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금리인상, 원자재 가격 상승 등 여파로 다소 소강상태였던 아파트 재건축 조합의 움직임이 새 정부 첫 부동산대책에 힘입어 다시 활성화되는 분위기다. 상대적으로 시간과 비용이 적게 드는 리모델링 사업도 여전히 강세다. 당초 재건축 수요로 옮겨갈 가능성이 점쳐졌지만, 재건축 완화에 대한 세부 계획이 미뤄진 탓에 기존 리모델링 계획을 그대로 추진하는 흐름이 이어지고 있다.
尹정부서 재건축 조합 늘었다… “세부 계획 연말 발표는 아쉬움”
이달 16일 윤석열정부는 임기 첫 부동산대책으로 270만호 주택공급 계획 등이 담긴 이른바 ‘8.16대책’을 발표했다. 이를 위해 전국에서 22만호 이상의 신규 정비구역을 지정하고, 서울에 신속통합기획으로 10만호를 공급하며, 과도한 부담금 사례를 낳았던 재건축초과이익환수제(재초환)에 대해 손보기로 했다.
신규 재건축의 걸림돌이었던 안전진단 규제도 완화하기로 했다. 현행 50%인 구조안전성 비중을 30~40%까지 내려 문턱을 낮추고, 지자체가 탄력적으로 평가항목 배점을 조정하거나 의무적으로 받아왔던 공공기관 적정성 검토를 지자체 요청 시에만 시행토록 했다. 행정 절차 중복·지연을 방지하기 위해 통합심의 를 민간정비 및 도시개발사업에도 적용해 정비사업 가속을 촉진했다.
이처럼 규제 완화 기조를 띠고 있는 새 정부가 들어서면서 재건축 조합은 증가·활성화하는 흐름을 보이고 있다. 서울시 정비사업 정보몽땅 시스템에 따르면, 8월 중순 기준 서울시 내 운영 중인 재건축 조합은 213곳(청산 제외)으로, 작년 171곳 대비 24%가량 늘었다. 일시중단된 조합 35곳을 뺀 수치다.
수도권에서는 서울 강남권(대치 은마, 압구정 현대·미성 등) 재건축 단지와, 양천구 목동 신시가지 아파트, 노원구 상계·중계·하계동 아파트 등이 직접적인 영향을 받을 것으로 관측된다.
특히 재건축 ‘대어’로 불리는 목동 신시가지 아파트 입주민들은 6단지를 제외하고는 그동안 안전진단 문턱에서 고배를 마셔왔기에 기대가 더욱 크다. 총 14개 단지 중 9개 단지가 2차 안전진단 단계인 적정성 검토 단계에 머물러 있으며, 8단지와 12단지는 적정성 검토 신청을 하지 않은 상태다.
목동 신시가지 아파트 1단지 재건축추진준비위원회 관계자는 스카이데일리와의 통화에서 “새 정부의 완화 기조와 이번 부동산대책 내용 자체는 긍정적이지만, 세부 계획이 아직 나오지 않은 점은 아쉬운 대목”이라며 “상황을 주시하고 있고 하루빨리 안전진단 등 재건축 규제 완화에 대한 제도가 실제로 시행돼야 할 것”이라고 힘줘 말했다.
홍기원 더불어민주당 의원실에 따르면, 구조안전성 가중치를 50%에서 30%대로 낮출 경우 현재 C등급을 받아 재건축이 불가능한 단지 13곳 중 9곳이 D등급을 받아 재건축이 가능할 것으로 전망됐다.
수도권 이외의 지역에서도 이러한 기대감은 높아진 상태다. 부산의 ‘재건축 대장’으로 불리는 수영구 남천동 삼익비치아파트 재건축 조합은 사업시행계획 공람을 8월25일까지 진행한 후, 심의를 거쳐 다음달 초 사업시행인가를 목표로 하고 있다. 재건축 사업의 8부 능선 격인 사업시행인가를 받게 되면 조합원 분양 신청, 관리처분 인가, 철거를 거쳐 착공에 돌입하게 된다. 3000여세대 규모 대단지의 이 아파트는 광안리 해변을 끼고 있어 수요가 높다.
부산 동래구 온천동 럭키아파트(1536세대) 역시 7월말 재건축 사업 첫 관문인 예비안전진단(현지조사)을 통과했다. 이번 규제 완화 훈풍을 타고 조합설립 등 빠르게 속도를 낼 것으로 보인다.
