청년·서민 위한 공공주택 50만호 2027년까지 공급한다

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향후 5년간 공공분양 50만호 중 34만호(68%) 청년 집중공급, 수도권 공급 확대
“물량 확대한 장기적 공급 시그널 긍정, 분양조건·자산규모 등 맞춤형 선택해야”

김재민 기자 기자페이지 + 입력 2022-10-26 12:20:44

▲ 정부가 청년·무주택서민의 내 집 마련기회 확대를 위해 향후 5년간 공공주택 50만호를 공급하는 세부 계획을 26일 발표했다. 서울의 아파트 단지 전경. ⓒ스카이데일리

정부가 청년·무주택서민의 내 집 마련기회 확대를 위해 향후 5년간 공공주택 50만호 공급계획을 발표했다.

전문가들은 구체적 방안이 마련돼 긍정적이라는 반응과 함께 자신에게 알맞은 공급유형을 선택해야 한다고 조언한다.

국토교통부는 26일 열린 ‘7차 청년정책조정위원회’를 통해 관계부처가 합동으로 마련한 ‘청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획’을 발표했다. 윤석열 대통령의 대선 공약과 8.16 부동산대책의 ‘청년원가주택’ ‘역세권 첫집’의 세부 계획이다.

2027년까지 향후 5년간 공급되는 공공분양 50만호 중 68%에 해당하는 34만호는 청년 특별공급 등 신설을 통해 19~39세 청년층에게 집중공급할 예정이다.

50만호의 공급형태는 ‘나눔형’(25만호·시세 70% 이하로 분양하고 의무 거주기간 5년 후 공공에 팔 때 시세차익 70% 보장) ‘선택형’(10만호·6년간 살아보고 분양 여부 선택) ‘일반형’(15만호·시세 80% 수준 분양) 등으로 나뉘어 개인 상황에 따른 맞춤 주거권을 제공했다.

이 가운 선택형과 나눔형은 초저리·장기 전용 모기지를 신설한다. 세부적으로는 최대 5억원까지 대출한도를 두고 주택담보대출비율(LTV)은 80%를 적용하고, 부채원리금상환비율(DSR)은 미적용한다. 일반형은 주택기금대출을 해주되 청년층에 대해 한도와 금리를 우대할 예정이다.

내년에는 우선 7만6000호에 대한 인허가가 이뤄질 예정이다. 이 가운데 고덕 강일(500호)·동작구 수방사(263호)·강서 마곡10-2(260호)·서울 위례(260호) 등 알짜 입지에 사전청약 1만1000호를 조기 공급해 연말부터 내년 하반기까지 세 차례에 걸쳐 사전청약을 추진한다. 또 민간분양 청약제도를 개편해 중소형 평형에 추첨제를 대형평수는 가점제를 확대한다는 계획도 밝혔다.

이번 세부 계획 발표에 대해 전문가들은 대체로 긍정적 반응을 보이고 있다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “공공주택 50만호 공급에 대한 구체적인 공급모델을 제시하고, 주택시장 회복 시 집값 재불안이 일어나지 않도록 장기적 공급 시그널을 줬다는 것은 바람직하다”며 “특히 청약시장에서 소외돼 왔던 미혼 청년들에게도 특별공급 물량(5.25만호)을 처음으로 배정하고, 신혼부부(15.5만호)와 생애최초(11.25만호) 공급량 역시 과거 대비 높게 책정한 점이 긍정적”이라고 평가했다.

이번 대책은 지역 안배 위주의 공급보다는 주택 수요에 맞춘 수도권 주택공급 비중이 확대됐다. 이에 수도권 공공/민간 도심복합사업·공공재개발·정비사업·도시재생·도심 국공유지·3기 신도시 내 GTX 인근 부지 등이 택지 공급 물망지로 떠오르고 있다. 특히 일부 대기수요가 풍부한 인기입지는 청약이 집중되는 쏠림현상(입지별 청약양극화)이 예상되고 있다.

다만 위례신도시나 남양주 왕숙·고양 창릉·구리 갈매 등 이미 공개된 공공택지 등을 제외하고 민간이 주도로 할 도심복합사업이나 정비사업 중심의 공급은 50만호 총량을 맞추는 데 변수로 작용할 수 있다는 분석이 나온다.

함 실장은 “프로젝트 파이낸싱(PF) 자금 조달과 분양시장의 경기에 예민한 주택 개발 환경상 금리인상의 종료와 경기위축 우려 등이 해결되지 않고선 민간부문의 공급 차질이 발생할 가능성이 열려 있다고 본다”며 “청년층이 선호할 도심 내 공급 입지의 구체화와 대기수요가 풍부한 선호지역의 택지발굴로 꾸준히 청약수요를 견인할 필요가 있다”고 말했다.

그렇다면 이번에 공개된 공공주택 유형에 따른 청약 전략은 어떻게 수립해야 할까.

함 실장은 “초기 자금이 부족하고 실거주 후 매각 차익을 통해 향후 다른 주택으로 교체할 목적이라면 ‘나눔형’을 선택하되, 향후 경기변동을 고려한 환매 시기를 적절한 때로 맞추는 시간 계산이 필요하다”고 조언했다.

또 “선택형은 10년 분양전환 공공임대 유형과 같이 전환시점 감정가가 크게 오르면 분양전환가에 대한 부담도 커질 것”이라며 “최초 분양 시 공공이 제시한 추정분양가가 낮은 곳이나, 입주 후 6년 차 등 비교적 이른 시점 분양전환을 시도하는 것이 유효할 전망”이라고 내다봤다.

이어 “3~4인 등 비교적 가구원 수가 많은 세대는 기본적으로 ‘일반형’이 적합하다”며 “또한 청년층 외에도 40~50대 무주택 세대에게 일부 청약기회가 주어지기 때문에 금리 2.15~3%·LTV 70%·DSR 미적용 등 금융조건을 고려했을 때 알짜 입지라면 무주택자는 일반형 청약에 도전해 보는 것이 좋겠다”고 강조했다.

김재민 기자 jmkim@skyedaily.com 기자페이지 +