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일반적으로 역세권은 유동인구가 많아 창업트렌드에 민감하고, 수시로 업종 변경이 이뤄진다. 프랜차이즈 업종이 강세를 보이다보니 뚜렷한 특징이 없다는 것이 역세권 상권의 특징이다. 서울 남부지역 중심부에 위치한 사당역 역시 대로변은 일반적인 역세권과 마찬가지로 프랜차이즈 업종이 많은 편이다. 그러나 이면도로로 들어가면 상황이 달라진다. 프랜차이즈 보다 개인 창업이 우세하며 사거리를 중심으로 구간별 상권의 특징이 뚜렷한 편이다. 사당역 4~6번 출구로 나오면 남현동 상권이, 사당역 11~14번 출구로 나오면 방배동 상권이 나타난다. 다른 출구에 비해 번화가가 아닌 7~10번 출구 방면에는 유흥업소 및 호프집 등이 있고, 방배우성아파트와 공영주차장인 있는 1~3번 출구 방면에는 상권이 형성되지 않았다. 사당역에서 가장 발달한 상권은 남현동과 방배동 상권이다. 남현동 상권의 경우 젊은층 위주의 트렌드를 반영한 유흥업종이 떠오르고 있고, 방배동은 중장년층 고객을 노린 외식업종이 많은 편이다. 스카이데일리가 사당역 메인 먹자골목 방배동 상권을 취재했다. 
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▲ 방배동 먹자골목은 사당역 상권의 원조이자 중심이다. 중·장년층의 단골로 가는 음식점들이 많이 있으며 특히 ‘전통’과 ‘맛집’을 내건 곱창집과 족발 및 보쌈집이 많이 있다. ⓒ스카이데일리
복합 문화 쇼핑센터 파스텔시티 뒤 공영주차장을 지나 방배천로에 접어들면 방배동 먹자골목이 나타난다. 방배동 먹자골목은 사당역 상권의 원조이자 중심이다. 중장년층의 향수를 불러일으키는 점포가 많고, 남현동 상권에 비해 조용한 분위기여서 중장년층들이 선호한다.
먹자골목 초입에는 프랜차이즈 호프집들이 보이지만, 대다수는 개인이 차린 점포들이다. 저녁 7시가 넘자 먹자골목 내 점포들은 손님들로 북적거렸다.
젊어진 먹자골목…족발·고깃집 등 맛집 찾는 ‘식객’ 북적북적
가장 눈에 띄는 곳은 곱창집과 족발집이다. 다수 점포들이 ‘전통’이나 ‘맛집’을 내걸고 경쟁하고 있었다.
‘맛집곱창구이’ 앞을 걸어가던 직장인 두 명이 곱창집 앞에 있는 박경희 대표에게 인사를 건넨다. 단골손님과의 인사를 나누던 박 대표는 이곳에서만 5년간 곱창집을 운영하고 있다. 맛집으로 소문이 나 손님이 몰리자 ‘맛집곱창구이’는 인근에 2호점을 차렸다.
박 대표는 “단골손님들에 의해 맛집으로 소문이 나면서 최근에는 손님도 많아졌다”며 “손님층은 젊은층부터 중년층까지 다양하며, 단체 손님이 많다”고 했다. 이어 “1팀에 20여명이 찾아와 약 70만원까지 결제하기도 한다”며 “시기를 타지 않고 꾸준히 잘되는 편이며 특히 11월이 지나고 연말이 될수록 장사가 피크를 이룬다”고 덧붙였다.
▲ 최근 5~6년 간 먹자골목에 족발집, 고깃집 등이 들어서면서 젊은층의 고객을 끌어들이는 데 큰 영향을 미쳤다. 최근까지 창업 업종으로 인기 있는 것은 ‘고깃집’이다. ⓒ스카이데일리
박 대표에 따르면 먹자골목 내 부추곱창의 원조인 ‘맛집곱창구이’는 비법이 담긴 소스로 부추를 버무려 고객들의 입맛을 사로잡았다. 박 대표는 “먹자골목 내에 부추곱창이 없었는데 본인의 가게가 인기를 끌자 ‘부추’를 간판으로 내건 곱창집들이 늘어났다”며 “총 테이블은 17개가 있으며 하루 평균 2회전하고 있다”고 했다. 그는 곱창은 단가가 비싸 한 테이블 당 최소 4~5만원 정도 매출이 나온다고 귀띔했다.
