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주성식의 부동산 돋보기

내년부터 고가주택 비거주자 일반세율 적용

장기보유특별공제, 80%에서 15년 보유 시 일반세율 30%로 적용

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2019-11-04 12:46:50

▲ 주성식 부동산 컨설턴트
 가정맹어호(苛政猛於虎), 동양사상에 지대한 영향을 끼친 공자는 세금에 대해 일찍이 혜안을 지니고 있었는가 보다. 제자와 천하를 주유 중이던 공자는 자로(子路)를 통해 한 여인이 무덤 앞에서 애달프게 우는 모습을 보게 된다. 이에 사연을 물으니 시아버지, 남편, 아들이 호랑이에게 물려 목숨을 잃었지만 이곳을 떠나지 못하겠다는 것이다. 이에 무덤을 떠나지 않는 연유를 물으니 관리들이 백성들을 못 살게 굴며 세금을 걷어가는 행패를 겪지 않아도 되기 때문이라고 했다. 관리들의 행패가 무서워 무덤을 떠나지 않는다는 애달픈 사연을 알게 된 공자는 “가혹한 세금(정치)은 사나운 호랑이보다도 더 무서운 것”이라고 말했다.
 
만산홍엽 붉은 것은 더 붉은 만추 이 가을, 서울 강남권을 중심으로 일부 고가주택을 중심으로 절세 매물이 나온다고 한다. 하지만 이 가을 주택에 대한 세금 부분은 만산홍엽 만큼이나 붉어지는 것 같다. 이유는 개인의 재산에 강제적으로 세금을 부과하려는 정부와 이를 세금을 줄이려는 개인 간의 대립이 더 복합하게 얽혀 있어서다.
 
예전에는 양도소득세 비과세 요건 중 1세대 1주택자가 2년 이상 보유요건을 갖추면 비과세에 따른 여러 세제 혜택을 누릴 수 있었다. 2011년 6월 이전에는 1세대 1주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 3년 이상 보유요건과 서울, 과천, 산본 등 일부 신도시에는 거주요건을 충족해야 됐다. 하지만 2012년 6월 말에 양도주택에는 거주요건이 폐지되고 3년 이상 보유요건만 충족되면 되는 것으로 변경됐다. 따라서 2012년 6월 29일 이후 양도하는 주택에 대해서는 2년 이상 보유하면 되었던 것이다.
 
1세대 1주택자인 경우 거주자이거나 비거주자여도 양도소득세 비과세 대상이고 장기보유특별공제는 소득세법에 따라 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 양도소득금액을 계산할 때, 일정액을 공제하며 보유기간이 길수록 즉 15년 이상 보유 시 80%의 공제율을 적용받았다.
 
하지만 내년부터는 9억 이상 고가주택을 1세대 1주택자가 거주하지 않고 보유만 할 경우 최대 80%의 양도소득세를 공제해 주는 장기보유특별공제를 적용하지 않는다고 한다. 대신 일반장기세율을 적용해 15년 보유 시 최대 30%까지만 공제한다고 한다. 하지만 내년부터 적용되는 9억 이상 비거주자 장기보유특별공제를 일반장기보유세율을 적용함에 있어 법률적 다툼이 있을 수 도 있다.
 
정부와 달리 대법원은 1세대 1주택을 소유한 비거주자의 장기보유특별공제에 대한 판결에 있어 과세당국자와는 전혀 다른 판결을 내렸다. 조세법률주의에 의한 법문대로 해석하며 구 소득세법 제121조 제2항 소정의 “거주자와 동일한 방법으로 과세한다”라고 함은 소득금액과 과세표준 및 세액 등을 산정함에 있어 거주자와 동일한 방법을 적용해야 한다는 의미인 점과 1세대 1주택 양도인 경우 장기보유특별공제 적용은 비거주자에게도 적용할 수 있다고 판결했다.(대법원 2009두21147)
 

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