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서울시가 정비사업의 ‘사업성 격차’를 줄이기 위해 도입한 ‘사업성 보정계수’ 제도가 시행 1년여 만에 57개 정비사업지에 적용되며 재건축·재개발 추진 동력으로 자리 잡고 있다. 특히 수혜 구역의 95%가 강북권과 서남권에 집중돼, 상대적으로 분양수익이 낮아 사업 추진이 더딘 지역의 정비사업 문턱을 낮췄다는 평가다.
서울시는 25일 “사업성 보정계수 적용 구역 57개소 가운데 54개소(95%)가 강북권(30곳)과 서남권(24곳)”이라며 “지역 간 사업성 격차를 완화해 정비사업의 활로를 뚫는 역할을 하고 있다”고 밝혔다.
사업성 보정계수는 분양수익을 기대하기 어려운 지역의 사업성을 끌어올리기 위해 도입된 장치다. 지가, 기존 주택 규모, 과밀 정도 등을 종합적으로 고려해 정비사업의 허용용적률을 최대 2배까지 높여주는 방식이다. 서울시는 2024년 9월 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’을 개정해 제도를 도입했고, 2025년부터 본격 시행해왔다.
실제 제도 적용 효과는 일반분양 확대와 조합원 분담금 경감으로 이어지고 있다는 게 시의 설명이다. 도시계획위원회 심의를 통과한 57개 단지는 평균적으로 일반분양 물량이 47가구 늘었고, 이는 조합원 분담금 부담을 낮추는 구조로 연결된다.
대표 사례로 도봉구 ‘방학신동아1단지’(재건축)는 보정계수 2.0을 적용받아 허용용적률 인센티브가 기존 20%에서 40%로 확대됐다. 이에 따라 분양 가능 가구 수는 3671가구에서 3819가구로 148가구 증가했고, 조합원 1인당 분담금이 약 3800만원 줄어들 것으로 시는 추산했다. 다만 시는 “해당 분담금 추정치는 향후 사업 추진 과정에서 변동될 수 있다”고 덧붙였다.
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서울시는 올해 사업성 보정계수 수혜 단지가 더 늘어날 것으로 보고 있다. 지난해 12월 지구단위계획 재정비를 완료한 노원구 상계(1·2단계), 중계, 중계2 택지개발지구 단지들의 재건축이 올해부터 본격 추진될 것으로 예상되면서다. 상계·중계·하계 일대는 1980년대 ‘주택 200만 가구 공급’ 정책으로 조성된 대규모 택지개발지구로, 정비계획 수립 시 모든 단지에 사업성 보정계수 혜택이 적용될 예정이다.
사업 예측 가능성을 높이기 위한 기준값도 공개했다. 서울시는 올해 보정계수 산출 기준이 되는 ‘2025년 평균 공시지가’를 재건축 약 804만원, 재개발 약 630만원으로 공고했다.
최진석 서울시 주택실장은 “정비 사각지대를 해소하기 위해 마련한 사업성 보정계수 제도가 강북과 서남권 정비사업의 돌파구가 되고 있다”며 “사업성 개선과 함께 정비사업 전 과정에 촘촘한 공정관리를 진행해 주택이 적기에 공급될 수 있도록 행정력을 집중하겠다”고 말했다.
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