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한강의 하중도(河中島)인 여의도는 과거 드넓은 백사장이 있어 여름이면 서울 시민들의 물놀이 장소로 각광받는 곳이었다. 그런 여의도는 이곳을 눈여겨본 김현옥 전 서울시장에 의해 급격한 변화를 맞는다. 김 전 시장은 여의도에 제방을 쌓고 택지를 조성해 아파트를 공급해야겠다는 계획을 세우고 1967년 본격적인 여의도 개발에 착수했다. 아파트 공급에 따른 수익을 또 다른 지역의 개발 비용으로 충당하겠다는 것이 그의 판단이었다. 김 전 시장은 세운상가·올림픽주경기장 등을 설계한 건축가 김수근에게 여의도 개발의 청사진을 맡겼다. 김수근은 김 전 시장보다 한 발 더 나아가 여의도를 서울 도심에서 인천으로 이어지는 선형 도심 가운데 놓는 것을 골자로 하는 원대한 그림을 그렸다. 그러나 도시설계가 너무 이상적이었고 천문학적인 비용(20년간 1000억원)이 요구된 탓에 김 전 시장의 퇴임으로 대부분 실현되지 못한 채 사실상 무위로 돌아갔다. 한강에 다리와 도시고속도로를 건설하고 국회를 서쪽에 배치한 것이 당초 계획에 근접했다고 평가된다. 하지만 김수근이 구상한 여의도 중앙의 공원과 이를 중심으로 한 상업지구·주택지구의 구분은 어느 정도 골격을 유지한 채 오늘 날에 이르렀다. 특히 지난 1971년 여의도 시범아파트가 성공적으로 분양에 성공하자 민간업체들도 상업지구 외곽과 주거지구 일대에 아파트를 짓기 시작했다. 수정·진주·삼익·삼부·대교·장미아파트 등이 이 시기에 생겨났다. 40여년의 건축연령을 자랑하는 이곳의 아파트 단지들은 요즈음 재건축 준비에 한창이다. 여의도 아파트들 중 가장 먼저 안전진단에 통과했지만 높은 기부채납 등의 악재로 한 동안 주춤했던 수정아파트가 대표적인 곳이다. 이 아파트단지는 최근 추진위원장과 감사 등을 선출하고 본격적인 재건축사업에 뛰어 들었다. 스카이데일리가 여의도 재건축의 신호탄을 쏘아 올리기 위해 분주한 수정아파트를 취재했다. 
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▲ 건축연령 39년의 여의도 수정아파트는 상업 지구에 위치한 아파트다. 여의도라는 지리적 특성상 교통이 우수하고 대중교통 역시 잘 갖춰진 이곳은 지난해 정부의 9·1부동산 대책의 최대 수혜지로 꼽히기도 했으나 실상은 서울시와 빚고 있는 용적률문제로 인해 재건축이 힘든 상황이다. ⓒ스카이데일리
지난 1976년 8월 입주를 시작한 여의도 수정아파트는 MBC 구 여의도 사옥과 붙어있으며 지하철 5호선 여의나루역과 여의도역의 중간에 위치한다.
여의도라는 지리적 특성상 원효·마포·서강 대교와 지하철5호선을 이용한 강북과의 접근성은 물론 올림픽대로, 지하철9호선을 이용한 강남과의 접근성 또한 우수하며 영등포 및 서남부권역과의 접근성 역시 훌륭해 교통이 사통팔달이라는 평가를 받고 있다.
9·1대책 최대 수혜지 꼽힌 여의도… 수정아파트만 나홀로 재건축 사업 박차
최경환 부총리 취임 이후 이른바 ‘초익노믹스’라는 이름 아래 정부의 ‘9·1 부동산 대책’이 발표되자 해당 정책으로 수혜를 받을 지역에 대한 관심이 집중됐다.
9·1 대책에서는 재건축과 관련해 서울시 내 아파트들의 재건축 가능연한을 40년에서 30년으로 단축하고 안전진단에 있어 ‘주민주거환경평가’ 기준을 종전 15%에서 40%로 확대시켰다. 또 공공지원제도 도입으로 사업시행인가 이전에 시공사 선정이 가능해졌으며 임대주택 및 의무주택의 의무건설비율도 완화됐다.
▲ 재건축 가능연한이 40년에서 30년으로 단축되고 안전진단보다 주민주거환경평가의 비중이 커지게 되면서 9·1정책의 최대 수혜지로 꼽히기도 했던 수정아파트는 이 같은 주변상황의 변화로 핑크빛 전망을 내 비치는 듯 했다. 현재 수정아파트는 지난해 새로운 추진위원장 선출과 함께 다시 재건축에 기지개를 켜기 위해 분주한 모습이다. ⓒ스카이데일리
이 같은 내용들이 담긴 부동산대책이 발표되자 매스컴은 일제히 ‘상계·목동·여의도’의 재건축 희망 아파트들에게 호재라는 견해를 제기했다. 하지만 그로부터 4개월여가 흐른 지금 이들 지역의 아파트들에서는 큰 움직임이 감지되지 않고 있으며, 9·1 대책에 대한 실망스런 여론만이 흘러나오는 실정이다.
여의도 일대 부동산 관계자들도 정부 정책과 현실 사이에서는 상당한 괴리감이 있다는데 의견을 같이하고 있다. 한 부동산 관계자는 “정부의 9·1 대책 발표 이후 이 일대가 기대감에 사로 잡혔던 것은 사실이다”면서도 “부동산시장은 결과로 말하는 것인데 큰 반향은 찾아보기 힘들었다”고 말했다.
