서울 마지막 달동네, 최고 부촌 화려한 변신 시동

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[재건축·재개발 르포]<203>-성북 정릉골

배산임수 명당에 도심 고급타운하우스…무허가촌 탈바꿈 10년만의 결실

길해성 기자 기자페이지 + 입력 2017-02-08 00:03:52

▲ 20만3965㎡(약 6만평)에 달하는 정릉골구역의 풍경은 마치 1960년대를 연상케 한다. 아직까지 연탄·기름보일러·푸세식 화장실 등을 사용하고 있는 가구가 대부분일정도로 낙후된 곳이다. 최근 이곳에도 재개발 사업의 움직임이 시작됐다. 지난해에는 6월 조합설립 추진위원회가 승인을 받은 것이다. 올해 초에는 조합설립 총회를 열었고, 현재 조합설립인가를 앞두고 있다. ⓒ스카이데일리

‘부촌 옆 빈촌’ 정릉골이 화려한 변신을 꿈꾸고 있다.

소문만 무성했던 서울 성북구 정릉동 정릉골구역 재개발이 시동을 걸면서 서울의 마지막 달동네서 초호화 도심 타운하우스로의 변모를 준비 중이다.

빙판길 위 연탄재 부서진 달동네 무허가촌의 재개발 꿈…10년만 결실

정릉골구역은 내부순환로 정릉IC 인근 국민대학교 캠퍼스와 정릉천사이 일대 20만3965㎡(약 6만평)다. 북한산 자락에 자리한 이곳의 오늘날 풍경은 마치 1960년대 개발시대를 연상케 한다.

얼음이 얇게 깔린 언덕길에는 염화칼슘 대신 연탄재가 뿌려져 있다. 이런 연탄재가 방증하듯 연탄 혹은 기름보일러를 때는 집이 대부분이다. 일부 가구의 경우 아직도 재래식 화장실을 사용할 정도다.

일대는 당초 무허가촌이었다. 1950년대 청계천과 북아현동 일대 무허가주택 주민들이 철거로 인해 이곳으로 옮겨오게 돼 또 다른 무허가촌을 형성했다. 주민들은 1996년 정부의 부허가주택 양성화 정책에 따라 국유지를 불하받아 자기 집을 갖게 됐다.

지난 2003년에는 개발제한구역이 해제됐다. 또 2006년에는 제1종 지구단위계획이 확정되면서 재개발에 대한 기대감이 일었지만 2012년 8월 구획지정 이후 용적률 확대 요구와 실태조사 관련 민원으로 사업추진에 난항을 겪어왔다. 재개발이 답보 상태에 놓이자 주민들도 하나 둘씩 떠나기 시작했다. 현재 구역 내 637가구 중 실거주인원은 20% 수준이다.

사업에 물꼬가 튼 것은 지난해부터다. 작년 6월 성북구청으로부터 조합설립 추진위원회 승인을 받았다. 지난달 21일 마침내 조합설립 총회가 개최됐다. 지구단위계획이 확정된 후 10년 만에 이뤄진 진전이었다.

▲ [그래픽=한지은] ⓒ스카이데일리

김인철 정릉골구역 조합설립추진위원회 위원장은 “총회에서 동의율 77%를 달성하는 등 주민들의 적극적인 참여가 있었다”면서 “그간 지지부진한 사업 때문에 지친 주민들 사이에서 무조건 진행해보자는 분위기가 높은 상태다”고 전했다.

변화 꿈꾸는 정릉골 재개발…서울 최초 초대형 타운하우스 “목표는 한남더힐”

정릉골 재개발은 정비계획안에 따라 용적률 110%, 건폐율 42%가 적용돼 평균 4층 최고 5층, 104개동 1417가구의 초대형 타운하우스로의 변화를 준비 중이다.

이정도 규모의 초대형 타운하우스는 서울시내에서는 최초라는 것이 추진위 측 설명이다. 추진위에 따르면 계획된 타운하우스는 기존 마을 풍경을 해치지 않는 범위에서 능선과 어울려 조성될 예정이다. 각 단지는 능선 등에 맞게 다양한 크기로 건설될 예정이다.

추진위는 용산구 한남동에 있는 한남더힐을 벤치마킹 했다고 전했다. 한남더힐은 서울 용산구 한남동 단국대학교 이전 부지에 지어진 국내 최고급 수준의 아파트 단지다. 남산 남동쪽 기슭에 자리 잡은 이곳은 한강을 마주한 전형적인 배산임수 지형이다. 23개동 600가구 규모이며, 동마다 층수와 면적이 다르다. 또 구릉지형의 특성을 살려 다양한 형태의 주거공간을 조성했다.

김 위원장은 “기존 타운하우스들 중 다양한 규모로 조성된 단지는 한남더힐뿐이다”면서 “정릉골 재개발도 한남더힐을 벤치마킹해 고급 타운하우스로 조성될 예정이다”고 말했다. 또 그는 “도로는 내부순환도로와 연결해 편리성을 높이고 주차장을 지하에 건설해 지면 위로 ‘차 없는 거리’를 만들 계획이다”고 설명했다.

김 위원장은 “단지 뒤쪽으로는 북한산을 등졌다. 등산로를 따라 개천이 흐르고 있을 정도로 조용하고 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있을 전망이다”며 “또 개천을 따라 북한산으로 이뤄지는 등산로를 따라 상가도 속속 모습을 보일 것이다”고 전했다.

“강북의 새 랜드마크로” 일반분양 비중 50% 육박…경전철 개발호재 시세도 들썩

▲ 달동네의 전형적인 모습을 보여주는 정릉골구역은 재개발 사업에 힘입어 고급 타운하우스로 탈바꿈할 예정이다. 평균 4층 최고 5층, 104개동 1417가구의 초대형 단지가 들어선다. 기존 마을 풍경을 해치지 않은 범위에서 능선과 어울려 다양한 크기와 규모로 조성될 예정이다. ⓒ스카이데일리

분양 수익성도 나쁘지 않다는 평이다. 재개발 후 공급되는 1417가구 중 일반분양만 700세대다. 또 향후 인근에 우이신설선 경전철 노선의 개통도 앞두고 있어 교통호재도 예견된다.

정릉골 인근 호박부동산 김성철 대표는 “지하철을 타기 위해서는 버스 등을 타고 길음·신설동·혜화 등의 주변 지하철역으로 이동해야 했다”면서 “경전철이 개통될 경우 지하철 1·4호선과의 환승이 용이해 교통의 편리성 증대까지 기대된다”고 전했다.

경전철과 정릉골 개발 기대감으로 인해 지가도 상승세다. 인근 부동산 관계자는 “단독주택 60평 같은 경우 지난해 초 평(약 3.3㎡)당 500만원이었으나 근래에는 700만원까지 뛴 상태다”면서 “10평·25평의 평당 가격은 각각 1300만원·1200만원 등으로 이 역시 전년대비 200만원 오른 수치다”고 전했다.

한편 지난달 총회서 추진위원장을 선출한 정릉골구역 조합설립추진위원회는 이달 중으로 조합설립인가를 신청하며 3월까지 인가를 받겠다는 계획이다.

길해성 기자 hsgil@skyedaily.com 기자페이지 +