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이재명의 세무테크

주택유형별 주택 수 판정 기준…세금 계산 시 중요

주거용 오피스텔…중과세 판단 시 주택 수에 포함

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2021-02-22 11:00:28

 
주택 수가 늘어남에 따라 세금 부담이 무거워지는 경우는 대표적으로 1세대 다주택자에 대한 양도소득세를 들 수 있다. 여기에 최근 종합부동산세나 취득세도 주택 수에 따라 세금 부담을 달리하도록 세법이 개정되면서 주택 수가 세금 계산에서 중요한 이슈가 되고 있다.
 
주택 수의 판단이 중요한 또 다른 이유는 세법에서 판단하는 주택의 범위가 점점 더 넓어지고 있어서다.
 
세법에서는 주택유형별로 주택 수가 어떻게 계산될까
 
다가구주택
다가구주택은 거주자가 선택하는 경우에 한해 단독주택으로 본다. 즉, 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.
 
공동상속주택
선순위 상속주택으로서 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하되 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제3항 각호의 순서(상속 지분 가장 큰 자 → 상속주택 거주자 → 상속인 중 최연장자)에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다(소득세법 시행령 제167조의 3 제2항 제2호).
 
오피스텔의 주택 판정
주거용 오피스텔의 경우 중과세 판단 시 주택 수에 포함된다는 점에 유의해야 한다. 상시 주거용 주택이라 함은 공부 상 용도 구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며 오피스텔이 이에 해당하는지의 여부는 사실 확인하여 판단할 사항이다
 
부동산매매업자의 상품인 재고주택
재고자산(상품)일지라도 거주자 본래의 다른 소유 주택과 함께 주택 수를 계산한다. 재고자산을 포함하는 근본적인 사유는 소득세법 제64조(주택등 매매차익에 대한 양도소득세와 종합소득세 비교과세)와 제69조(토지등 매매차익 예정신고・납부 시 양도소득세 세율 적용) 규정과 일치시키기 위함이다. 그러나 주택신축판매업자의 경우는 비교과세 대상이 아니므로 미분양된 재고자산인 주택인 경우에는 포함하지 않는다.
 
혼인에 따른 3주택 이상인 경우
1주택 이상을 보유하는 자가 1주택 이상을 보유하는 자와 혼인함으로써 혼인한 날(혼인신고일) 현재 1세대 3주택 이상이 된 경우 그 혼인한 날부터 5년 이내에 해당 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 배우자가 보유한 주택 수를 빼고 해당 1세대가 보유한 주택 수를 계산한다. 다만 혼인한 날부터 5년 이내에 새로운 주택을 취득한 경우 해당 주택의 취득일 이후 양도하는 주택에 대해서는 이를 적용하지 아니한다(소득세법 시행령 제167조의 3 제9항).
 

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