김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 스카이데일리와의 통화에서 “도심 내 공급을 늘리겠다는 정책이 결국 재개발·재건축을 염두에 두고 있는 것이기 때문에 완화 기조는 확실히 계속 이어질 것으로 보인다”면서 “다만 현재 공사비 등이 워낙 많이 올라있는 상황이어서 조합원 부담이 상당히 클 것으로 전망되는 만큼, 구체적인 계획이 발표되는 연말까지 상황을 지켜봐야 조합 입장에서도 사업 추진에 대한 방향성이 잡힐 것으로 보인다”고 내다봤다.
“재건축 완화 못 기다려” 리모델링 사업 증가, 대형사 줄줄이 합류
리모델링 사업에 대한 수요도 여전히 높아지고 있다. 금리인상, 원자재 가격 상승 등 분양가에 대한 부담이 커지는 상황에서 재건축 대비 간단한 절차, 재초환 미적용 등 현실성을 고려한 입주민들의 희망사항도 반영됐다.
재건축 시기가 도래한 1기 신도시(성남 분당, 고양 일산, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본) 곳곳에선 리모델링 사업이 활발하다. 재건축 완화 기조에 상황을 주시했었으나, 새 정부의 1기 신도시 마스터플랜이 2024년에나 나온다는 소식에 마냥 기다릴 수 없다는 반응이 적지 않다.
일산 내 리모델링 단지 중에서도 규모가 두 번째로 큰 문촌마을16단지는 최근 포스코건설을 리모델링 시공사로 최종 선정했다. 일산 최초 리모델링 사업으로 상징성이 있다. 문촌마을16단지에서 주엽공원 하나를 사이에 두고 있는 강선마을14단지 역시 최근 리모델링 우선협상대상자로 현대건설로 낙점했다. 일산에서만 10여곳의 단지가 리모델링 사업을 추진하고 있는 것으로 파악되고 있다. 안양 평촌에서도 16개 단지가 리모델링 사업을 추진 중인 가운데, 3개 단지가 시공사 선정까지 마친 상황이다.
연한이 도래했지만 용적률 한계로 재건축이 쉽지 않은 서울 송파구에서도 리모델링 붐이 일고 있다. 수직증축한 ‘송파 더 플래티넘 오금 아남’과 ‘잠실 더샵 루벤’ 등이 분양에 성공하자, 1980년대 후반에서 1990년대 사이 지어진 가락·거여동 일대아파트 10개 단지에서도 리모델링을 추진하고 있다.
한국리모델링협회에 따르면 상반기 조합 출범이 완료된 리모델링 추진 단지는 131개로, 작년 상반기 78개보다 68%가량 증가했다.
리모델링은 아파트 준공 연한이 15년(재건축은 30년)만 되면 추진할 수 있고, 안전진단 역시 수직증축 B등급, 수평증축 C등급 이상이면 통과가 된다. 재건축은 안전진단에서 최소 D등급 이하가 나와야 가능하다. 재초환도 적용받지 않아 조합 분담금이 상대적으로 적은 편이다.
골조를 남긴 채 공사하기 때문에 상대적으로 높은 기술력을 요구하는 리모델링 사업이 주목받으면서 그간 재건축에 집중했던 대형건설사들 역시 눈을 돌리는 분위기다.
올해 초 리모델링 전담팀을 구성한 한화건설은 7월 중순 서울 강서구 염창무학아파트 리모델링 사업 시공사로 선정됐다. 9월경 최종 선정되면 한화건설의 첫 단독 리모델링 사업지가 된다.
대형건설사 중 리모델링 수주 실적이 없었던 현대엔지니어링과 SK에코플랜트도 올해 각각 용인수지 삼성1차아파트, 용인수지 뜨리에체아파트 리모델링 사업 우선협상대상자로 선정돼 수주를 앞두고 있다.
한국리모델링협회 관계자는 “과거보다 리모델링 사업을 추진하는 움직임이 증가한 것은 사실”이라며 “다만 리모델링은 백지에서 시작하는 것이 아니라 골조를 최대한 활용해 다시 짓는 것이기 때문에, 조합 설립 전에 협력사들을 잘 구축해 해당 건물 특성에 맞는 사업계획을 꼼꼼히 수립해놓는 것이 매우 중요하다”고 조언했다.
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