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강북의 알짜배기 지역으로 불리는 용산구가 한남동과 동부이촌동의 재건축과 미군부지 재개발 호재를 업고 강북은 물론 서울의 집값을 선도할 것이라는 전망이 나왔다. 용산을 변모시킬 주요 이슈로는 한남동 뉴타운 재건축, 용산기지 이전 부지 개발, 동부이촌동 재개발 등이 꼽혔다.
낙찰가가 곧 분양가…수조원대 미군 부지, 개발 시 평당 분양가 1억원 육박 예상
스카이데일리 산하 R&R연구소(Rich-Research)는 24일 ‘부동산 진앙지 SKY 현장을 듣는다’ 주제로 좌담회를 개최했다. 이날 좌담회에는 김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수를 좌장으로 △이만수 대표(한강로1가 용산이만수 공인) △위경희 대표(청파동1가 조은집 공인) △원선미 대표(후암동 용산부동산 공인) △권태순 소속 공인중개사 (이촌동 미투리 공인) 등 용산구 지역 부동산에 정통한 현장 전문가들이 패널로 참석했다.
김준환 교수: “용산구에는 유엔사 부지를 비롯해 캠프킴 부지, 수송대 부지 등 개발을 앞둔 부지들이 많다. 최근 유엔사 부지를 1조500억원에 낙찰을 받은 일레븐건설은 지하 7층, 지상 20층 규모의 아파트 5동과 오피스텔 2동을 2020년 완공할 예정이라고 발표했다. 황금 알을 품은 땅, 용산 중심에 고가 아파트가 들어섬에 따라 주변에 미칠 영향과 파급효과에 대한 전망은”
이만수 대표: “유엔사 부지와 캠프킴 부지, 수송대 부지 등은 정부가 미군 이전 비용을 마련하기 위해 매각한 것이다. 세 곳 모두 용산민족공원을 둘러싸고 있는 알짜 땅이다. 이곳은 2015년 1월에 정부가 투자활성화 정책 발표로 고층·고급아파트 개발 계획이 수립됐다. 현재 유엔사 부지는 사업시행인가를 준비 중이며 20층 건물이 들어설 예정이다”
“삼각지역 인근에 위치한 캠프킴 부지는 입지규제 최소지역으로 높이 규제가 없다. 그래서 50층짜리 건물을 8개동 이상 지을 수 있다. 서울시는 캠프킴 부지의 용적률을 800~1000프로로 상향 적용하겠다는 방침이다. 현재 유엔사 부지는 3.3㎡당 최소 8000~9000만원을 받아야 수지타산이 맞는 것으로 알려져 있다. 따라서 캠프킴 부지의 주택 분양가는 더욱 높을 것으로 예상된다”
“현재 삼각지나 남영역 주변 아파트가 3.3㎡당 가격이 3000~4000만원임을 고려하면 캠프킴 부지와 유엔사 부지가 개발될 경우 한강로 주변의 아파트 시세가 일제히 상승할 것으로 보인다. 서계동이나 청파동, 원효로 일대 단독 주택들도 캠프킴 부지 개발로 인해 적개는 몇 십 퍼센트, 많게는 두 배 이상 가격이 오를 가능성이 높다”
권태순 공인중개사: “이미 질문 내용에 답이 들어 있다고 본다. 세 곳은 현재 남아 있는 가장 알짜부지들이다. 부지 전체를 통으로 매각하면서 공개 입찰로 진행되다 보니 비싸게 분양된 것으로 안다. 입찰자들 역시 이곳을 주택부지로서 충분히 고가 분양이 가능하다 보고 입찰에 참여한 것으로 안다”
“정부가 언제 허가를 할 것인지가 문제이긴 하지만 당초 계획처럼 분양이 안 된다고 해도 임대 분양을 했다가 추후 정식으로 분양할 수도 있다. 분양가는 낙찰을 받을 때부터 정해진 것이나 다름없다고 본다. 1조500억원이란 점은 3.3㎡당 8000~9000만원이라야 한다. 따라서 고가의 아파트가 들어선다면 주변 분양가에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 앞으로 경제상황이나 분양 방법을 몰라 가격을 논하긴 어렵지만 완판이 되고 입주를 시작하고 나면 무조건 오를 것으로 예상한다”
