실수요자 전세대출 막혀 ‘월세 난민’ 속출한다

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부동산 대책 실패로 ‘전세의 월세화’ 급증
임대차 3법·대출규제·보유세 증가 ‘3중고’
은행 대출 못 받아 ‘불법 사금융’ 몰릴 판

스카이데일리 기자페이지 + 입력 2021-11-23 00:02:01

문재인 대통령이 부동산 문제와 관련해 다시 한번 국민 앞에 고개를 숙였다. 문 대통령은 21일 오후 ‘대통령, 국민과의 대화-일상으로’에서 취임 이후 가장 아쉬운 대목을 묻는 질문에 “부동산 문제에서 서민들에게 많은 박탈감을 드리고 저도 부동산 가격을 안정시키지 못함으로써 서민과 청년, 신혼부부 등에게 내 집 마련 기회를 충분히 드리지 못해 가장 아쉽다”며 남은 임기 동안 집값 하락 안정화에 목표를 두고 해결 실마리를 찾겠다고 강조했다.

하지만 현실은 녹록치 않다. 정부는 가계부채 총량 관리를 위해 소득 대비 원리금 상환비율인 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화 대책을 10월 말 발표했다. 1800조원까지 불어난 가계부채는 우리 경제의 ‘시한폭탄’이기에 당국이 대출규제에 나서는 것을 이해 못할 바 아니다.

문제는 실수요자들이 대출에 어려움을 겪고 있다는 사실이다. 금융당국은 반발이 거셌던 전세대출 규제와 관련, 서민 실수요 보호를 위해 DSR 적용을 하지 않기로 하고 올해 4분기 가계대출 총량 관리 한도에서도 제외했다. 대신 시중은행에서 전셋값이 오른 만큼만 전세 자금을 대출할 수 있도록 하고, 1주택자들은 반드시 은행 창구에서 대출을 신청해 심사를 통과해야만 하는 등 관리가 깐깐해졌다.

이렇게 강화된 대출 조건으로 인해 대출을 받지 못한 실수요자들의 하소연이 줄을 잇고 있다. 당장 서울 아파트 임대차 시장에서 ‘월세 난민’ 급증을 볼 수 있다. 서울에서 ‘월세’ 거래가 빠르게 늘고 있는 것이다. 강남의 고가 주택에서 시작된 ‘전세의 월세화’는 외곽지역에서도 가파르게 증가하면서 서민의 살림살이를 팍팍하게 만들고 있다. 집주인들은 종합부동산세 등 보유세가 늘어나자 세입자들에게 부담을 전가하기 시작했다. 정부가 내놓은 임대차 3법과 대출규제, 보유세 증가 등이 결국 무주택자들의 월세 부담으로 이어지고 있는 것이다.

대출이 막히면 무주택 실수요자는 내 집 마련은 물론 전셋집 구하기도 힘들어진다. 전세대출 한도가 줄면 세입자는 평수를 줄여 외곽으로 나가거나 전세를 반전세로 바꿔 비싼 월세로 부족분을 충당해야 한다. 최악의 경우 전세 난민이 되어 월세로 살거나 아니면 길거리에 나앉게 된다.

그럼, 실수요자 보호대책을 어떻게 마련해야 할까. 총량규제에서 실수요자 대출(전세대출, 집단대출 등)을 제외해 규제 충격이 실수요 시장으로 넘어오는 길목을 차단해야 한다는 전문가들의 제언에 당국은 귀 기울여야 한다. 또 DSR 산정에서 전세대출을 완전히 배제해야 한다. 떼일 염려 없고 세입자의 상환 능력과 무관한 전세자금 대출만큼은 DSR 규제를 적용받을 이유가 없다. DSR 산정에 전세대출을 반영하면 절대 다수의 무주택자들이 한도 축소, 심할 경우 시장 퇴출이라는 철퇴를 맞을 수 있다.

나아가 금리 급등을 유도하는 시장간섭 행위 또한 중단해야 한다. 대출시장이 총량규제 발 공급 충격에 노출되면서 시장금리가 비정상적으로 급등하는 급발진 사고가 일어나고 있다. 금리조정(우대금리 축소, 가산금리 확대)을 통한 대출억제, 은행의 자발적인 부채관리 강화, 전세대출 관리방안 마련 등의 간접규제가 그것이다. 바람직한 대출규제는 실수요자 보호 원칙을 높이 세우는 데에서 시작해야 한다는 것이다.

시중은행 주택담보대출 금리는 이미 6%에 육박하고 있고, 전세대출도 4%대 금리상품이 속출하고 있다. 불요불급한 실수요자 대출이 막히면 대부업이나 불법 사금융을 통해 부족 자금을 비싸게 조달할 수밖에 없는 게 현실이다. 정부는 실수요자 보호 원칙을 준수해 서민 보호에 힘쓰길 당부한다. 정권 말의 문재인정부이지만 ‘월세 난민’ 급증 같은 민생을 팽개쳐선 안 된다.

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