최근 ‘조물주 위의 건물주’를 꿈꾸며 임대업을 준비하는 사람이 부쩍 늘어나는 추세다. 하지만 투자수익률을 극대화하기 위해 어디에 투자를 할지, 어떻게 투자할지에 대한 고민만 할 뿐 의외로 세금 문제에 대해선 무관심한 경우가 많다. 오피스텔의 경우 사무실용으로 사용할 경우 주택과는 상관이 없으므로 별 문제가 없겠으나 만일 주거용으로 사용할 경우 이를 주택으로 간주하므로 양도시 양도소득세 중과세가 될 수 있다.
그러나 상가를 구입하고자 한다면 일반적인 상가보다는 상가와 주택이 함께 있는 겸용주택에 관심을 가져볼 필요가 있다. 세법상 겸용주택은 주택면적이 주택 이외의 면적보다 크면 전체를 주택으로 보지만, 주택면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같으면 주택부분만 주택으로 본다.
따라서 겸용주택을 보유하고 있는 세대의 경우 주택부분 크기에 따라 세금을 하나도 안 내거나 거액의 세금을 내게 되는 경우가 생기게 된다. 여기서 겸용주택을 신축하거나 양도할 때 몇 가지 절세방법과 주의사항을 검토해 보고자 한다. 이들은 세금 측면에서만 검토한 것이므로 건축규제 여부, 임대수입 등 제반사항은 별도로 고려해야 할 것이다.
첫째, 세법은 건축물대장 등 서류상 ‘주택 및 상가 면적’과 ‘실질 사용 면적’이 다른 경우 실질 사용 면적을 우선하므로 주택면적과 주택 이외의 면적이 같거나 비슷해 상가부분에 대해서 과세되는 경우 조금만 더 관심을 기울인다면 세금을 줄일 수 있다.
즉, 지하실이나 계단 등의 면적은 통상 주택과 상가의 서류상 면적으로 나눠서 일부는 주택면적으로 일부는 상가면적으로 구분하지만, 실질 용도의 입증 절차를 거칠 경우 정당하게 주택면적을 늘릴 수 있다. 예를 들어 겸용주택으로 2층(주택) 전용계단이 1층(상가)에 설치된 경우 계단부분은 모두 주택면적으로 보기 때문에 그만큼 더 주택면적을 늘려서 적용받을 수 있다.
지하실은 실제 사용하는 용도에 따라 구분하게 되는데, 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 점포 등 면적의 비율로 안분해 구분한다. 따라서 지하실의 일부 또는 전부를 세입자가 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 적극 입증해야 할 것이다.
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둘째, 주택의 면적이 주택 외의 건물부분의 면적보다 적은 복합건물을 3년 이상 보유하다가 주택 외의 건물부분을 주택으로 용도 변경해 전부를 1주택으로 양도한다면 전체에 대해서 비과세를 적용받을 수도 있게 된다. 단, 이때 변경 전 주택 외 부분에 대한 부속토지에 대해서는 용도변경 후 3년이 경과돼야 비과세를 적용 받을 수 있다는 점에 주의해야 한다.
셋째, 겸용주택도 주택수 계산에 포함되므로 1주택과 겸용주택을 보유한 경우 2주택자에 해당돼 올해부터는 중과세가 적용된다. 이때 겸용주택 중 주택부분을 주택 이외의 용도로 변경한 이후 나머지 1주택을 매매 한다면 1가구 1주택으로 보아 중과세를 피할 수 있고, 일정요건을 충족하면 비과세 규정도 적용받을 수 있다.
넷째, 점포에 딸린 방이 있는 경우를 생각해 보자. 실무에서는 점포로 임대하고 있는 영업용 건물 내에 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 부분이 있다 하더라도 그 부분은 주택으로 인정하지 않고 있으나, 국세심판결정례에서는 임차인이 가족과 함께 점포 내의 방에서 거주한 사실이 확인되는 경우에는 주택으로 인정해 주고 있다.
따라서 이러한 점포를 임대할 경우에는 세입자의 주민등록표 등본이나 임대차계약서 사본을 입증서류로 준비할 수 있겠으나 당초 임대차 계약을 할 때 점포면적과 주택면적을 구분기재하면 훨씬 입증하기에 용이할 것이다.
그런데 위의 경우는 겸용주택 하나만을 보유하면서 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있다는 전제하에서 언급한 것인데 겸용주택을 포함한 1세대 2주택자의 경우라면 별도의 의사결정이 필요하다. 즉 1세대 2주택 보유자가 주택을 양도하는 경우에는 양도차익의 10%, 3주택자의 경우는 20%를 추가로 중과세하고 있으므로 양도차익이 적게 발생하는 것부터 양도한다면 나머지 주택의 양도소득세는 비과세 적용을 받을 수 있는 것이다.
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