위경희 대표: “한남동 아파트의 가치가 추후 1억원에 달할 것으로 예상되는 만큼 이곳도 비슷한 시세가 형성될 것으로 보인다. 캠프킴 부지는 인근의 삼각지나 남영역이 상업지구인 만큼 업무시설지로 개발될 가능성이 높다. 현재 아파트 가격을 고려하면 3.3㎡당 6000~7000만원 선에서 분양이 이뤄질 것으로 예상된다. 다만 주변의 아파트들이 대부분 10년~20년 된 것들이기에 신축이 들어온다면 주변 아파트 가격이 상승할 것이다. 신축 아파트가 많지 않아 향후 가치는 작은 평수도 20억원 이상으로 봐야 된다. 삼각지 지역의 분양가가 유엔사 부지보다 더 비싸게 형성될 것이다”
원선미 대표: “현재 재건축의 속도는 한남동이 가장 빠르고 그 다음이 유엔사 부지, 가장 마지막이 캠프킴 개발이다. 아마 캠프킴 부지는 유엔사 부지보다 더 비싸게 분양가가 형성될 것이다. 기존 삼각지역에 자리한 아파트들의 시세도 동반 상승할 것으로 보인다”
동부이촌동 한강변 아파트, 재건축 시 반포일대 한강변 아파트 대항마 가능성
김준환 교수: “동부이촌동 한강삼익, 한강맨션, 왕궁아파트, 신동아아파트 등은 입지 조건이 뛰어난 재건축 단지들이다. 재건축 사업이 다소 더디긴 하지만 개발이 불가피한 단지들이기도 하다. 동부이촌동 재건축 단지들의 사업전망과 용산지역 집값에 미치는 영향은”
위경희 대표: “현재 동부이촌동에는 실거주할 만한 집이 많지 않다. 노후된 아파트거나 다가구들이 많아 집값이 비싸다. 이곳 집값은 3.3㎡당 5000만원이 넘으며 비싼 것은 6000만원에 달한다. 현재 이곳 단지들은 1대1 재건축 이야기가 나오고 있다. 만약 현실화된다면 추가 분담금이 들어가 3.3㎡당 시세가 더욱 오를 수밖에 없다”
“현재 이곳 아파트들은 대개 20억이 넘어가며 30억원에 달하는 곳도 있다. 신동아 아파트의 경우, 대지지분이 넓어서 20억이나 30억에 사도 충분히 이윤이 남을 것으로 본다. 한남동은 한강 라인의 앞쪽인가, 뒤쪽인가에 따라 한강 조망권이 없는 경우도 있지만 이곳은 앞뒤 라인에 상관없이 한강조망권이 보장된다”
“신동아의 경우 지분율이 높기에 1대1 재건축을 통해 평당 8000만원 이상의 고가 아파트 단지로 탈바꿈할 가능성이 높다. 지분율이 높은 만큼 고층이 아닌 저층의 고가 단지가 탄생할 것으로 본다. 고급화로 갈 수밖에 없는 구조다. 동부이촌의 재건축이 한남동보다 더욱 고가에 형성될 가능성이 높다”
원선미 대표: “동부이촌동은 이미 부촌단지로 알려진 곳이다. 1대1 재건축이라고 해도 조합원 의지에 따라 진행 속도가 상당할 것으로 보인다. 인근에 용산민족공원이 들어서고 한강대로 역시 빠르게 변화하는 만큼 현 상태로 머물러 있지는 않을 것으로 본다. 아파트의 가치를 높이는 일이라고 한다면 비용을 감수하더라도 진행하고 싶은 게 사람이다. 현재의 집값이 6000만원 선이라면 추후 20~30% 이상 상승할 것으로 예상된다”
이만수 대표: “재개발 재건축에 이익을 판가름하는 기준을 삼는 게 여럿 있지만 가장 우선 시 되는 게 사업속도다. 이촌동의 한강맨션은 예전부터 재건축 사업을 진행했지만 현재 속도가 나지 않고 있다. 사업 진행에 있어 할 일이 많이 남았다고 본다. 시간이 필요할 뿐 아니라 오래 걸릴 것이고 재건축초과이익환수제의 시행에 따라 조합이 여기에 어떻게 대처할 것인가도 문제라고 본다”
“그럼에도 저는 한남동 재개발 지역보다는 신동아아파트를 추천한다. 대지지분이 높을 뿐 아니라 대단지로 조성될 가능성이 높기 때문이다. 현재 매물이 많지 않다. 향후 이곳은 한강 너머 반포 지역 한강변 아파트 하고 쌍벽을 이루면서 아파트 시장 시세를 주도할 것으로 보인다”
권태순 공인중개사: “동부이촌동은 한강맨션의 재건축이 가장 중요하다. 한강맨션은 현재 660세대지만 재건축을 통해 1850세대로 재탄생할 예정이다. 150세대가 임대다. 현재 조합장이 해임되는가 하면 여러 명이 소유한 것으로 알려진 아파트 주변의 나대지와 최초 놀이터 부지도 흡수해야 한다는 문제가 있긴 하다. 착공까지는 4~5년, 완공까지는 10년 정도 걸릴 것으로 보인다”
[이철규 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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