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건대 상권은 지하철 출구에 따라서 맛의 거리, 로데오거리, 스타시티 상권으로 구분된다. 핵심 상권은 외식업으로 특화된 맛의거리다. 건대 맛의거리는 건대입구역 1~2번 출구 방면 대로변과 그 이면도로에 삼각형 모양으로 형성돼 있다. 사람이 몰려들면서 맛의거리 골목마다 실핏줄처럼 점포들이 퍼졌다. 맛의거리에 있는 점포숫자는 매년 급증해 지금은 700개를 육박한다. 스카이데일리가 100대 상권 시리즈를 기획하며 1탄으로 건대 상권을 준비했다. 상편에서는 맛의거리에 있는 맛집을, 하편에서는 술집을 집중 취재했다. 
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| ▲ 큰 이미지 보기 = 이미지 클릭 [일러스트= 김종무] ⓒ스카이데일리 |
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| ▲ 큰 이미지 보기 = 이미지 클릭 [일러스트= 김종무] ⓒ스카이데일리 |
2호선과 7호선이 만나는 건대입구역은 하루 약 10만명이 이용한다. 광진구 최대 승하차역이다. 풍부한 유동인구를 바탕으로 건대상권은 20년 사이 비약적인 발전을 했다.
동북부 최대 상권 건대…홍대 넘보는 주7일 상권
건대상권의 발전은 화양리의 쇠퇴와 맞물려 있다. 건국대 후문과 세종대 정문 사이에 있던 화양리 상권은 1990년대까지 서울 동북권 최대 상권이었다. 정부는 화양리에 윤락가와 유흥업소가 난립하자 1995년 이곳을 청소년 보호구역으로 지정했다.
화양리 윤락가가 청소년 보호구역으로 지정되면서 사람들의 발길이 뜸해졌다. 화양리 상권 몰락에 쐐기를 박은 것은 1996년 개통된 7호선 건대입구역이다. 화양리에서 건대로의 상권 이동은 가속페달을 밟았다.
건대상권을 키운 건 8할이 젊은이들이었다. 인근에는 건국대, 세종대, 한양대가 있다. 건국대와 한양대의 재적인원은 각각 3만5000명 이상, 세종대는 1만5000명 이상이다. 여기에 임직원 숫자를 더하면 약 10만명의 대학교 유동인구가 반경 5km내에 있다.
화양∙자양∙군자동 일대에는 강남 직장인을 위한 저렴한 원룸촌이 형성돼 있다. 건대입구역에서 불과 두 정거장이면 청담이다. 강남에서 거리적으로 이보다 가까울 수 없다. 주거인은 대부분 외부인이다. 그래서 주거기간이 길지 않다. 2년 단위로 젊은 입주자들이 새롭게 들어온다.
대학교 상권이었던 건대 상권은 호재를 만나 복합상권으로 발전을 거듭했다. 스타시티, 롯데백화점, 이마트 등 대형 집객력이 연거푸 들어오면서 유동인구가 비약적으로 늘어났다. 점포수도 매년 늘었다. 통계청 기준 맛의거리의 외식 점포수는 2014년6월 600개에서 2016년6월 818개로 증가했다.
영화·쇼핑·먹거리가 원스톱으로 가능해지면서 만남의 장소로 발전했다. 건대는 방학 비수기가 없는 월화수목금토일 대표적인 주7일 상권으로 거듭났다. 건대 상권은 골목까지 확장을 거듭했다.
대신 상인들은 임차료 상승을 감내해야 했다. 부동산114 자료에 따르면 건대입구역 주변 상가임대료는 2015년 1분기 41.1% 상승을 기록해 당시 서울시에서 가장 가파른 상승세를 보였던 곳이다.
어느 곳이나 그렇듯 임대료가 가장 비싼 곳은 대로변이다. 아차산로변에는 화장품 로드숍, 핸드폰 판매점, 프랜차이즈 카페 등이 있다. 건물마다 젊은이들을 대상으로 하는 피부과와 성형외과도 입점해 있다.
