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서울 강남구 삼성동 일대 지역이 강남 부동산, 나아가 서울과 수도권 전체의 부동산 시세 상승을 견인할 것이라는 전망이 나왔다. 대형 업무지구와 지하도시 조성, 교통의 획기적 발달로 상주인구가 폭발적으로 증가하면서 강남지역 부동산의 평균 시세 상승을 부추길 것이고 그 파급 효과가 서울 전역으로 확산될 것이라는 주장이다.
스카이데일리 산하 R&R연구소(Rich-Research)는 지난 17일 ‘불패의 신화, 강남 부동산을 말한다’ 좌담회를 개최했다. 명지대학교 부동산학과 권대중 교수가 좌장으로 나선 좌담회는 △윤석창 대표(상록수 공인중개사무소) △신만호 대표(중앙부동산 공인중개사사무소) △한원우 대표(내외부동산) △권오환 대표(대치 일석 공인중개사사무서) 등 강남구 지역 부동산 시장에 정통한 일선 전문가들이 패널로 참여했다.
“각종 호재들로 삼성동 부동산 들썩…강남 지역 넘어 서울 전역 파급효과 예상”
권대중 교수: “최근 몇 년 새 지하철 2호선 삼성역 주변에 대규모 개발 호재가 잇따르고 있다. 일대 지역은 우선 현 정부가 의욕을 갖고 추진 중인 수도권광역급행열차(GTX)의 중심으로 자리매김 할 예정이다. 서울시는 지난 2016년 코엑스와 잠실운동장을 잇는 192만㎡ 규모의 부지를 국제교류복합지구로 선정하고 2025년 완공을 목표로 이 일대 지역에 대한 대대적인 개발을 추진한다”
“현대자동차그룹 또한 옛 한전 부지에 국내 최고 높이의 글로벌비즈니스센터(GBC)를 건립할 예정이다. 서울시의 거대 지하도시 건설계획도 나왔다. 이러한 움직임에 힘입어 삼성역 일대를 중심으로 주변 지역 전체가 사실상 ‘철옹성’과 다름없는 모습을 갖출 것이라는 전망이 나오고 있다. 삼성역 일대 각종 대규모 개발 계획의 현재 상황과 개발이 주변 지역에 미치는 영향(시세), 향후 예상되는 강남 일대 지역 부동산 판도 변화는 어떠한가”
한원우 대표: “삼성동 지역에서만 30년 간 부동산을 운영했다. 과거 삼성동은 ‘강남의 빈촌’이라 불릴 정도로 낙후돼 있었다. 하지만 현재는 변화의 중심에 서 있다. 현대자동차그룹이 2014년도 한국전력 부지를 매입하면서 바람이 불기 시작했다. GBC는 올 상반기 착공에 돌입할 예정이다”
“지난해 봄부터 ‘삼성동현대아이파크’ 인근에 위치한 빌라들부터 거래되기 시작했다. 거래량이 상당했다. 지방은 물론 외국에서도 위치를 정확히 잡아 문의해 왔다. 3.3㎡(평) 당 3000~4000만원에 계약되던 빌라들의 시세가 1년 사이에 2배 가까이 올랐다. 현재 대지지분이 큰 빌라의 경우 3.3㎡ 당 6000~7000만원 가량에 거래된다. 최대 9000만원까지 나온 매물도 있다. 현재는 대출규제의 영향으로 거래가 주춤하긴 하나 가격은 보합세를 유지하고 있다”
“강남구청에 따르면 GBC가 들어설 경우 1만6000명 정도의 상주인구가 예상된다고 한다. 이렇게 많은 사람들이 상주하고 혹은 거주하려면 주거지가 많아야 하는데 현재 삼성동 일대는 주거지가 풍족한 상황은 아니다. 그래서 새 아파트는 물론 기존 아파트들도 가격이 계속 상승할 것으로 예상된다. 수요는 많지만 공급은 적기 때문이다. 그래서 삼성역 일대는 향후에도 집값이 올라갈 가능성이 높다.
