는 것은 시장엔 도움이 되지 않는다”면서 “일반분양을 늘릴 방법을, 다세대나 연립보단 아파트 전용면적 84㎡(약 25평) 규모 이상의 호실을 많이 건설해야 한다”고 말했다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “서울 주택 시장은 원천적인 수급 문제가 전혀 해결되지 않아 지금 추세라면 올해보다는 상승폭이 덜하긴 하겠지만 불안한 상황이 지속될 것이다”면서 “결국 대선 이벤트 이후 안정화를 위해선 규제 완화를 선택할 수밖에 없을 것이다”고 말했다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “서울 공급을 위해 정비사업을 정상화 시킬 필요가 있다”면서 “일반분양 분을 늘리기 위해 용적률 상향 조정이 필요해 보인다”고 말했다.
김 실장은 “서울시는 우리나라에서 가장 고밀 계획을 해야하는 도시인데 유독 용적률이 박하다”면서 “법체계, 조례 등을 점검해야 한다”고 꼬집었다. 이어 “저층 노후 주거지를 도시재생이 아닌 재개발하고 활용할 수 있는 부지를 적극 활용해야 할 것이다”며 “그린밸트 역시 검토해야 한다”고 설명했다.
그는 특히 “서울은 신규 주택을 꾸준히 공급해야하고 재고 주택 시장을 잘 관리해야 한다”며 “종합적인 규제는 주택 시장 안정에 별 도움이 안된다”고 꼬집었다. 끝으로 “서울시가 발표한 공급 계획이 차질없이 진행되길 바란다”고 덧붙였다.
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