▲ 건대 맛의거리는 전반적으로 임대료가 상승하는 추세다. 메인통로인 동일로22길의 임대료 상승률은 가장 가파르다. 20년전만해도 음식점은 대여섯개에 불과했지만 매년 늘어난 음식점은 올해 6월 기준 818개에 달한다. 이 일대 모든 골목이 상권으로 변했거나 변하고 있다. 사진은 하늘에서 본 맛의거리 일대 전경 [사진=박미나 기자] ⓒ스카이데일리
대로변 상가에는 변화가 있었다. 과거에 비해 옷가게, 악세서리점 등 리테일 점포들이 줄었다
김영갑 한양사이버대 외식MBA 교수는 “리테일 점포가 사라진 곳은 외식업종이 차지했다”며 “인근 롯데백화점 등의 영향으로 고객을 잃었기 때문이다”고 분석했다.
이는 대로변에만 해당하는 것은 아니다. 맛의거리와 로데오거리 전부 비슷한 현상이 벌어졌다. 백화점이라는 리테일 공룡이 들어오면서 건대상권 전반에서 리테일 점포의 감소세가 뚜렸해졌다. 특히 이 지역 리테일매장의 감소는 지난해 개장한 커먼그라운드와도 연관이 있는 것으로 파악됐다.
인근 부동산 관계자에 따르면 대로변 평당 환산 임대료는 100~150만원이다. 권리금은 점포별로 차이가 있으나 2억원 이상이다.
건대 맛의거리는 전반적으로 임대료가 상승하는 추세다. 특히 메인통로인 동일로22길의 임대료 상승률은 가파르다. 유동인구가 많은데 특히 심야와 주말 유동인구는 골목과는 비교가 안 될 정도로 많다. 임대료는 역에서 멀어질수록 골목 속으로 들어갈수록 줄어든다. 점포당 평균 매출액 역시 지하철 입구에서 멀어질수록 낮아지는 경향을 보였다.
▲ 건대에는 오래된 맛집들이 있다. 최근 유명 프랜차이즈 입점으로 전통 맛집들은 도전에 직면했다. 특히 10년 이상된 맛집들은 주머니 사정이 괜찮은 직장인들을 상대로 해 오랜 업력을 이어가고 있다. ⓒ스카이데일리
건대에는 젊은이들이 많다. 그러나 모든 점포가 이들만 바라보고 장사를 하는 것은 아니다. 주머니 두둑한 중장년층을 상대로 실속 있는 장사를 하는 곳은 오래된 맛집이다.
건대에는 인근 아파트와 성수동 공장지대를 중심으로 한 중장년층 유동인구가 상당수 있다. 이들은 맛의거리 전통 맛집의 주된 고객이다.
역사가 오래된 ‘맛집’은 전부 메인로인 동일로22길에 터를 잡고 있다. 화양리에 눌려 기를 못피던 시절부터 유일하게 점포가 있던 곳이다. 20년전 음식점은 대여섯개에 불과했다.
닭갈비 전문점 춘천집은 1990년대 개업한 맛의거리 터줏대감이다. 예나지금이나 장승처럼 맛의거리 초입을 지키고 있다. 잘 될 때는 매장을 확장하고 분점까지 냈었으나 지금은 본 매장 크기를 줄였다.
익명을 요구한 이곳의 매니저는 “맛의거리에 워낙 다양한 외식 메뉴가 들어오고 장기적인 불경기 때문에 이전만큼 장사가 안 된다”며 “지난해 메르스 이후 손님이 확 줄었고, 올해 초 백철판이 들어오면서 매출에 타격을 입었다”고 말했다.
이어 “10대부터 50대까지 남녀노소 좋아하는 메뉴에다 음식 가격이 크게 오르지 않아 찾아오는 사람이 많다”며 “평균 40분 정도면 밥까지 볶아서 다 먹고 갈 정도로 테이블 회전율이 빠르다. 임대료가 꾸준히 올랐지만 빠른 테이블 회전율로 유지가 된다”고 답했다.
