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오래전 박 씨는 도시 인근 농지 한 필지를 샀다. 지인의 권유로 가격이 저렴할 때 사두면 언젠가 도움이 될 것이라는 막연한 기대였다. 그렇게 땅을 산 뒤 박 씨의 일상은 다시 바빠졌고, 땅은 그의 관심에서 멀어졌다.
세월이 흐르면서 주변 지역은 빠르게 변했다. 인근에 신도시 개발이 추진됐고, 박 씨의 땅은 도시지역으로 편입됐다. 얼마 후에는 공원 조성 예정지로 지정됐다. 개발하자니 공원 부지라는 제약이 발목을 잡았고, 팔자니 이런 조건에 선뜻 나서는 매수자도 없었다. 그렇게 땅은 수십 년을 어중간한 상태로 박 씨의 재산 목록에만 남아 있었다.
시간이 흐른 뒤 공원 예정지 지정이 해제됐고, 박 씨는 더 이상 미룰 이유가 없다고 판단해 토지를 양도했다. 오랜 기다림에 마침표를 찍는 순간이었다. 문제는 그 이후에 찾아왔다.
"활용조차 못 한 땅, 왜 중과세인가“
양도소득세 신고를 마친 박 씨는 고지된 세액을 보고 당황했다. 해당 토지가 비사업용 토지로 분류되면서 양도차익의 55% 세금이 부과됐기 때문이다. 수십 년 묵혀둔 땅에서 발생한 차익 대부분을 세금으로 내야 하는 상황이다.
박 씨는 억울했다. 공원 예정지로 묶여 있는 동안에는 사실상 아무것도 할 수 없었는데, 이 땅을 단순히 방치한 토지와 같은 기준으로 과세하는 것은 부당하다고 생각했다. 세무 대리인과 논의 끝에 경정청구를 진행했다.
박 씨 측은 토지가 공원 예정지였던 기간엔 법령상 개발행위가 제한됐으므로 그 기간만큼은 비사업용으로 볼 수 없다고 주장했다. 소득세법은 법령에 따른 사용 금지나 제한이 있는 경우 비사업용 토지에서 제외하는 예외 조항을 두고 있다. 이를 근거로, 공공계획에 묶였던 기간은 사업용으로 인정해야 한다는 논리를 폈다.
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그러나 국세청의 입장은 달랐다. 공원 예정지로 지정됐어도, 해당 토지가 농지인 이상 본래 용도인 경작이 금지된 것은 아니라는 것이었다. 개발이나 건축에 제한이 생겼을 뿐, 농사를 짓는 행위는 허용됐었다는 취지였다. 결국 경정청구는 받아들여지지 않았다.
조세심판원도 같은 결론
박 씨는 조세심판원에 심판을 청구했지만, 결과는 같았다. 심판원은 박 씨가 해당 토지를 취득한 이후 양도할 때까지 농지로서 실제 경작에 나선 흔적이 없다는 점을 중시했다. 공원 예정지로 묶여 있었던 사정은 인정되지만, 그것이 농지의 본래 사용 자체를 막은 것은 아닌 만큼 법령상 예외 요건을 충족하지 못한다고 판단했다.
세법은 박 씨가 땅을 사용하지 '못한' 것이 아니라 사용하지 '않은' 것으로 봤다. 박 씨는 결국 양도차익의 절반 이상을 세금으로 납부해야 했다.
절세 Tip
비사업용 토지에 대한 중과세 예외는 단순히 공공시설 지정이나 개발 제한만으로 인정되지 않는다. 세법이 요구하는 것은 토지의 본래 용도 자체가 법령에 의해 금지되거나 제한된 경우다. 농지라면, 경작 가능했는지, 그리고 실제로 자경 노력이 있었는지가 핵심 판단 기준이 된다. 장기 보유 토지를 처분하기 전에 반드시 비사업용 토지 해당 여부를 미리 점검하고, 필요하다면 경작 이력 등 증빙해 두어야 한다.
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