▲ 박경환 한누리창업연구소소장 ⓒ스카이데일리
부동산 용도에 따라 입지조건이 달라진다.
주택지의 입지조건에는 쾌적성(환경조건)·편리성(생활조건)·접근성(통근조건) 등이 중요하다. 공해 없고, 재해방지, 상하수도 정비가 잘된 곳이면서 병원·시장 등 편의시설과 가까워야 한다. 또 교통비용 및 시간이 적게 들어야 한다.
상업지의 입지조거은 수익성, 접근성, 가시성이 중요하다. 전체상권의 힘이 강한 곳이 좋으며, 상가입지는 접근성이 좋아야 하고, 눈에 잘 띄는 곳이 좋다.
공업지는 생산성과 비용성을 따져야 한다. 즉 생산비와 수송비가 절약되는 곳이 좋다. 농·임업지의 경우 기후조건, 토양이 양호한 곳이 좋다.
주택지가 쾌적하고 편리하면 상권에 저해가 된다… ‘인구 밀도’에 주목하라
주거 입지와 상업 입지는 완전히 다르다. 용도별 입지조건에서 언급했듯이 주거지는 쾌적하고 편리하면 입지가 좋다고 한다. 반면에 상업지는 쾌적하고 편리하면 오히려 상권에 저해요소로 작용한다.
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쾌적하면 접근성과 인구밀도가 떨어져 상권에 저해가 된다. 여기서 쾌적하다는 것은 그만큼 녹지공간이 많아야 하는데 그 공간만큼 거주인구가 없어서 전체적으로 인구밀도가 낮을 수밖에 없다. 그리고 녹지공간이 접근성을 떨어트린다. 인구밀도가 낮은 만큼, 또는 접근성이 떨어지는 만큼 상권발달에 장애로 작용한다.
지방도시가 서울 등 대도시에 비해 장사가 안 되는 것은 소득수준이 낮아서라기보다는 인구밀도가 낮아서다. 중소형상가의 소비자는 걸어서 오는 고객이 대다수다. 결국 일정범위 내 지역에서 오게 된다. 이것이 소위 말하는 1차상권이다. 업종에 따라서 그 범위는 다르지만 대부분의 업종은 반경 500m 이내다. 따라서 그 일정 범위 내 인구밀도가 중요할 수밖에 없다.
신도시의 경우도 마찬가지다. 상권이 좋지 않은 것은 인구밀도가 낮고, 공원 등 녹음 공간이 곳곳에 산재해 있어 접근성을 떨어뜨리기 때문이다. 물론 신도시가 상권이 좋지 않은 이유는 상업지 비율이 지나치게 높은 것과 교통이 편리해 사방팔방으로 분산되기 쉬운 이유가 크다. 그러나 위에 지적한 사항도 상권 저해에 한 몫을 하고 있다.
교통 편리해지면 다른 상권 눈 돌린다… 다른 역세권·대형편의시설로 이동
주거에 편리하다는 것은 교통이 좋다든지, 편의시설 중 병원이나 초·중·고등학교가 가까이 있는 경우다. 첫째, 교통이 좋으면 작은 상권은 오히려 더 죽는다. 큰 상권에 소비자를 뺏기기 때문이다. 젊은이들은 역세권으로 주부들은 대형편의시설로 빠져나가기 쉽기 때문이다. 사람들의 소비심리는 거리가 멀더라도 큰 상권으로 가서 소비한다. 이는 상권분석에서도 매우 중요한 요소다.
막연히 교통 특히 지하철이나 전철 등이 개통되면 좋을 것이라는 환상과 바람을 갖고 있다. 거주하는 사람들에게는 교통이 좋으면 분명히 편리함을 가져다준다.