춘천집 맞은 편에 들어온 백철판에 대한 불만은 여기저기서 터져나왔다. 골목 상권을 침해하고 있다는 것이 상인들의 지적이었다. 백철판 인근에서 고기집을 운영하는 한 상인은 “지난달 매출이 1억3000만원을 넘은 걸로 소문이 나면서 공공의 적의 됐다”며 “저 집에서 손님을 다 가져가서 나머지 가게들이 울상이다. 대기업 프랜차이즈가 골목상권을 침해하는 것과 다를 바가 없다”고 전했다.
1999년 개업한 무등산 닭한마리는 업력 18년을 자랑하는 곳이다. 이옥희 대표는 건대에서 김밥집으로 시작해 성공신화를 쏜 인물이다. 이 대표는 맛의거리에서만 업소 6개 곳을 운영하고 있다. 호시절에는 11개까지 업소를 운영하다가 경기불황 등을 이유로 지금은 많이 정리한 상태다.
▲ 자료: NICE지니데이타(주) ⓒ스카이데일리
건대 상권에는 이 대표처럼 한 명이 여러 개의 상가를 운영하는 경우가 종종 있다. 건대 상권의 유동인구는 지금처럼 많은 반면 임대료는 비싸지 않았을 때, 상인들 사이에서는 “건대에서는 똥을 팔아도 장사가 된다”는 우스갯소리가 있을 정도로 이곳은 호황을 누렸다.
무등산 닭한마리는 건대에서 장사가 가장 되는 업소 중 한 곳이다. 데이블당 단가가 4만원대로 맛의거리치고는 다소 높은 편이다. 그러나 재료를 아끼지 않고 한결같은 맛을 유지한 것이 오히려 차별화 전략이 됐다. 중장년층 단골을 확보해 명성을 이어가고 있다.
황제참치 역시 업력 10년이 넘은 곳이다. 막상 접대할 곳이 많지 않다는 지적을 받는 맛의거리의 약점을 공략해 성공한 케이스다.
이곳에는 초저녁부터 손님이 들기 시작해 밤시간이 되자 빈 자리가 거의 남아있지 않았다. 손님들은 넥타이를 맨 직장인이 다수였지만 대학생 손님도 적지 않았다.
원조족발보쌈은 지난 2008년 글로벌 위기에 생겨나 건대에서 자리를 잡은 케이스다. 개인 창업 점포로 프랜차이즈와의 치열한 경쟁에서 살아남았다. 원조족발보쌈의 주고객은 자극적인 음식을 싫어하는 50대다. 재방문율이 높아 다섯명 중 한명은 재방문 고객이다.
이정규 대표는 “지난해 5월 메르스를 기점으로 매출이 하락했다”며 “가족끼리 운영해 인건비를 줄였고 단골손님으로 장사가 유지된다”고 말했다.
나이스비즈맵 자료에 따르면 맛의거리의 매출은 가정의 달이 있어 휴일과 회식이 많은 5월달과 연말 송년회가 있는 12월달이 가장 많은 것으로 조사됐다.
젊은 입맛 유혹하는 무한리필…골목 정복하는 신흥 강자
▲ ⓒ스카이데일리
건대 외식업 중 눈에 띄는 형태는 무한리필 콘셉트로 무장한 가게들이다. 젊은이들이 많기 때문에 유행 변화에 민감하다. 무한리필 가게들은 건대 터줏대감들을 위협하며 무서운 기세로 세력을 키우고 있다. 애초 무한리필로 시작한 가게도 있지만 무한리필로 변경하거나 무한리필 메뉴를 추가하는 점포도 생겨났다.
