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정부와 관계부처는 지난해 12월21일 ‘2023년 경제정책방향’을 발표했다. 이번에 발표된 자료에 따르면, 정부는 부동산 시장을 분석하면서 주택가격의 하락세가 지속되고 있는 상황에서 이에 대한 원인으로 거래 위축과 일부 지역의 미분양 증가세를 꼽았다. 이에 정부는 올해 1월부터 바뀌는 정책과 6월부터 바뀌는 정책의 두 가지로 나눠 정책 변경안을 발표한 바 있다.
취득세 과세표준 실거래가로… 청약 문턱 낮아지고 안전진단 완화까지
부동산 R114가 발표한 자료에 따르면 올해 들어 바뀌는 부동산 정책 중의 하나가 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경되는 것이다. 그동안 개인이 주택 거래를 통해 부동산을 취득했을 경우 신고가액 또는 시가표준액 중 높은 금액을 기준으로 삼았지만 올해부터는 실제 취득한 실거래가액에 따라 취득세를 내도록 바뀐다.
또 증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 ‘시가표준액’을 적용했지만 올해부터 증여 부동산 ‘시가 인정액’으로 취득가액이 매겨진다. 시가 인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액·감정가액·공매가격 등을 시가로 보는 기준을 말한다. 이와 같이 증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 큰 폭으로 증가할 전망이다.
증여 관련 또 다른 정책 변화 중 하나는 양도소득세 이월과세가 현행 5년에서 10년으로 늘어나는 것이다. 기존에는 배우자 혹은 자녀 등에게 부동산을 증여한 후, 5년이었던 이월과세 적용 기간이 지나고 매도할 경우 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산했다.
이 경우 취득금액은 높이고, 양도차액은 줄어 양도세가 절세되는 효과가 있다. 그러나 올해부터 이뤄진 증여 건에 대해서는 양도세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어나 절세 요건이 까다로워지게 된다.
현행법상 해당 시·군 거주 무주택자로 제한된 무순위 청약 신청 자격도 달라진다. 거주지역 요건을 폐지하고 무주택자면 누구나 참여할 수 있도록 대상 자격이 완화된다. 또 미계약분 발생 시 반복해서 청약을 진행했던 불편함을 감안해 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대했다.
이처럼 청약 진입 장벽을 낮춰 분양 수요를 늘리게 되면 미분양 해소에 도움이 될 것이라는 전망이 나온다. 부동산업계 관계자는 “내 집 마련을 위해 청약을 넣던 사람은 청약통장 점수가 높아질 때까지 기다리는 것보다는 낮아진 문턱을 통해 실제로 청약 넣어볼 수 있는 기회”라고 설명했다.
재건축 안전진단 규제의 문턱도 낮아진다. 현행법상 구조안전 항복에 대한 가중치는 50%로 점수를 충족하기 어려워 재건축 문턱에서 좌절하는 단지가 대다수였다. 그러나 올해부터 이를 30%로 낮추고, ‘주거환경’과 ‘설비노후’ 단계를 30%로 높여 재건축 문턱이 낮아질 전망이다.
판정기준도 개선된다. 현재는 점수에 따라 30점 이하는 재건축, 30점 초과 55점 이하는 조건부 재건축, 55점을 초과할 경우 유지보수로 구분하고 있는데 조건부 재건축의 범위를 45~55점으로 조정해 45점 이하일 경우 즉시 재건축 사업 추진이 가능하도록 했다. 조건부 재건축 단지에 의무적으로 시행해오던 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단) 단계에 지자체의 요청이 있는 경우에만 예외적으로 시행토록 했다.
안전진단 규제와 완화되는 것과 관련해 1기 신도시 중 일산 백송마을은 앞서 지난해 예비 안전진단에서 탈락한 바 있다. 안전진단 문턱이 낮아진다는 소문이 들리자 조합 측 관계자는 “재건축을 추진하고 싶어도 정해진 점수를 달성하지 못해 추진이 어려웠지만, 규제가 완화되면 그에 맞춰 다시 재건축 사업을 추진해 볼 것”이라고 밝혔다.
6월, 종부세 관련 정책 변경 많아… 잘 살펴보고 거래해야
한편 정부의 2023 부동산 정책 가운데 주택임대차 신고제도 계도기간이 올해 5월말 종료된다. 2021년 6월1일 주택임대차 신고제 시행 이후 1년간 계도기간을 운영했으나, 적응기간을 감안해 2023년 5월31일까지 계도기간을 연장한 바 있다. 계도기간이 종료된 6월1일부터는 신고 기한 내 신고하지 않거나, 허위 신고의 경우 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있다.
또 종합부동산세(종부세) 기본공제금액이 6억 원에서 9억 원으로 상향된다. 즉, 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억 원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1세대 1주택자의 경우 현행 11억 원에서 12억 원으로 조정된다. 이는 기본공제금액을 현실화하고 양도소득세와 고가주택 기준을 통일하기 위한 조치로 풀이된다.
이어 2주택자에 대한 다주택 중과세율이 폐지된다. 이에 따라 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5%~2.7%)로 과세한다. 과세표준 12억 원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아지게 된다.
종부세 관련 정책 변경안 중 현재 주택 수에 따라 다르게 적용해왔던 세부담 상환율은 150%로 일원화된다. 종부세는 과도한 세부담을 방지하기 위해 지난해보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 상한 기준을 두고 있다. 재산세 합산 금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했지만 6월부터는 상한률이 일괄적으로 150%로 낮아진다.
종부세 관련 정책이 변경됨에 따라 현재 부동산 시장에 나와 있던 급매물들은 조금씩 사라지고 있다. 올해에도 금리 인상과 경기 침체로 인해 경제가 어두울 것이라는 전망이 나오고 있지만, 규제 완화가 예고된 상황 속에서 굳이 무리하게 낮은 가격으로 매도할 필요가 없어졌다는 의미다.
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부동산 공인중개사 신모 씨(50)는 “세금 관련 정책이 다수 변경됨에 따라 거래하기 전 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다”며 주의를 당부했다.
이처럼 다양한 정책의 변화가 예고된 상황에서 부동산 시장이 올해 침체기가 지나갈 수도 있다는 긍정적인 평가가 나오는가 하면, 반면 일부 전문가들은 부동산 시장 활성화에 대해 “아직 멀었다”라고 입을 모은다. 기본적인 경기 침체와 부동산 시장의 흐름을 막고 있는 근본 원인인 금리 인상 문제가 해결된 후에야 사람들이 움직일 것이라는 뜻이다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “규제 완화가 아무리 이뤄져도 올해 안에 부동산 시장에 큰 영향을 미치기는 어렵다. 기본적으로 경기 침체가 이어지면 돈이 없는 사람들은 돈을 벌 방법이 사라진다”고 지적했다. 이어 “저금리부터 경험한 2030 젊은 세대는 고금리를 인정하지 못해 금리가 내려가기 시작해야 집을 사는 등 소비를 시작할 것”이라고 말했다.
또 권 교수는 “당분간은 고금리가 이어질 것으로 보이며 사람들은 고금리 상황에 적응하기 시작할 것”이라며 “올해 안에 금리가 내려가기는 어려울 것으로 예상되지만, 금리가 내려가기 시작하는 순간이 부동산 시장의 저점이기 때문에 그 때부터 부동산 시장이 활기를 찾기 시작할 것”이라고 전망했다.
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