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문재인정부의 부동산 정책에 대한 반발 여론이 점차 고조되고 있다. 특히 기존 법으로 정해진 권리를 침해하는 내용까지 담긴 법안이 불과 한 달여 만에 처리·시행된 이후에는 반발을 넘어 분노감을 표출하는 목소리도 늘고 있다. 현재 정부·여당은 거듭된 규제에도 집값이 잡히지 않는 원인을 다주택자의 임대활동에 따른 매물잠김 현상으로 규정하고 다주택자를 압박하는 내용을 담은 법안을 줄줄이 내놓고 있다.
文대통령 한 마디에 국민생활 직결된 ‘미검증 법안’ 속전속결 처리한 슈퍼여당
정부는 지난해 말부터 올해 상반기까지 서울을 비롯해 경기도 대다수 지역을 규제지역을 묶는 부동산 안정화 대책을 발표했다. 시중 유동자금을 간과한 채 서울·수도권 대부분이 투기과열지구, 조정대상지역으로 묶자 다른 지역의 시세가 급등하는 ‘풍선효과’가 나타났다. 규제를 피한 김포, 천안 등 지역의 아파트값이 상승하기 시작했고 서울에서는 연립·다세대, 오피스텔 등의 상승세가 두드러졌다.
거래규제가 효과는커녕 오히려 부작용만 양산하자 문 대통령은 직접 나서 대책 마련을 촉구했다. 지난달 초 김현미 국토교통부 장관에게 종합부동산세 강화 법안을 21대 국회에서 최우선 과제로 처리하는 한편 공급을 늘리는 방안을 고민하라고 주문했다.
문 대통령의 한 마디에 정부·여당은 ‘부동산3법’과 ‘임대차3법’ 등의 입법 행정 절차를 약 한 달여 만에 일사천리로 마무리했다. 국민생활과 직결된 내용들이었지만 검증 과정을 생략됐다. 부동산3법은 다주택자에 대한 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 등의 인상을 골자로 한다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 정의섭] ⓒ스카이데일리 |
임대차3법 역시 다주택자 규제가 골자다. 다주택자 대부분 임대활동을 하고 있다고 규정하고 임대활동 자체를 어렵게 만들었다. 임차인이 원하면 계약연장을 할 수 있는 계약갱신청구권제, 연 5% 이상 월세를 올릴 수 없도록 한 전월세상한제 등을 즉각 시행했다. 전월세신고제는 시장 상황을 고려해 내년 6월부터 시행키로 했다.
위헌 논란에 전·월세 거래절벽 부작용까지…“정부·여당 부동산법, 누구를 위한 법일까”
한 달이라는 짧은 시간에 시장은 물론 국민생활까지 뒤흔들어 놓을 만한 법안이 처리·시행되자 여론은 크게 들썩이고 있다. 이번 입법이 다주택자 압박을 넘어 국민의 기본권 마저 침해하고 있다는 지적이 적지 않다. 특히 개정안에는 임대인들도 임차인과 똑같이 누릴 수 있는 기본 권리를 배제 시킨 내용도 담고 있어 시장 혼란 가중될 것으로 전망된다.
이번 부동산 관련 법안 통과로 침해 받고 있는 국민의 기본 권리 중 하나는 차임증가청구권이다. 개정된 주택임대차보호법안(7조)에도 포함 돼 있는 차임증감청구권은 임대차계약을 해서 전·월세 금액을 정했더라도 조세, 공과금, 경제 사정 변동 등으로 가격이 적절하지 않을 경우 계약일로부터 1년이 지난 후 5% 범위(확정 인상률은 지자체가 정함)에서 인상(집주인 측)이나 인하(세입자 측)를 요구할 수 있는 권리다.
지금과 같이 매년 재산세가 상한선(30%)에 도달하는 등 폭등하는 상황이라면 집주인이 조세 부담을 근거로 차임증감청구권을 발동해 1년마다 임대료를 올릴 수 있다는 주장이다. 이 권리를 활용하면 임대 기간 4년이 끝날 때까지 매년 최대 5%씩 임대료를 올릴 수 있기 때문에 총 3회(갱신 시 포함)에 걸쳐 최대 15%까지 인상 가능하다.
그러나 임대차3법의 전월세상한제는 임대인들에게 법적으로 부여된 권리인 차임증가청구권과 모순된 내용을 담고 있다. 전월세상한제는 임대인들에게 부여된 권리는 배제한 채 무조건 인상을 못하게끔 돼 있다. 특히 임대인들도 임차인들과 마찬가지로 여러 가지 요인들로 상황이 변할 수 있지만 이러한 부분도 고려되지 않았다.
계약갱신청구권의 경우 제도적 허점을 품고 있다는 지적을 받고 있다. 이번에 통과된 계약갱신청구권에 따르면 집주인이 실거주 할 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 실거주 기준은 집주인과 직계존비속으로 명시돼 있다.
그러나 단독 명의로 집을 보유하고 있는 경우 배우자와 그 직계존속의 실거주는 계약갱신 거절 요건에서 배제된다. 쉽게 말해 배우자가 혼자 살 경우엔 계약갱신청구 거절을 행사 할 수 없다는 의미다. 임대인들은 계약갱신청구권 거절 요건을 임대인 직계 존·비속으로만 한정한 점은 정부가 남녀평등을 고려하지 않았을 뿐 아니라 임대인들의 기본권마저 침해하는 처사라고 비판의 목소리를 높이고 있다.
주택 2채를 소유한 윤성희(50대) 씨는 “지방에 홀로 계신 장모님의 건강이 최근 악화 돼 올해 말 전세 계약이 만료되면 가까운 곳으로 모실 생각을 하고 있었다”며 “그런데 임대차3법이 통과되면서 이 마저도 어렵게 됐다. 이런 상황에도 오히려 나쁜 사람 취급받는 분위기에 당황스럽기만하다”고 토로했다.
대다수의 전문가들은 일사천리로 국회 문턱을 넘은 부동산 법안들에 대해 회의적인 반응을 보이고 있다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “자유민주주의에서 사회구성원이 자유롭게 계약할 수 있는 ‘계약 자유의 원칙’ 관점에서 본다면 임대차3법은 위헌이라 판단할 수 있는 부분이 있다”며 “헌법의 가치와 공익성 등에서 모두 어긋나 있는 임대차3법에 대한 국민들의 냉정한 평가가 필요한 시점이다”고 강조했다.
권대중 명지대학교 부동한학과 교수는 “가장 중요한 문제는 임대차보호법 개정안이 실효성이 있는 정책이 되느냐의 문제”라며 “개정안을 통해서라도 전월세 시장이 안정된다면 공공성 문제에서 합헌 판정을 받을 수 있겠지만 앞으로 전·월세 물량이 줄어드는 역효과가 발생할 가능성이 높게 점쳐지고 있어 결국 국민 권리만 빼앗는 법안이라는 비판을 피하기 어려울 것으로 보인다”고 지적했다.
[배태용 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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