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서울시와 서초구와 강남역에서 서초역에 이르는 서초대로 일대 58만㎡ 규모 부지에 각 구역별 여건에 맞춘 개발 계획을 수립한 ‘서초로 지구단위계획 재정비(안)’을 공개하면서 일대 부동산이 들썩이고 있다.
해당 계획에 따르면 서초진흥아파트(진흥아파트)는 중심가로 기능 강화 및 도심기능 확장을 위해 지구단위계획구역에 편입된다. 덕분에 수년 전부터 추진해온 진흥아파트의 종상향 가능성이 커졌다. 공공기여를 통해 서초대로 가로활성화 기능과 도심형 주거시설도 도입할 수 있게 돼 일대 지역 전체 주거환경이 개선될 예정이다.
강남역 맞닿은 금싸라기 단지, 45층 초고층 아파트 변신 초읽기
부동산 업계 등에 따르면 서초구 서초동 진흥아파트 단지는 강남 지역에서 손꼽히는 금싸라기 재건축 사업지로 꼽힌다. 지하철 2호선 강남역 지척에 자리하고 있어 입지적으로 최상의 조건을 지닌 것으로 평가된다. 그동안 이곳은 뛰어난 입지 조건을 극대화시키기 위해 꾸준히 재건축 사업을 추진했으나 이런저런 이유로 발목이 잡혀 제자리걸음만 되풀이했다.
진흥아파트는 재건축 추진위원회(추진위)가 2004년 5월18일 최초로 출범했지만 사업에 애를 먹다 2008년 금융위기를 기점으로 활동이 중단됐다. 2009년 출범한 2기 추진위는 사업 용지에 대한 용지변경을 추진하려다 규제로 인해 무산됐다. 진흥아파트 상가 상인들과의 갈등으로 사업 진행이 지연되기도 했다.
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별다른 성과 없이 16년이 흘렀지만 여전히 이곳엔 재건축 기대감이 식지 않고 있다. 부동산업계 관계자는 “진흥아파트의 입지가 워낙 좋아 시기가 문제일 뿐 언젠가는 서초동의 랜드마크 단지로 거듭날 것이라는 확신이 퍼져있다”고 말했다.
올해 3월 일몰 위기가 닥치자 주민들은 사업에 속도를 내기 시작했다. 올해 2월 진행된 조합설립총회 현장에는 코로나 확산 우려에도 전체 조합원 중 절반이 넘는 401명이 참석할 정도로 주민들은 강력한 사업 추진 의지를 보였다. 그 결과 전체 조합원 731명 중 706명(96.6%)의 동의를 얻어 진흥아파트 재건축 조합이 탄생했다.
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| ▲크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=박현정] ⓒ스카이데일리 |
당초 진흥아파트 재건축 사업은 서초구 서초동 1315 일대 3만8671.3㎡ 규모 부지에 지상 35층 규모의 아파트 단지를 지을 계획이었다. 전용 면적별 가구 수는 △60㎡ 이하 172가구 △60㎡ 초과~85㎡ 이하 378가구 △85㎡ 초과 205가구로 임대주택 100가구 등 총 854가구로 알려졌다.
올해 초부터 급물살을 타기 시작한 진흥아파트 재건축 사업은 최근 또 한 번의 변곡점을 맞았다. 정부가 추진하는 서초대로 활성화 사업의 일환으로 해당 단지에 대한 종상향이 추진되면서 당초 계획보다 더욱 높은 초고층 아파트로의 변신이 가능해질 것으로 전망된다.
서초구는 진흥아파트단지의 용도를 상향할 수 있는 가능성이 열린 계획을 지난달 28일 공개했다. 새로운 계획에 따라 현재 3종 일반주거지역인 단지가 준주거지역으로 상향된다면 기존 지상 35층 규모가 최고 재건축 높이였던 단지를 45층(150m) 높이까지 재건축할 수 있다. 계획은 이르면 이달 서울시 도시계획위원회를 거쳐 확정될 전망이다.
서초진흥아파트 조합 관계자는 “아직 종상향에 대한 서초구와 서울시의 결정이 공식적으로 나오기 이전이라 사업 진행이 어떻게 된다고 확실히 말하기는 어렵다”면서도 “지구단위계획 재정비안에 진흥아파트가 편입된 것 자체가 GBC·MICE의 뒤를 잇는 서울 내 초대형 호재인 것은 확실하다”고 기대감을 드러냈다.
