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서울 연립·다세대주택(빌라) 시장이 매매와 임대차에서 전혀 다른 흐름을 보이며 구조적 전환기에 진입했다. 매매 시장은 거래량과 거래금액이 동시에 급증하며 회복세를 나타낸 반면, 임대차 시장에서는 전세가 빠르게 위축되고 월세 중심 구조가 굳어지는 양상이다.
24일 부동산플래닛이 발표한 ‘2025년 서울 연립·다세대 매매 및 전·월세 시장 동향’에 따르면 지난해 서울 빌라 매매 거래량은 3만3458건으로 전년 대비 27.3% 증가했다. 거래금액 역시 13조5612억 원으로 42.8% 급증하며 시장 회복세를 뒷받침했다.
지역별로는 성동구가 거래량 77.7% 증가로 가장 높은 상승률을 기록했고, 매매 회전율도 동작구와 함께 5.2%로 공동 1위를 차지했다. 거래금액 기준으로는 송파구가 1조740억 원으로 전년 대비 85.8% 증가하며 시장을 견인했다. 전체 25개 자치구 중 22곳에서 거래량이 늘어나는 등 매매 시장은 전반적으로 확장 국면에 들어섰다.
반면 임대차 시장은 정반대 흐름이다. 전세 거래량은 5만2392건으로 전년 대비 17.3% 감소했고, 서울 25개 모든 자치구에서 일제히 줄었다. 특히 강북구(-34.4%), 강서구(-33.3%), 관악구(-33.3%) 등 서민 주거 밀집 지역에서 감소 폭이 두드러졌다.
전세의 빈자리는 월세가 빠르게 대체하고 있다. 전체 임대차 거래 중 월세 비중은 60%까지 확대됐으며, 보증금이 월세 12개월분 미만인 ‘순수 월세’는 16.1% 증가해 가장 가파른 상승세를 보였다. 준월세도 3.5% 늘어난 반면, 준전세는 1.9% 감소했다.
이 같은 변화는 전세 사기 여파와 고금리 기조가 복합적으로 작용한 결과로 해석된다. 세입자들이 대규모 보증금 리스크를 회피하면서 월세를 선택하는 ‘월세 가속화’ 현상이 구조적으로 고착화되고 있다는 분석이다.
전세가율에서도 지역 간 위험도 차이가 확인된다. 서울 평균 전세가율은 59.8% 수준이지만, 강서구(74.3%), 구로구(73.6%), 금천구(73.4%), 강북구(72.8%) 등은 70%를 웃돌며 보증금 반환 리스크가 상대적으로 높은 지역으로 꼽힌다. 반면 중구(40.2%), 용산구(42.1%), 성동구(42.2%) 등은 40%대로 낮은 수준을 보였다.
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