맛의 거리 입구 초입에 위치한 ‘가마로’는 2005년 개업해 업력 17년이 된 삼겹살 맛집이다. 남해 땅끝마을의 묵은지와 통버섯이 올라간 솥뚜껑 삽겹살이 대표 메뉴였다.
잘 나갈 때는 번호표를 뽑고 기다려야 먹을 수 있던 곳이었다. 그러나 지난달부터 9900원 무한리필 콘셉트로 가게를 변경했다. 칠레산 고기를 20일간 숙성시키는 것을 마케팅 포인트로 삼았다.
최미경 가마로 점장은 “작년부터 가게에 손님이 줄기 시작했고, 인근에 백철판이 들어오면서 매출이 급격히 떨어졌다”며 “무한리필로 바꿀 것을 계속 고민하다가 결국 지난달부터 무한리필로 변경했다. 손님은 늘었으나 객단가가 낮아 매출에는 큰 변동은 없다”고 말했다
다른 메뉴도 무한리필 바람이 불고 있다. 건대 총각네 조개구이는 맛의거리에서 살아남은 조개구이전문점이다. 주고객층은 1차나 2차를 마치고 온 장년층이다.
한진수 실장은 “원래 무한리필 메뉴가 없었는데 5월달부터 기존 메뉴에 추가시켰다”며 “아무래도 성수기인 겨울에 비해 여름 매출이 떨어질 수밖에 없다. 겨울까지 버티기 위해 무한리필을 도입했다”고 전했다.
▲ 건대에서 현재 가장 번성하고 있는 업종은 무한리필 점포다. 삼겹살을 시작으로 곱창이나 연어 돈까스, 떡볶이, 족발, 간장새우 등 30개 이상의 점포가 무한리필 서비스를 제공한다. ⓒ스카이데일리
최지훈 점장은 “손님들마다 먹는 양이 다르긴 하지만 보통 삼겹살 가게에서 먹는 것보다 조금 더 먹는 수준이다”며 “평일은 7~9시가 피크타임이고 주말에는 6시 반부터가 피크타임이다”고 전했다.
주말에는 웨이팅이 걸릴 정도로 손님이 많은데, 이곳은 초벌구이를 한 고기를 내놓는 것이 특징이다. 손님 입장에서는 고기를 굽는 시간을 단축시키는 동시에 기름기가 덜한 담백한 고기를 즐길 수 있으며, 가게 입장에서는 회전률을 높일 수 있다. 무한리필 고깃집은 대부분 저녁장사다. 매출이 오후 6~9시 사이에 집중되기 때문에 회전율을 높이는 것이 무엇보다 중요하다.
대통삼은 지난 4월 오픈한 무한리필 삼겹살집이다. 주점골목의 1층에 자리를 잡았다. 3㎝ 두께라는 점과 일반 삼겹살 외 고추장 삼겹살이 메뉴로 있는 것이 특징이다. 2시간 시간제한과 초벌구이, 수입산 돼지고기 사용도 공통점이다. 이곳에서는 독일산 삼겹살을 사용하고 있다.
건대 맛의거리에 부는 무한리필의 위력은 대단했다. 새우상회는 개점한 지 3개월도 안 된 신생 점포다. 이곳은 간장새우를 무한리필 메뉴로 선택했다.
1만5900원에 간장새우, 양념새우, 버터밥, 어니언치킨, 메밀소바를 무한 제공한다. 이곳 매니저는 “손님들 반응이 나쁘지 않고 박리다매 전략으로 유지가 가능하다”며 “이제는 자리를 잡아 메인 시간에는 웨이팅을 할 때도 있다”고 전했다.
칵테일을 무제한으로 제공하는 바도 있다. 라운지47에서는 무려 47가지 칵테일이 무한 제공된다. 이곳의 바텐더는 “여자 손님 비율이 훨씬 높기 때문에 평균을 따져보면 1인당 많이 마시는 건 아니다”며 “건대에는 곳곳에 바가 많기 때문에 경쟁에서 살아남기 위해 무한 칵테일바가 생겨나는 것 같다”고 전했다.