권대중 교수: “삼성동의 호재가 주변 지역에까지 영향을 미쳤을 것으로 보이는 데 실제 상황은 어떠한지. 또한 잠실운동장 복합개발은 어느 지역에 어떠한 영향을 줄 것으로 보이는가”
윤석창 대표: “일원동의 경우 실제로 삼성동 호재의 영향을 받았다. 아마 삼성동 일대 지역 개발로 상주인구가 늘어나면 거주 수요는 더욱 늘어날 것으로 보인다. 삼성동의 배후 주거지가 개포와 일원동이기 때문이다. 영동대로를 축으로 개포 6단지 7단지 우측 편으로 공무원 8단지가 자리잡고 있는데 해당 단지들이 주거 세대로 자리 잡을 것으로 보인다”
“현재 개포주공 2~3단지가 입주를 시작해 주변의 가치가 하락할 것이라는 이야기가 들리지만 잘못된 소문이다. 향후 3~4년 뒤를 봐야한다. 삼성동 일대에서 확산된 수요가 이쪽까지 영향을 미칠 것이기 때문이다. 개포동에 수요가 몰릴 것으로 보인다. 최소 3년, 최대 5년 내에 개포동, 일원동 일대 가격이 상승할 것으로 전망된다”
한원우 대표: “잠실운동장 복합개발 역시 집값만 놓고 보면 삼성동이 가장 큰 영향권 아래 있다고 본다. 결국엔 일대 집값은 삼성동이 주도할 것이라 생각한다. 송파구는 아무래도 저평가돼 극적으로 상승하진 않을 가능성이 크다. 행정구역에 따라 가격차이가 나는 것도 간과하면 안된다. 잠실엘스 아파트와 삼성동 힐스테이트 아파트가 거의 비슷하게 준공됐지만 지금도 가격 차이가 심하다. 전세가격으로 비교했을 때 약 2억원 가량 차이가 난다”
권대중 교수: “삼성동에 지하도시가 생긴다면 집값에 영향을 미치는 범위가 어느 지역까지 도달할 것으로 예상하는지”
한원우 대표: “강남구는 다 영향을 받는다고 봐야한다. 인프라가 갖춰진 곳에 플러스가 되는 것이기 때문이다. 물론 송파구도 영향을 받을 것이다. 삼성동 호재는 강남불패를 지탱하는 것은 물론 서울 전역에 효과를 미칠 가능성이 크다”
“GTX-A노선 들어오면 삼성동 중심화 더욱 공고해질 것”
권대중 교수: “GTX-A 노선이 지난해 말 착공식을 가졌다. 파주 운정지구에서 삼성역을 거쳐 동탄까지 간다. GTX-A노선 개통이 강남 지역 부동산이 미치는 영향은”
신만호 대표: “두 가지로 생각할 수 있다. ‘교통개선으로 인해 강남인구를 분산시킬 것인가’와 ‘교통개선이 오히려 외부인구 유입을 부추길 것인가’ 등이다. 개인적으로 후자가 가능성이 높아 보인다. 삼성역을 중심으로 한 ‘빨대효과’가 나타날 것으로 전망된다”
“빨대효과가 나타날 것으로 보는 이유는 강남 선호도가 높기 때문이다. 강남에는 모든 기반시설이 모여 있다. GTX-A노선 개통으로 교통이 개선되면 오히려 강남권 직장 수요와 소비수요가 늘어날 것이다. GTX역 인근은 집값이 강세를 보일 수 있지만 딱 거기까지일 것이라 생각한다. 강남에 미치는 영향은 적을 것이다”
권오환 대표: “수원 광교를 가본 적이 있다. 수원광교를 보면 인프라가 갖춰져 있고 아파트들이 대부분 입주를 했다. 그런데 지역 상권이 죽었더라. 상권이 활성화되지 않는 이유를 보니까. 전철이 개통되면서 강남역까지 오는 시간 짧아져 지역 상권이 있음에도 거기서 소비를 안하고 강남역에서 소비를 하더라. 잠만 자는 베드타운의 형태가 돼버린 것이다. GTX-A노선의 영향력도 비슷할 것으로 본다. 삼성동의 상권이 활성화될 것이다.
윤석창 대표: “주택하고 상권하고 분리해서 봐야한다고 생각한다. 우선 삼성동 일대 지역 주택시세와 더불어 GTX 노선이 닿는 지역까지 집값 상승이 생겨날 것으로 보인다. 상권의 경우 삼성역 일대 지역으로 집중현상이 예상된다”
권대중 교수: “사견을 이야기 하자면 GTX-A노선이 개통되면 과연 요금이 얼마인지가 중요할 것으로 보인다. 민자형태로 건설되기 때문이다. 민자로 만들 때 운영기간을 20년이 아니라 30년 이상으로 늘려야한다. 운영기간이 짧으면 요금이 비쌀 수밖에 없기 때문이다. GTX 요금이 빨대 효과를 좌우할 것으로 전망된다”
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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