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오승민-실전! 빌딩투자 사례

청담동 단독 주택 매입 후 4년 만에 8억원 시세차익 얻어

오승민 필진페이지 + 입력 2017-05-14 19:19:03

▲ 오승민 원빌딩 팀장

‘청담동’ 하면 생각나는 이미지는 부촌이다. 연예 엔터테인먼트 사옥이 많이 있으며 명품 매장 등이 즐비하다. 또 임차인이나 주요 소비자들의 경제력이 높은 이미지가 강하다.

대부분 이러한 이미지들은 도산대로 위쪽에 위치한 청담동의 이미지다. 도산대로 밑의 청담동은 같은 청담동이라고는 하지만 개발이 덜된 주택이나 빌라들이 많이 남아있다.

이번에는 이 지역의 투자 사례를 설명해보고자 한다. 먼저 같은 지역명을 사용하지만 대로변 하나를 사이에 두고 상권의 발달 정도가 차이가 났던 이유에 대해 설명하자면 첫째로는 입지의 차이다.

강남 개발 초기 1970년대 한강변으로 한양아파트, 현대아파트 등이 건설되며 주민들의 소비수요가 지금의 압구정 로데오, 청담동으로 집중돼 상권의 발달이 이뤄졌다.

둘째는 도로의 차이다. 도산대로 위쪽의 청담동의 경우 도로의 폭이 넓으며 이면도로를 통해 대로변에서 대로변으로의 진출입이 가능한 도로가 많다. 하지만 도산대로 남쪽에 위치한 청담동의 경우 대로변 바로 이면의 도로의 경우 도로의 폭이 넓은 편이다.

하지만 학교나 공원 등 대규모 부지로 인해 도로 개발에 제한이 있으며, 이러한 제한으로 인해 도로의 모양이 잘 다듬어지지 않았다.

이러한 이유로 인해 양쪽의 상권 발달의 차이가 있었으나, 현재는 도산대로 남쪽의 청담동 또한 이면부터 시작해 점차 개발이 이뤄지고 있다. 이번에 설명할 사례의 경우 2000년대 후반 이 블록의 개발이 이뤄지자 웨딩사업을 한 법인이 2012년 12월 단독주택을 매입했다.

매입 당시 17억8000만원의 금액으로 계약을 체결했다. 이 중 10억원을 대출로 매입을 했다. 이후 바로 신축을 해 사옥 용도로 사용하고 있었다.

그러던 중 사업 확장으로 인해 사옥을 이전해야 할 필요성이 생기자 본 건물을 매각하기로 했다. 해당 건물 인근으로 벤츠 및 삼성생명의 사옥이 건축되고 있어 지가 상승이 기대됐다.

매도 측에서 매각 이후 바로 공실이 발생하기 때문에 리스크가 있었으나 주위 임대시세대로 임차인을 구한다면 매매가 대비 약 4.27%의 연 수익률이 기대됐다.

청담동에 소액대의 꼬마빌딩을 찾던 매수자는 신축한지 얼마 안 돼 깔끔한 건물의 외관과 주위의 개발 상황, 안정적인 임대수익이 기대된다는 점에 매료돼 본 건물 매입을 결정했다.

29억4000만원이라는 매매가에서 15억원을 대출받아 매입을 했다. 매입하고 얼마 지나지 않아 임차인을 구해 현재는 대출 효과를 적용하면 연간 7%대 수익을 얻고 있다.

매도인은 매입부터 신축 후 다시 재매각까지 약 4년 동안 8억원 이상의 시세차익을 얻게 됐다. 초기 투자의 목적이 사옥 용도였지만, 상권이 점차 발전하는 것을 감지하고 해당 지역으로 투자를 진행한 것은 현명한 투자였다고 판단한다.

또한 거래를 한 금액대 또한 거래가 빈번하게 이뤄질 수 있는 금액대였기 때문에 매각 결정이 단기간에 이뤄졌다.

청담동뿐만 아니라 강남에 개발이 덜된, 개발이 필요한 지역이 아직 많이 있다. 빌딩 투자를 처음 하는 투자자라면 소액으로 상권의 발달 가능성이 있는 지역에 투자할 것을 추천한다.

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