장기적인 안목·철저한 시장조사만이 ‘정답’

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오승민-실전! 빌딩투자 사례

강남권 4%·수도권 5~6% 등 임대수익률 ‘초점’ 맞추기

오승민 필진페이지 + 입력 2017-06-18 18:45:01

꼬마빌딩으로 투자수요가 몰리는 이유는 저금리로 인한 은행 이자수익이 현저히 낮기 때문이다. 이로 인해 투자자들은 수익형 부동산 특히 꼬마빌딩에 관심을 가진다.

현재 은행권 예금이자 수익률이 시중은행의 경우에는 1% 중후반, 저축은행의 경우 2% 중반이다. 이를 감안했을 때, 공실이 없는 임대수익용 빌딩의 연 수익률이 강남권의 경우 4%대, 이외 서울 및 수도권의 경우 5~6% 발생한다.

이자수익률보다 꼬마빌딩 수익이 2배 이상 높기 때문에 꼬마빌딩의 인기가 식지 않고 있다. 부동산의 경우 실물 자산이기 때문에 자산이 감소하는 위험이 거의 없다. 또 꼬마빌딩은 물가상승률 등의 지표에 맞춰 지가 또한 상승한다.

최근에 청담동이나 신사동 등 투자문의 및 수요가 많은 지역의 빌딩에서 발생하는 수익률에 대한 투자자의 기대수익률이 많이 낮아졌다. 이로 인해 꼬마빌딩이 비싸도 매입을 결정하는 투자자들이 예전보다 늘어나고 있는 추세다.

이번에 소개할 투자 사례는 올해 3월에 거래된 청담동 매매 사례다. 이 건물은 투자자가 매입을 잘했다기보다 건물을 매각한 매도인이 성공적인 투자를 한 사례다.

매도인 A 씨는 2014년 8월 청담동 명품거리 이면에 위치한 다가구주택을 22억원에 매입했다. 대지면적은 55평으로 평당 가격 4000만원 선이다. 건물을 매입한 A씨는 5억원을 더 투자해 건물을 철거하고 신축을 했다. 신축 후 보증금 1억1000만원, 월 임대료 1200만원 선을 맞췄다. 이를 투자금액 대비 수익률로 봤을 때 연 5.6%다.

A 씨는 애당초 건물을 매각할 생각이 없었다. 그러나 부동산 컨설턴트로부터 청담동 30억~40억원대 꼬마빌딩에 대한 투자수요가 많다는 점을 전해 들었다. 실제로 투자자 및 부동산 중개인으로부터 매도에 대한 문의를 많이 받았다.

A 씨는 이러한 현상을 감지하고 건물을 신축한지 1년 6개월도 안되는 시점에서 매각을 결정했다. A씨는 43억원에 건물을 매각하고 16억원의 시세차익을 얻었다.

이 건물을 매입한 B 씨는 건물에서 연 3.49%의 수익률을 얻게 됐다. 강남권 수익형 빌딩의 기대수익률이 4%대 인점을 감안하면 좋은 투자를 했다고 평가하기는 어렵다.

만약 B씨가 뚜렷한 장기적인 안목이나 철저한 시장조사 없이 그저 건물을 소개시켜준 중개인의 말만 그대로 믿고 매입을 결정한 것이라면 개인적으로 잘못된 투자를 했다고 생각한다.

빌딩투자를 컨설팅해주는 입장에서 빌딩 매입을 권유하는 입장이지만 고객의 자산을 나 자신의 자산처럼 생각하고 좋은 빌딩을 소개시켜줘야 하는 것이 개인적으로 이 일의 직업윤리라고 생각한다.

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