이곳에서 사당역 방면으로 더 내려가다 보면 ‘방배골곱창’이 나온다. 7명의 종업원은 가게를 가득 메운 손님들 때문에 인터뷰할 겨를도 없이 바삐 움직이고 있었다. 1986년부터 약 30년을 이어온 이 곳 역시 신선한 곱창과 특제소스로 단골 확보에 성공했다.
이수초등학교를 지나 방배동 방면에는 족발집들이 눈에 띈다. 15년 간 골목에서 가게를 운영하고 있는 한 상인은 “5~6년 전부터 먹자골목에 족발집과 고깃집이 들어서면서 듬성듬성 가게가 있던 먹자골목에 점포들이 늘어났다”며 “족발집은 특히 젊은층 유입에 큰 영향을 미쳤고, 10여년 전 파스텔시티가 들어서면서 골목의 분위기가 젊어지고 있다”고 설명했다.
▲ 사당역의 랜드마크 방배SK리더스뷰파스텔은 흔히 파스텔시티로 더 유명하다. 저층부는 랜드마크형 멀티컨셉몰이고 고층부는 주거형 부동산이다. ⓒ스카이데일리
상인들에 따르면 파스텔 시티가 사당역의 랜드마크로 떠오르면서 인근 사당역 방배동 상권 변화를 견인했다. 지하7층·지상23층 규모의 파스텔시티는 2006년 준공됐다.
지하 1층에는 의류매장이 들어가 있으며 지상 1층부터 6층까지 디저트·카페에서부터 중식·일식·뷔페 등 다양한 음식점 및 레스토랑이 입점해 있다. 파스텔시티는 학생·직장인·가족·중장년층을 아우르는 포괄적인 상권을 형성하고자 외식트렌드를 반영하고 있다.
직장인 A씨(30)는 “수원으로 이사간 뒤 서울에 사는 친구들과 약속 잡을 때 중간지점인 사당에서 만나는 데 주변 식당에 비해 메뉴선택에 신뢰가 가다보니 이용에 편리하다”며 “다만 퇴근시간 대 사람이 많아 줄을 서서 기다려야 한다”고 말했다.
이면도로인데 권리금이 최고 4억까지… 대박점포 비결 궁금증 증폭
‘고깃집’은 최근까지 인기가 있는 창업 업종이다. 고깃집 ‘깜돈’은 지난해 3월에 문을 열었고, 고깃집 ‘풍년’ 역시 개점한 지 5개월밖에 되지 않았다. ‘풍년’ 관계자는 “40대 고객이 많지만 최근에는 젊은층 고객들도 늘어났다”고 전했다.
먹자골목에는 기존 대박집들의 활황을 노린 신규 창업이 이어졌다. 대박집 상인들은 장사가 잘되는 ‘맛집’은 각 점포만의 노하우가 있다고 강조했다. 장사가 잘되는 먹자골목에 들어온다고 해서 모든 집이 다 잘되는 것은 아니라는 것이다.
상인들은 먹자골목에서 창업할 업종 선택에 유의해야 한다고 지적했다. 인기 있는 메뉴를 선택하면 경쟁이 치열해져 손해를 볼 수 있기 때문이다. 또한 상인들이 말하는 대박 법칙에는 창업 초기 자리 잡기 위해서는 시간이 필요하다는 것도 있었다.
‘맛집곱창구이’는 가게 앞에는 ‘창업문의’ 푯말이 있다. 박 대표는 “재료손질부터 요리까지 모든 과정이 단골 확보에 영향을 미친다”며 “곱창을 씻고 저장하는 방법, 안 질기게 만드는 조리 방법 등 하나하나가 중요하다”고 전했다.
