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[R&R연구소 자문위원단 2기 출범 특집]–부동산 시장 전망

“규제·금리·인구구조 어떤 이유든 서울 집값 안 꺾인다”

“중·장기적으로도 집값 하락 어려워…소폭 감소, 대폭 증가 기조 이어질 것”

배태용기자(tybae@skyedaily.com)

기사입력 2019-11-07 12:45:51

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▲ 스카이데일리 산하 R&R연구소(Rich-Research)는 지난 5일 제2기 부동산 자문위원단 위촉식을 가졌다. 이날 행사에는 서초, 강남, 용산, 마포, 성동, 관악구 등 서울 주요 지역의 공인중개사 대표와 부동산 교수들이 참여했다. 사진은 스카이데일리 R&R연구소 ‘부동산 자문위원 제2차 위촉식’ 현장 ⓒ스카이데일리
 
지난 7월 종이신문 일간체제로 전환한 스카이데일리와 산하 연구기관인 R&R연구소 (Rich-Research 소장·민경두)는 5일 제2기 부동산 자문위원단 위촉식을 가졌다. 이날 행사에는 서초·강남·용산·마포·성동·관악 등 서울 주요 지역의 일선 공인중개사 19명과 국내 부동산학과 교수들이 참석했다.
 
이날 위촉된 자문위원단은 위촉식 이후 마련된 만찬 자리에서 향후 부동산시장의 전망에 대해 열띤 토론을 펼쳤다. 자문위원단은 현장 경험과 노하우를 바탕으로 저마다의 주장을 펼쳤다. 토론 결과 문재인 정부의 정책 기조가 이어지면 서울 내에서도 양극화가 심화되고 지방과 서울 간 양극화는 더욱 커질 것으로 의견이 모아졌다. 장기적으로 앞으로 인구절벽 현상 등이 고조되더라도 서울 편중화 현상은 더욱 심화될 것이라는 전망도 나왔다.
 
“과거부터 시세하락 예측 빗나갔던 서울 주택시장…앞으로도 하락 가능성 낮을 것”
 
서진형 교수(대한부동산학회 회장): “문재인 정부가 부동산 시장에 각종 규제를 가하면서 시장 불안 현상이 심화되고 있다. 일각에서는 이러한 규제 일변도 정책이 계속해서 유지 된다면 결국은 급등한 집값이 잡힐 것이라는 예측도 조금씩 나오고 있다. 자문위원들의 생각은 어떠한지”
 
손동윤 대표(교대역 두꺼비공인중개사무소): “일각에서는 2020년을 두고 부동산 안정화가 시작될 것이라는 이야기가 나오곤 한다. 하지만 어느 것 하나 장담하기는 어려운 실정이다. 문재인정부 들어 급등한 집값이 규제 발표를 기점으로 소폭 하락세를 보이는 모습을 보였지만 일정 시점이 지나면 다시 집값이 급등하는 현상이 나타났다. 찔끔 내리고 대폭 올라 전체적으로 봤을 땐 우상향했다. 규제를 가하면 가할수록 시장의 저항은 더욱 심해졌다. 규제를 더 가한다고 하더라도 단기적으로 안정되기 어려울 것으로 예측된다”
 
조성훈 대표(부동산라인 공인중개사무소): “손 대표의 의견에 전적으로 동감한다. 단기적으로 지금의 높아진 집값이 내려갈 가능성은 없다고 본다. 유럽 등 선진국의 선례를 살펴보면 집값이 급등한 이후 ‘도대체 언제 집값이 잡힐까’라는 질문을 던졌을 때 소득 1만불이 달성되면 집값이 안정화가 될 것이라는 예측이 나왔던 국가들이 있다. 소득 수준이 높아지면 높아질수록 아파트보다는 단독주택 등을 선호하기 때문이다” 
 
▲ 스카이데일리 R&R연구소 자문위원단은 위촉 첫날부터 ‘우리나라 부동산 시장의 미래’ 등의 주제를 두고 열띤 토론을 펼쳤다. 사진은 서진형 대한부동산학회 회장(경인여자대학교 교수) ⓒ스카이데일리
  
“이러한 선례 때문에 우리나라도 1990년대 강남지역을 중심으로 집값 상승현상이 나타날 당시 국민소득 1만불을 기점으로 집값 안정화가 될 것이라는 예측이 나왔다. 하지만 실상은 어떠한가. 우리나라 국민소득 1만불 시대는 이미 넘었지만 여전히 집값은 천정부지로 상승세를 그리고 있다”
 
이상수 대표(SK뷰강남빌딩 공인중개사무소): “아무래도 우리나라는 땅덩어리가 좁기 때문에 단독주택보다 아파트 선호현상이 고조돼 가고 있다. 강남3구를 중심으로 유행처럼 번진 아파트 선호현상은 지역을 막론하고 유행이 됐다. 집값은 아파트를 중심으로 상승 곡선을 그려 왔고 앞으로도 그럴 것으로 보인다”
 