라운지47 외에도 972바, 비랩(B-LAB) 등에서 1인당 1만5000원에 다양한 칵테일을 제공하고 있다. 시간 제한이 없는 곳도 있지만 일반적으로 2~3시간의 시간제한을 두고 있다.
이외 무한리필 메뉴로는 곱창이나 연어 돈까스, 떡볶이, 족발 등 30개 이상의 점포에서 무한리필 서비스를 제공하고 있다.
▲ 자료: NICE지니데이타(주) ⓒ스카이데일리
건대 지하 매장에는 주로 노래방이 있지만 종종 음식점이나 주점으로 성공한 사례도 있다.
이탈리안 레스토랑 메이빌은 지난 2007년 개업해 한 자리에서 지금까지 영업중이다. 메이빌의 최대 장점은 가격 대비 좋은 맛이다. 주류 판매를 하지 않는 이곳의 평균 객단가는 2만원대에 불과하다.
이곳 대표 A씨는 “10년 전과 비교하면 임대료가 많이 올랐다. 그러나 지상보다는 크게 오르지 않았다”며 “대학생이 많기 때문에 저렴하고 맛있고 싸야한다”고 말했다. A씨에 따르면 “낮과 저녁 매출은 3 대 7 정도다. 주중보다는 주말의 매출 비중이 높고 주말 피크 타임인 저녁 6~8시 사이에는 웨이팅이 걸린다”고 전했다.
건대는 젊은 사람들이 많다오는 곳이기 때문에 소개팅 명소 혹은 데이트 명소로 유명한 집들이 많다. 벨피아또는 최근 소개팅 장소로 유명한 레스토랑이다.
메이빌의 2인 세트 메뉴가 2만원대인 반면 이곳은 메인 메뉴 한 접시 가격이 2만원대다. 메이빌에 비해 저렴하지 않지만 비슷한 수준의 강남권 레스토랑과 비교하면 30% 이상 저렴한 가격이다. 직장인들 사이에서 가격 대비 성능 좋은 곳으로 유명해져 건대 맛집으로 등극한 곳이다.
초밥 전문점 호야 역시 데이트 명소로 알려진 곳이다. 가장 싼 1만원부터 시작해 가장 비싼 참치초밥이 3만5000원이다. 가격 대비 훌륭한 품질로 바로 옆에 분점을 냈다. 웨이팅이 많아 지하층을 임대해 웨이팅룸으로 꾸몄다. 인근 상인에 따르면 호야는 광진구 전체에서 소득세를 가장 많이 내는 초밥집이다.
건대 상권 데이트 맛집의 특징은 한마디로 가성비라고 할 수 있다. 가격은 저렴하더라도 비주얼이나 맛은 괜찮은 곳들이 대체적으로 블로그나 입소문을 타고 손님몰이를 하고 있다. 건대맛의 거리에서 양식류는 지난해 6월 대비 1년만에 75% 매출이 성장했다.
▲ NICE지니데이타(주) ⓒ스카이데일리
건대 상권은 홍대 상권만큼 확장될 가능성이 있는 곳으로 평가받는다. 그러나 업종 구성과 문화적인 부분이 부족하다는 지적을 받는다.
김영갑 한양사이버대 외식MBA 교수는 “건대 상권에는 스토리가 없다. 홍대 상권에는 예술이나 문화가 가미가 돼 있는데, 건대는 그런 것 없이 외식점포들만 있다”며 “상권이 더 발전하기 위해서는 문화와 스토리까지 겸비될 필요가 있다”고 평가했다.
이옥희 대표는 “현재 전선 지중화 사업을 할 계획이다. 전선이 지하로 들어가면 플리마켓이나 문화행사를 벌일 계획이다”고 말했다. 그는 “예술인 단체와도 연계해 정기적인 문화행사를 기획중이다”고 밝혔다.