▲ 사당역 핵심상권인 먹자골목의 권리금의 경우 최고 ‘4억원’이다. 보통 먹자골목의 경우 2·3층은 1층에 비해 권리금이 많이 저렴한 편이나 방배동 상권은 큰 차이는 없었다. ⓒ스카이데일리
박 대표는 2011년 오픈 후 장마, 우면산 사태, 휴가철, 추석 등으로 3개월 간 힘든 시기를 겪어야 했다. 박 대표는 “3개월 내내 적자가 이어졌지만 그 시기를 견디고 나니 자리를 잡을 수 있었다”며 “적자를 감수하더라도 자리를 잡기까지 버틸 수 있는 기간이 필요하다”고 전했다.
골목에서 11년 간 가게를 운영해 온 ‘남도명가’ 대표는 “홍어가 대표 메뉴이다 보니 50~60대 단골고객이나 애호가들이 많지만 최근에는 30~40대 고객들도 늘고 있다”며 “초기에는 1년 간 매출이 불안정하고 고객 확보에 어려움이 있었지만 자리를 잡자 평일 내내 꾸준히 장사가 잘 된다”고 말했다.
남도명가 대표는 “다양한 업종이 밀집된 먹자골목은 창업하는 데 장·단점이 있다”며 “먹자골목에서는 같은 업종을 피하고 특이한 메뉴를 노리는 것도 하나의 방법”이라고 설명했다. 그는 “프랜차이즈의 경우 초반에는 장사가 잘 될 수 있지만 경기에 영향을 크게 받는다”며 “매출을 꾸준히 유지하기 어렵다보니 자주 바뀌는 경향이 있다”고 전했다.
방배동 상권은 사당역 메인 먹자골목으로 자리 잡아 권리금이 만만치 않은 곳이다. 인근 부동산에 따르면 먹자골목 내 상가 1층 20평 기준 보증금 7000만원, 월세 400만원, 권리금 2억원이다.
2~3년전만 해도 이곳은 50평 기준 권리금은 통상 2억원을 호가했다. 보증금도 5000만~1억원, 월세는 700만~1000만원을 형성했다. 권리금만 단순계산하면 2~3년 사이 2배 가량 오른 것이다.
최근 2·3층 각각 40평씩 총 80평의 점포의 경우 보증금 7000만원, 월세 400만원으로 1층에 비해 월세는 저렴했으나, 권리금은 3억원이었다. 부동산 관계자에 따르면 최고 4억원까지 권리금을 부르는 경우도 있었다.
| ‘시골보쌈&감자옹심이’ 김순옥 영업이사 일문일답 |
▲ ‘시골보쌈&감자옹심이’ ⓒ스카이데일리 -사당역 대표 맛집으로 알려졌다. 장사 현황은 어떤가
본관과 별관이 150m 거리에 있다. 본관 별관 모두 3개층으로 본관380석·별관 380석이다. 고객은 직장인, 가족단위 등 다양하지만 중·장년층 고객이 절반 이상이다. 장사는 평일·주말 모두 손님들로 북적이며 특히 토요일이 강세다. 예약하지 않으면 30분 이상 줄서야 한다.
- 시골보쌈의 경영철학은
1998년에 오픈해 올해로 17년째를 맞고 있다. 좋은 재료를 사용함으로써 고객들과의 ‘신뢰’를 쌓는 것이 가장 중요하다. 놀부보쌈이 보쌈 업계 대기업이라면 시골보쌈은 중소기업에 해당한다. 대기업의 경우 재료를 중국 및 칠레산으로 쓰지만 우리 가게는 양념, 채소, 고기 등 100% 국산을 사용한다.
시골보쌈은 구제역 사태를 통해 고객들과 신뢰를 쌓을 수 있었다. 당시 국내산 돼지고기 가격이 폭등하면서 대다수 가게들이 수입산 고기를 택했다. 그러나 시골보쌈은 국산을 고집했다. 당시 손해를 보는 장사였지만 좋은 재료를 사용한 결과 고객들로부터 신뢰를 얻을 수 있었다. |
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