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분양권 전매제한 규제가 이달 7일부터 대폭 완화되면서 수도권 분양권 매매 시장의 변화가 감지되고 있다. 하지만 과도하게 높은 단기 양도소득세와 일부 실거주 의무로 당장 시장이 활성화되기엔 한계가 있다는 지적도 나온다.
9일 부동산R114에 따르면 정부의 이번 분양권 전매제한 완화 조치로 이달 7일부터 수도권에서 전매가 풀린 단지는 약 120개 단지·12만여 가구(총 가구수 기준)에 이르는 것으로 추산됐다.
앞서 국토교통부는 주택법 시행령을 개정해 수도권 기준 최대 10년이던 분양권 전매제한 기간을 공공택지·규제지역과 분양가 상한제 적용지역은 3년, 과밀억제권역은 1년 그 외 지역은 6개월로 완화했다.
강남3구와 용산구를 제외한 수도권 전체가 조정대상지역 등 규제지역에서 풀렸지만, 서울을 비롯해 수도권 다수 지역이 포함된 과밀억제권역과 성장관리구역은 3년의 전매제한이 그대로 적용돼 최소 입주 때까지 전매를 할 수 없었다.
이번 조치로 서울 등 과밀억제권역은 당첨자 발표 후 1년·성장관리권역은 6개월 후면 분양권을 팔 수 있게 됐다.
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서울은 16개 단지·1만1233가구가 7일부터 전매가 가능해졌다. 2017년 6.19대책으로 서울 전역이 입주 때까지 전매가 금지된 이후 6년 만에 공식적으로 분양권 전매시장이 형성된 것이다.
내년 8월 입주 예정인 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(전체 1045가구)의 전매가 풀렸고, 강동구 천호동 강동중흥S클래스 밀레니엄(999가구)·성북구 안암동3가 해링턴플레이스안암(199가구)·성북구 길음동 길음역롯데캐슬트윈골드(395가구) 등도 내년 입주를 앞두고 미리 전매 규제가 해제됐다.
업계에선 수도권의 분양권 전매시장이 본격적으로 열리면서 거래량도 다소 증가할 것으로 전망하고 있다.
실제로 지난해 지방 규제지역 해제 영향으로 분양권 거래는 증가 추세다. 국토부 실거래가정보시스템에 따르면 올해 1∼2월 분양권 거래는 총 6794건(7일 신고 기준)으로 작년 동월(5052건) 대비 34.5% 증가했다.
그러나 당장 거래가 늘기에는 한계가 있다는 분석도 있다. 일부 상한제 단지는 실거주 의무가 발목을 잡고 있기 때문이다. 국회에서 주택법 개정 논의가 지연되면서 분양권 전매제한과 함께 묶여있는 상한제 아파트 실거주 의무가 아직 풀리지 않았다.
분양권을 포함한 단기 양도소득세 부담도 걸림돌로 작용한다.
현재 분양권은 당첨일로부터 1년 내 매도할 경우 시세차익의 70%·2년 이내에 전매하면 60%를 양도세로 내야 한다. 여기에 지방소득세 10%를 가산하면 실질 세 부담은 66∼77%에 달한다. 1억 원의 양도차익이 발생했다면 6600만 원∼7700만 원 규모가 세금으로 나가는 것이다.
때문에 입주가 임박한 단지는 매도를 접고 전세로 돌리는 경우가 많다는 목소리도 나온다. 정부가 지난해 12월 발표한 올해 경제정책방향에서 1년 미만 보유 주택과 분양권·입주권의 단기양도세율을 현행 70%에서 45%로 낮추는 방안을 발표하기도 했으나 개정 여부는 불확실한 상태다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “전매제한이 풀리는 단지들의 분양권 거래가 늘어날 것으로 보이지만 실거주 의무와 분양권 단기 양도세 문제가 해결되지 않으면 시장 활성화에는 제약이 될 수밖에 없다”며 “시장 정상화를 위해 제도 개선을 서둘러야 한다”고 말했다.
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