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11월 중순까지 국내 10대 건설사들이 공급한 주택 물량은 8만5000여 가구로 알려진다. 올 초 10대 건설사들은 총 15만9769가구의 분양을 목표로 삼았다. 하지만 현재 주택 공급률은 53.2%에 그치고 있다.
이는 10대 건설사들 중 50%이상 공급을 마친 곳이 현대건설과 SK건설을 비롯한 세 곳 밖에 되지 않기 때문이다. 즉 나머지 5곳의 건설사는 50%이상도 공급하지 못했다는 말이다.
가장 큰 차이를 보이는 곳이 롯데건설이다. 당초 롯데건설은 2만1000가구를 공급할 계획을 세웠으나 8100여 가구를 분양하는데 그렸다. 39%를 달성했을 뿐이다. 이는 현대산업개발도 마찬가지다. 올 초 1만8240가구를 공급할 계획이었으나 8047가구를 공급하는데 그쳐 44%에 머물고 있다.
이외에 GS건설이 1만3869가구를 공급해 46.3%, 대우건설이 1만5000여 가구를 공급해 46.%를 조금 넘었다. 이에 따라 올해 전체 주택 공급물량은 2014년 이후 최저 수준인 30만 가구를 넘기 어려울 것으로 보인다.
이처럼 건설사들이 한해가 다 지나가는 마당에 50%도 안 되는 공급률을 기록한 것은 정부의 잦은 청약 제도 개편과 제약 때문이다. 특히 재건축초과이익환수제와 재건축 연간 강화 등은 건설사들의 사업 동력을 떨어뜨리는 결과를 낳았다. 더욱이 정부는 올 초 투기과열지구의 분양가격이 9억원을 넘는 주택은 특별공급 대상에서 제외하기도 했다.
이 같은 정부 정책으로 인해 몇몇 재건축 단지들은 건설사를 재선정하는가 하면 설계 변경에 빠른 인허가 문제로 시공 일정을 변경하고 있다. 여기에 앞으로 진행될 새로운 주택 청약정책은 또 다른 핵으로 다가오고 있다. 건설사들은 앞으로 추첨제 물량의 75%를 무주택자에 공급하게 되면 청약시장은 실수요자들로 재편될 것으로 보고 있다. 때문에 건설사들은 정부의 눈치를 보며 11월 공급 물량을 대거 내년으로 미루고 있다.
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이는 시장의 불확실성이 커지고 분양가 협의가 쉽지 않은 상황에서 무리하게 분양할 필요가 없기 때문이다. 여기에는 분양을 뒤로 미루는 게 분양가를 높일 수 있는 방법이란 계산도 깔려 있다. 하지만 이디 어디까지나 실수요자 위주로 청약시장이 재편될 것이라는 생각에 바탕을 둔 것이다.
서울의 집값을 잡겠다는 정부의 규제는 내년에도 꾸준히 지속될 것으로 보인다. 게다가 저성장시대로 접어든 우리의 현 경제는 쉽게 살아날 것 같지도 않다. 이 같은 상황에 올해 연기했던 공급 물량이 일시에 쏟아지면 업체 간의 분양 경쟁이 치열해져 건설사의 영업이익은 더욱더 떨어질 수밖에 없다.
여기에 지방의 미분양이 혹처럼 서서히 불어나고 있다. 지방은 경기침체와 지방산업의 해체로 하나둘 늘어가던 미분양이 이제 5만 가구를 넘어섰다. 물론 대구를 비롯한 광주 지역의 경우, 155:1이란 놀라운 경쟁률을 보인 곳도 있지만 이는 어디까지 특정 지역에 한정된 것이다.
청주를 비롯한 대부분의 지역이 분양시장이 침체에 빠져 있다. 충북지역은 하반기 신규 물량이 상반기보다 5000가구나 많아 공급이 과잉에 달한 상태다. 때문에 청주의 경우 1년이 넘도록 미분양 관리지역으로 묶여 있다.
규제와 미분양으로 인한 공급의 불균형은 중견 건설사뿐 아니라 대형 건설사들도 영향을 받을 수밖에 없다. 건설 경기를 침체의 늪으로 끌고 들어갈 확률이 높다는 말이다. 그나마 버티고 있는 건설 경기마저 무너진다면 이는 침체에 빠진 국가경제에 치명타가 될 수 있다. 따라서 무조건 적인 규제를 통한 통제보다는 지역과 시장에 맞춘 정책을 펼칠 필요가 있다.
가득이나 해외건설 시장 위축과 사회간접자본(SOC) 예산 축소로 건설사들은 국내 주택사업에 대한 의존도가 갈수록 높아지고 있기 때문이다. 정책이란 어떤 문제를 해결하기 위해 실시하는 것이지 더 나쁜 상황으로 치닫게 하기 위해 펼치는 것이 아니다. 일도 마찬가지로 하나하나 해결하기 위해 하는 것이다. 일을 자꾸 만들어간다면 그건 일을 하는 의미가 없다.
지금 정부의 부동산 정책이 그렇다. 일은 끝맺음을 하기 위한 것이지 또 다른 문제를 낳기 위해 실시하는 것이 아니다
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[이철규 기자 / 행동이빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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