광진구청 관계자는 “구에서도 지역경제 활성화를 위해 각종 지원 사업을 진행한다”며 “상인들과 협조해 매년 축제와 행사를 집행하고 있으며, 홍대와 같은 문화가 있는 거리 조성에 힘쓰고 있다”고 전했다.
| 갑논을박 임대료, “진입장벽은 높다. 그러나 버틸만 하다” |
▲ 건대 맛의거리 곳곳에는 건물주와 입주자가 상생해야 한다는 현수막이 걸려있다. 상가번영회에서는 최근 지나치게 오른 임대료를 걱정하고 있다. ⓒ스카이데일리 이옥희 무등산 닭한마리 대표는 상가번영회 회장을 맡아 맛의거리에 젠트리피케이션 현상이 일어나는 것을 막기 위해 노력했다. 맛의 거리 곳곳에는 건물주와 임차인이 공존해야 한다는 현수막이 붙어있는데 상가번영회에서 주도해 만든 것이다. 이희옥 대표에 따르면 100평짜리 삼거리포차는 보증금 5억원에 월세 3700만원이다. 삼거리포차 바로 앞 60평짜리 잡화매장은 보증금 5억원에 월세 2500만원이다. 150평을 사용하고 있는 조선한우는 보증금 8억에 4300만원이다.
이에 대해 인근 부동산 관계자는 “그 건물들의 임대료 수준이 비싼 것은 사실이지만 다른 건물까지 월세가 비싼 것은 아니다”며 “대신 임대료가 비싼 건물은 권리금이 없거나 있다고 해도 미미한 수준이다”고 답했다.
그는 “권리금은 건물주가 받는 게 아니라 임차인이 받는 돈이기 때문에 임대료와 한 바구니에 담아서 보면 안 된다. 건대 상권의 권리금은 보증금처럼 나중에 받을 수 있는 돈이다”며 “다만 권리금이 높다는 것은 창업자 입장에서는 진입장벽이 높다고는 말 할 수는 있다. 그렇다고 건대의 진입장벽이 다른 대학가 상권보다 높은 것은 아니다”고 답했다.
T월드와 연진약국이 있는 골목은 건대상권에서 유일하게 소매와 생활서비스 점포가 있는 곳이다. 음식점 사이로 드문드문 약국, 액세서리매장, 부동산, 핸드폰샵이 있다.
부동산 관계자는 “이곳의 임대료 시세는 20평 기준 보증금 5000만원에 월세 350~400만원이다. 지하 20평 노래방의 경우 월세는 150만원대다”며 “이 거리에서 가장 비싼 건물은 20평에 월세 600만원이다. 대신 권리금은 3000만원에 불과하다”고 말했다.
이 골목 끝에 있는 화양시장 점포는 10평 기준 보증금 3000만원에 150만원이다. 화양시장은 말은 시장이지만 사실상 먹거리 시장으로 봐야할 정도로 외식점포가 많다. 메뉴는 치킨과 족발이 대세다. 저렴한 가격으로 인근 원룸촌 거주고객을 단골로 삼았다. 최신족발은 시장골목에서도 가장 유명한 집이다. 사람이 많을 때는 대기를 해야할 때도 있다.
화양시장 옆에는 한아름쇼핑센터가 있다. 쇼핑센터 주위로도 상권이 형성됐다. 스시전문점 호야는 이곳에 있다.
인근 부동산 관계자는 “호야는 광진구 내 납세 1위의 자영업소다. 지하를 아예 대기실로 사용하는데 임대료가 비싸면 지하를 대기실로 못 쓸 것이다. 초밥집 호야 골목 시세 역시 화양시장과 비슷한 수준이다”고 말했다. 그러나 일부 점주들은 건물주가 지속적으로 임대료를 올릴 경우 상권이 붕괴될 가능성이 있다고 경고했다. |
[상권분석=김영갑 교수|김혁 연구원, 한양사이버대 외식MBA, 자료· NICE지니데이타(주)]
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