서진형 교수(대한부동산학회 회장): “여러 의견 잘 들었다. 실제로 현재 학계에서는 국민소득 4만불 시대가 도래하면 아파트 선호 현상이 다소 줄어들 것이라는 예측이 나오고 있다. 이에 2030년을 전후로 전환점의 시기가 올 수 있다는 예측이 실제로 나오고 있다. 다만 한 가지 변수가 있다. 그 때 쯤이면 우리나라 인구수가 급격히 줄어든다는 것이다”
 
“현재 정부는 10년 후 국민소득 4만불 시대가 도래할 것이라 예측하는데 인구가 급격히 줄어 들면 성장동력이 힘을 받지 못한다. 그렇게 되면 자연스레 4만불 시대가 열리는 시기가 늦춰질 것이고 아파트 선호현상이 계속 돼 집값 고공행진이 이어질 가능성이 크다. 인구 감소를 대비해 이민정책을 잘 펼쳐야 하는데 현재 그러지 않고 있다는 것이 다소 아쉽다”
 
“인구 절벽, 저금리 기조도 서울 편중화 이기지 못할 것”
 
서진형 교수(대한부동산학회 회장): “집값은 인구, 소득수준과 밀접한 연관이 있다는 자문위원단의 의견 잘 들었다. 다음 주제로 최근 나타나고 있는 국내외 이슈들이 부동산시장에 어떠한 영향을 미치는지 이야기해보자. 앞서 인구절벽 현상에 대한 말이 나온 만큼 자연스럽게 비슷한 주제로 넘어가 보겠다. 최근 들어 1959~63년생까지의 상당수의 베이비붐 세대가 퇴직기를 맞고 있다. 우리나라 경제 주체였던 베이비붐 세대가 은퇴로 인해 세 부담으로 인해 부동산 소유에 부담을 갖을 것이라는 전망이 나온다. 자문위원들의 생각은 어떠한가”
 
▲ 자문위원들은 현재 정부의 부동산 규제정책이 서울 집값을 잡지 못할 것이라 내다봤다. 사진은 왼쪽 위부터 시계방향으로 손동윤 대표(서초구 두꺼비 공인), 홍영수 대표(관악구 청일 공인), 조성훈 대표(서초구 부동산라인 공인), 양수모 대표(강남구 경일 공인) ⓒ스카이데일리
  
홍영수 대표(청일 공인중개사무소): “베이비 붐 세대가 은퇴를 하면 소득이 급격히 줄거나 없어진다. 이러한 가운데 정부가 보유세, 종합부동산세 등 각종 세율을 계속해서 증가시키고 있어 이에 대한 부담을 느낀 은퇴세대가 서울권 등 아파트를 매도하는 이들이 많아질 거라는 예측이 있다. 그러나 가능성은 높지 않을 것으로 보인다”
 
서진형 교수(대한부동산학회 회장): “지난해 주택도시보증공사의 용역을 받아 일본을 다녀왔다. 다수의 주택을 보유한 일본 은퇴세대는 보유세에 대한 부담을 느껴 매도를 했다. 이로 인해 많은 물량이 시장에 나왔음에도 도쿄의 집값은 떨어지지 않고 상승했다. 서울의 경우에도 경제수준에 맞게 부동산 가격이 상승할 것으로 보인다”
 
김경옥 대표(타임 공인중개사무소): “한 가지 덧붙이자면 현재의 우리나라 베이비붐 세대는 은퇴 후에도 여전히 가장 많은 소비를 감당하고 있다. 은퇴로 인해 세 부담을 크게 느껴 매물을 내놓는 이들은 없을 것으로 보인다. 정부가 세부담을 가중하면 할수록 이에 따른 풍선효과가 발생한다. 최근 자녀에게 아파트를 증여한 사례가 많아진 것도 마찬가지다.
 
서진형 교수(대한부동산학회 회장): “다음 이야기를 해보겠다. 최근 미국이 표준금리를 낮추면서 우리나라도 이에 따라 금리를 낮췄다. 다만 금리가 바닥까지 내려가 더 이상 내려갈 여력이 없으면 금리가 상승하는 경향이 있다. 일례로 표준금리가 내렸음에도 일부 은행권의 대출금리는 오히려 올랐다. 앞으로 금리 저금리 기조가 이어진다면 부동산 시장은 어떻게 변할 것이라 생각하는가”
 
양수모 대표(경일 공인중개사무소): “제로금리가 됐다고 해서 다시 금리가 급격하게 오른다는 것에는 동의하기 어렵다. 금리 인하가 진행되면 비규제지역으로의 투자가 늘 것으로 보인다. 실제로 최근 부천시, 안양시 등 수도권을 비롯해 대전 등의 지역에 부동산은 많은 투자자금이 몰렸다”
 
조철호 대표(반포래미안 공인중개사무소): “현재 우리나라에 갈 곳을 잃은 1000조원의 시중 유동자금이 있다. 여기에 저금리 기조까지 유지되면 유동자금이 부동산 시장으로 흘러올 가능성은 더욱 높아질 것으로 보인다. 규제로 인해 서울에 투자처가 없을 경우 상승세가 감지된 지방에 원정 부동산 쇼핑을 나서는 사람들이 늘어날 것으로 예상된다”
 
[배태용 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

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