권오진의 빌딩거래
빌딩의 매입 시 가장 중요한 것은 1층 임대료 파악
20억원이면 서울 20대 상권 투자 가능…1층 임대료로 상권 평가
스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)
필자약력 | 기사입력 2019-08-12 13:13:27
일반적으로 50억 선의 건물을 사려는 분은 처음 건물을 매입하기 보다는 예전에 건물을 소유했거나, 가족 소유의 건물이 있거나 또는 본인이 건물을 소유하고 계신 분이 대부분이다. 그래서 금액 차이를 이유로 중급 단계로 설명을 하겠다.
현금 여유가 20억 정도가 있다면 지어져서 수익이 나오는 건물도 매입이 가능하다. 보통은 대출을 30%~40%로 진행해서 35억~50억선을 많이 보지만 투자성향에 따라 대출을 많이 받고 50억~70억선 건물도 매입을 할 수 있다.
어느 것이 좋다 나쁘다 할 수는 없다. 금액이 커지면 커질수록 안정적이고 투자가치가 높은 건물을 살 수 있다. 계란을 한 바구니에 담지 말라고 하는 것은 주식시장에서만 해당되는 이야기이다. 35억~50억선은 서울 20대 상권에 속하고 이면도로에 상권이 괜찮은 건물을 매입할 수 있다. 대지면적은 대략 50평~80평이고, 준공 년도는 10년~20년 사이의 건물이 많다.
이런 건물을 매입할 때 가장 중요하게 생각을 해야 되는게 1층 임대료다. 1층 임대료가 얼마를 받는지에 따라 상권이 좋은지 나쁜지가 판가름 난다. 물론 앞으로 계속 이야기 될 부분이지만 1층은 건물에 얼굴과 같기 때문에 어떤 업체가 입점하는지에 따라 그 건물의 운명이 결정된다. 1층에 커피숍 등의 유명 프렌차이즈가 있으면 좋겠지만, 유명하지 않더라도 임대료 밀릴 걱정이 없는 업체를 고르는 게 중요하다.
1층의 임대를 맞추기 위해 공실 상태로 장기간 장고를 하면서 임대를 맞춰야 된다. 그 정도의 배짱이 필요하다. 임차인을 고르는 것도 70~80%가 만족을 하면 입점 시켜야 된다. 100%만족하면 좋겠지만 그런 경우는 흔치 않다. 1층 임대를 맞추면 속칭 꼬마 빌딩의 임대는 반이 끝난 거나 마찬가지이다. 그럼 다른 층은 임대료가 적정 하다면 임대를 맞추기는 어렵지 않을 것이다.
또 건물의 사이즈가 커질수록 그 건물의 콘셉트를 잡는 것도 필요하다. 병원 건물로 입점시킬지, 오피스 빌딩으로 최적화를 할지, 아님 근생시설 빌딩으로 최적화를 할지 기본 틀을 잡는 것이 중요하다. 물론 주변환경과 본 건물의 위치가 중요한 역할을 한다.
50억 정도의 건물에 자산관리를 맡겨도 될 정도의 임대수익이 나온다면 건물 자산관리를 맡기는 것도 좋다. 현금이 20억 이상이 있어서 은행에 맡겨 놓으면 은행 지점장이 때마다 선물도 보내주고 세무 상담등 VIP대접을 해주고, 보험회사나 증권회사에 맡겨 놓아도 신경을 별로 쓰지 않아도 될 텐데 건물은 그렇지 않다.
건물 매입을 함에 있어서는 임차인 관리, 시설관리 등 신경을 쓸 부분이 많이 있다. 갑질하는 건물주도 있겠지만, 갑질하는 임차인도 있기 때문이다. 그런 경우가 아니더라도 임대료가 주변 시세 보다 낮거나 임대료를 연체하거나 만기 때 임대차계약을 갱신을 미루거나 한다면 차라리 일정부분 수수료를 주고 전문가에 맡긴다면 비용 이상의 효과를 누릴 수 있다.
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