이러한 시큰둥한 반응 속에서도 수정아파트는 재건축 추진위원장을 재선출하는 등 가시적인 효과를 만들어내는 모습이다. 용적률 278.5%를 적용받아 15층 3개동, 총 329세대로 지어진 이곳은 지난 2002년 안전진단을 통과하고 2004년 초대 추진위원장을 선출하는 등 여의도에서 가장 먼저 재건축 준비를 시작했다.
그러나 효과는 신통치 않았다. 당시 이곳의 추진위원장이 도정법이 아닌 주택법을 통한 사업을 진행하겠다고 선언하면서 주민들의 지지를 잃었기 때문이다. 다시 말해 재건축보다 리모델링으로 사업방향을 잡은 것이다.
지난달 수정아파트의 새로운 추진위원장으로 선출된 오성준 추진위원장은 이를 두고 “서울시가 개최한 주민 공청회에서 전임 추진위원장이 리모델링 쪽으로 가닥을 잡으면서 첫 단추가 잘못 꿰어졌다”며 “그 이후에도 별다른 진척을 보이지 않아 재건축이 이처럼 길어진 것이 아닌가 싶다”고 말했다.
서울시, 상업지역 위 아파트인데 주거목적이라는 이유로 용적률 400% 적용
▲ 인근 부동산 관계자들은 수정아파트를 두고 “문화방송 부지의 개발호재와 맞물려 향후 그 가치가 더욱 상승할 것이다”고 전망했다. 상암동으로 이전해 현재 사용되지 않고 있는 MBC부지는 다국적 컨소시엄을 통해 초고층 복합오피스센터로 탈바꿈한다는 기본 계획만 갖춰진 상태다. 지난해 11월 진행된 수정아파트 추진위원장 선출 과정에서도 다수의 후보가 이 부지의 개발계획을 거론했던 것으로 알려졌다. ⓒ스카이데일리
현재 79㎡(약 23평)와 161㎡(약 50평)으로 구성된 수정아파트의 시세는 각각 6억원, 9억원~9억5000만원 선이다. 매물은 소형평수에서 가끔 나오고 있으나 거래로 이뤄지는 경우는 많지 않은 것으로 알려졌다.
인근 부동산관계자들은 “2008~2009년 당시 오세훈 서울시장 재임시절 이곳에 70층짜리 주상복합아파트가 들어선다는 소식이 전해지면서 79㎡(약 23평)가 7억원까지 오르는 등 최고점을 기록했으나 이후 점차 하향곡선을 그렸다”고 입을 모았다.
한 부동산관계자는 “아무래도 아파트 위치가 상업지역에 위치한 만큼 향후 주상복합으로의 재건축이 가능하다면 MBC부지개발사업과 맞물려 그 전망이 매우 밝을 것이다”며 “하지만 현재 서울시가 상업지구 위에 세워진 수정아파트의 용적률을 그만큼 허가해주지 않고 있어 신임 추진위원장이 이를 어떻게 풀어나가느냐가 관건이다”고 말했다.
오 위원장 역시 부동산관계자들과 같은 생각이었다. 그는 “현재 서울시 방침대로라면 용적률 400%를 적용받게 되는데 이 용적률로는 임대주택과 기부채납을 빼면 일반분양이 얼마 나오지 않아 수익성이 없다”며 “상업 지구에 세워진 건물인 만큼 다른 건물들과 마찬가지로 800%를 받아야 한다”고 주장했다.
▲ 추진위원장에 따르면 수정아파트의 용적률 문제는 조만간 해결될 전망이다. 서울시 도시계획위원회가 이곳 아파트단지의 사정에 대해 의견청취를 현재 마친 상태며 서울시의 용적률 인하 방침은 부당하다는 의견이 도출된 것으로 전해졌다. 현재 시의회가 이를 바탕으로 서울시에 개정을 권고했으며 서울시 역시 이 문제를 두고 검토 중인 것으로 알려졌다. ⓒ스카이데일리
이어 “수정아파트와 공작아파트, 서울아파트는 과거 여의도 상업지구 내 일부 부지가 매각되지 않자 아파트를 건설하고자 하는 건설사에 서울시가 허가를 내줘 지어진 아파트들이다”며 “이제 와서 서울시가 이곳이 상업목적이 아닌 주거목적이라는 이유로 용적률을 감한다는 것은 상식적으로 이해할 수가 없는 처사다”며 목소리를 높였다.
오 위원장 “서울시 도시계획위원회는 서울시 방침이 부당하다는데 만장일치 의견” 밝혀
오 위원장은 “이 문제는 저희 아파트만의 문제가 아니라 여의도의 공작·서울아파트와 퇴계로의 진양상가아파트 등이 모두 해당되는 문제다”며 “총대를 멘 수정아파트가 해결이 잘 될 경우 다른 아파트들도 혜택을 입을 것이다”고 말했다.
또 그는 “이 부분에 대해서 서울시 공무원에게 합리적인 설명을 요구했지만 제대로 된 답변을 듣지 못한 상태다”며 “서울시청 앞에서 주민들과 데모라도 해야 할 지경이다”고 어려움을 토로했다.
오 위원장은 “다행스러운 것은 서울시 도시계획위원회가 저희의 이런 사정에 대해 의견청취를 했고 서울시 방침이 부당하다는 만장일치 의견을 내놨다는 사실이다”며 “시의회가 이를 바탕으로 시청에 개정 권고를 한 만큼 오는 2월에는 그 실마리가 풀릴 것으로 기대하고 있다”고 전했다.
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