강남 한복판 랜드마크 변신 기대감에 한 달 새 시세 1억 껑충… 인근 단지도 시세 요동
서초대로 일대 개발계획 발표로 진흥아파트에 대한 수요자들의 관심은 더욱 높아지는 분위기다. 매수세는 강해진 반면 매도 물건이 자취를 감추면서 시세 역시 가파른 상승세를 보이고 있다. 인근 부동산에 따르면 지난달 19억원 초반대에 올라왔던 진흥아파트 전용면적 101.32㎡의 호가는 이달 22일 기준 20억원 후반에서 21억원까지 올랐다. 진흥아파트 전용면적 101.32㎡은 올해 2월 22일 18억3000만원에 마지막으로 실거래된 것으로 알려졌다.
부동산업계 등에 따르면 진흥아파트는 추가 가격상승 가능성이 높은 데다 이달 발표된 규제에도 적용되지 않기 때문에 투자목적 매수세가 강세를 띨 것으로 전망된다. 이달 17일 정부가 발표한 부동산 정책에 따르면 재건축 분양권을 얻으려면 2년간 해당 지역에 실거주해야 한다. 하지만 이 규정은 조합설립이 되지 않은 지역에만 적용되기 때문에 진흥아파트는 해당되지 않는다.
진흥아파트 개발 호재는 주변 아파트 단지로도 확산되고 있다. 부동산업계 등에 따르면 진흥아파트 인근에 위치한 래미안서초스위트아파트 전용면적 112.2㎡(34평)는 지난해 말 19억2000만원에 거래됐지만 최근 20억에 가까운 가격으로 여러 건 거래돼 지난해의 최고가를 갈아치운 상태다.
이외에도 롯데캐슬클래식·서초푸르지오써밋·래미안서초에스티지 등도 서초대로 개발 수혜를 톡톡히 입고 있다. 수요자들 사이에서는 초고층 빌딩이 들어설 것으로 예정된 롯데부지와 가까워 일조권 침해·교통체증 등의 우려가 있는 진흥아파트보다 주거여건 면에서 더욱 좋다는 의견도 거론되고 있다. 학군 수요가 많은 서초동의 특성상 상업지구로 개발되는 롯데부지 인근보다 일정 거리 떨어진 단지가 오히려 더 큰 수혜를 입고 있을 것이라는 설명이다.
다수의 전문가는 서초대로 개발이 가시화되면서 앞으로 일대 지역 시세가 들썩일 것이라고 전망한다. 아울러 시세 급등으로 인한 토지거래허가구역 지정의 가능성도 배제할 수 없다고 진단한다. GBC나 MICE의 개발소식과 함께 강남과 잠실 일부 지역이 토지거래허가구역으로 묶였듯이 서초대로도 가시적인 가격상승세가 지속된다면 언제든지 토지거래허가구역이 될 수 있다는 설명이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “개발이 다가오는 서초대로 일대는 이미 서울의 알짜 미개발지 중 다섯 손가락 안에 드는 입지를 지니고 있었다”며 “아직 구체적인 가격상승이 눈에 띄는 수준은 아니기 때문에 토지거래허가제 시행여부를 논하기는 어렵겠지만 대형 개발호재가 있는 지역에 가격상승이 따르는 것은 당연한 일이기 때문에 충분히 규제될 가능성이 있다”고 말했다.
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)는 “강남·송파에 대한 선례를 봤을 때 서초대로가 토지거래허가구역으로 지정될 가능성이 충분하고 만약 지정된다면 거래가 어려워질 것이다”며 “만약 토지거래허가구역으로 지정된다면 매수세가 더욱 강해지는 반면 공급 물량은 크게 줄어 시세가 기존에 비해 더욱 가파르게 오를 가능성이 크다”고 진단했다. 이어 “사실 토지거래허가구역 지정이라는 것이 가격이 상승하는 지역이라고 정부가 찍어주는 것이나 마찬가지라 가격안정의 효과는 크게 기대할 수는 없다”고 덧붙였다.
[엄도현 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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