하지만 편리함이 무엇인지 잘 생각해봐야 한다. 사람들이 어떤 목적지를 가기 쉽다는 것이 된다. 따라서 교통이 좋아지면 그동안 그럭저럭 유지되던 그 주변의 작은 상권은 오히려 더 죽게 된다. 반대로 상권이 좋은 곳은 더욱 좋아질 수 있다. 아쉽게도 상권에서도 ‘부익부 빈익빈’ 현상은 벌어지고 있다.
앞으로 지하철 개통을 눈앞에 두고 있는 많은 곳, 특히 상권이 미약했던 곳은 말 그대로 별 볼일 없다는 것을 유념해야 한다. 지하철 9호선의 많은 지하철역 앞이나 분당선 개통을 눈앞에 두고 있는 분당과 그 이남의 상권은 좋을 것이 하나도 없다. 강남역 등 상권이 좋은 서울 역세권으로 소비자를 뺏기기 때문이다.
상가투자들이 이곳을 매우 선호하고 있음에 자세한 지명 언급은 자제하지만 깊은 속뜻을 새기기 바란다. 상권끼리의 경쟁에서 밀려도 죽지만 이처럼 교통이 뚫리면 더욱 가속화된다는 것을 명심해야 한다.
학교·병원 밀집 상권…고객 접근성 떨어트리는 곳 유의하라
둘째, 초·중·고등학교는 상권에 장애가 된다. 초등학교, 중학교, 고등학교나 병원이 왜 장애요인인가 하는 의구심이 들 것이다. 주택을 구하려고 보면 모두 편의시설로 분류해 오히려 가점을 주는 것이 현실이고, 부동산 관련 서적이나 중개업소에서도 모두 편의시설로 분류하고 있는데 말이다.
학교운동장은 밤에는 어둡다. 어두운 곳은 사람들의 접근성을 떨어트린다. 당연히 학교 옆 점포들이 장사가 안 되는 것은 불문가지다. 학생들과 직접 관련이 있는 문방구나 학원 또한 대부분 안 된다.
학교를 설립하기 위해서 땅값이 비싼 저지대 도로변 부근 부지를 선정하는 경우는 매우 드물다. 땅값이 싼 곳이나 야산을 밀고 학교를 짓는 경우가 많다. 당연히 학교 앞이 경사가 질 수밖에 없다.
경사진 곳은 사람들이 모이지 않고 흘러간다. 흘러가는 곳은 장사가 안 된다. 학교 앞도 마찬가지다. 예외로 학교 앞이 잘되는 경우도 있다. 저지대 낮은 곳에 학교가 있고 그 지역에서 중심지 구실을 하는 상권과 연계돼 있을 때다.
셋째, 병의원도 상권에 장애가 된다. 병원을 이용하는 사람들이 그 주변에서 쇼핑을 하거나 먹고 마시는 것을 보기는 힘들다. 물론 병원을 끼고 있는 역세권은 나쁠 것이 없다. 그 외 지역은 병원 바로 옆이 상권다운 상권으로 성장할 수 없음을 이해해야 한다. 만약에 병원 대신에 유동인구가 비슷한 다른 시설이 들어온다면 상권이 제대로 형성될 수 있음과 비교해 보라.
한편, 동일건물 동일 층에 병의원이 있으면 일반적인 업종은 장사가 되지 않는다. 예를 들어 같은 2층에 치과나 내과 등 병의원이 있다면 어떻겠는가? 당연히 외부에서 건물 2층에 접근하기를 꺼려한다.
또 저녁에는 일찍 병원 문을 닫아 가시성까지 끊어진다. 접근성과 가시성이 끊어지는 만큼 매출도 떨어진다. 건물전체 업종구성상 상호 보완되는 업종이 많다 하더라도 이러한 병의원이 있다면 피하는 것이 좋다.
병의원처럼 접근성과 가시성을 끊는 것으로는 각종 연구소나 연구회, 동창회사무실이나 각종 수련원 등이 있다. 집객력이 있는 핵점포 구실도 못하면서 고객만 단절시키기 때문이다.
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