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스카이데일리 산하 R&R연구소(Rich-Research)는 3일 서울 서초구 반포동 소재 쉐라톤 서울팔래스 호텔에서 대한부동산학회 회장인 서진영 교수의 사회로 서초구 지역을 대표하는 공인중계사 5명을 패널로 초청해 신년 좌담회를 열었다. 이날 서 교수는 “지금까지 강남 집값은 단 한 번도 전국 최고의 지위에서 내려온 적이 없는데 이런 강남 집값을 잡기 위해 전방위적인 압박을 가해도 강남 집값은 고공행진을 거듭했다”며 “강남 불패의 원인과 전망에 대한 이야기를 듣고자 신년좌담회를 마련했다”고 취지를 밝혔다. 스카이데일리가 좌담회에서 논의된 각종 주제를 통해 서초구 지역을 중심으로 한 강남 전역, 나아가 서울과 수도권 전체 부동산 시장의 전망을 들어봤다. 
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정부의 부동산 정책이 강남 일대 지역의 집값 상승을 부추기고 있다는 주장이 제기됐다. 특히 최근 발표된 신도시 건설로 대규모 자금이 시중에 풀려 현재 소강상태에 접어든 강남 집값에 다시 불이 붙을 것이라는 전망이 나와 주목된다. 특정 지역에 머무르고 있는 3.3㎡ 당 1억원에 육박하는 한강변 단지 강세가 타 지역으로 빠르게 확산될 가능성이 있다는 의미의 해석도 나왔다.
이러한 전망은 지난 3일 열린 스카이데일리 산하 R&R연구소(Rich-Research) 주최 ‘불패의 신화, 강남 부동산을 말한다’ 좌담회를 통해 나왔다. 이날 좌담회는 대한부동산학회 회장을 역임 중인 서진형 경인여자대학교 교수가 좌장으로 나섰다. △이덕원 대표(잠원동 양지공인) △안영일 대표(방배동 서울공인) △윤선하 대표(양재동 엘림공인) △임선택 대표(반포동 중앙공인) △조병수 대표(잠원동 서울반포공인) 등 서초구 지역 부동산 시장에 정통한 일선 전문가들이 참석했다.
“9·13 대책으로 소강상태 접어든 강남 집값…올해 말 기점 다시 불붙을 것”
서진형 교수: “최근 반포주공 대단지(1·2·4주구) 및 신반포 3차의 관리처분 인가에 따른 공사 착수가 임박하고 반포경남아파트의 재건축이 본격화됨에 따라 한강변 아파트들의 초고가 행진이 계속되고 있다. 이 지역은 평당 1억원에 육박하는 초고가 아파트가 등장하는 등 향후 재건축이 진행되면 집값은 더욱 상승할 것으로 판단된다. 이들 지역의 부동산 시장 변화와 집값 영향 그리고 전망은”
조병수 대표: “서초구 반포 잠원 지구는 우수한 학군에 지하철 3호선과 9호선 등을 품은 트리플 역세권이다. 한강공원과 신세계백화점, 버스터미널 등의 생활여건이 갖춰진 곳으로 삶의 질이 탁월하다. 게다가 고속터미널 일대 복합문화단지 개발, 경부고속도로 지하화, 서리풀터널 개통 등 미래의 삶에 대한 기대감이 커 강남으로 수요가 몰릴 수밖에 없는 상황이다”
“저층 단지인 반포 124주구(주공1단지)는 지분이 많아 9·13대책 전에는 38억원까지 올랐다. 대책 후 35억으로 3억 정도가 떨어지긴 했다. 현재 급매물이 나와도 더 내리지 않을까 하는 기대심리가 반영된 상태다. 하지만 이런 흐름은 올해 말 토지보상금 25조원이 풀리면 변화가 예상된다. 계약 1건에 대한 나비효과 때문이다”
“올해 말 25조원의 토지보상금이 풀리면 그 위력은 상당하리라고 본다. 계약한 1건이 10건, 20건으로 연결이 될 수 있다는 점과 부동산에 관한 기대심리, 그동안의 학습효과를 토대로 해서 올해 말 이후로 가격은 상승할 것으로 본다”
“그럴 경우 수평 흐름에 유념해야 한다. 주변 옆 단지까지 시세가 균일하게 맞춰지는 현상이다. 일례로 2009년 반포자이가 들어올 때 인근 동아아파트가 하락할 것으로 예상됐다. 하지만 동아아파트는 오히려 반포자이와 비슷한 시세까지 상승했다. 비슷한 사례로 아크로리버파크가 입주하면서 래미안 퍼스티지의 가격이 동반 상승한 경우가 있다.
이덕원 대표: “지난 9·13대책 이후 현재 부동산 시장은 가격 조정을 받는 것은 사실이다. 일시적으로 10~20% 가격 조정을 받는 것도 불가피하다고 본다. 그러나 한강변 아파트의 경우 복합적인 호재가 많아 조정 후 재상승의 기회가 있다고 본다. 예를 들어 서리풀터널의 개통이나, 경부고속도로 지화하 등의 호재가 있다”
임선택 대표: “현재 신반포 3차아파트, 반포 경남아파트, 신반포15차 아파트는 이주가 끝나, 철거 후 바로 착공에 들어간다. 현재 재건축 단지의 가격이 다소 침체되긴 했지만 향후 이곳에 5700세대가 신규 입주 예정이고 호재가 있는 만큼 추후 상승할 것으로 본다. 아크로리버파크는 분양이 완료 되고 3년 정도 지나자 시세차익이 많이 발생했다. 경기가 불황이지만 향후 강남아파트는 상승할거라 예상한다. 이 불황을 참고 견디다보면 3~4년 후에는 상당한 시세 차익을 누릴 수 있다고 본다”
윤선하 대표: “현재 대출규제와 같은 금융 대책을 발표한 부분이 수요자들에게 자금의 압박을 줘 거래가 많이 위축됐다. 최근 상황을 보면 거래가 거의 없다시피 하다. 이것은 정부의 규제 때문이기도 하지만 2017년부터 2018년 현재까지 1년 반 동안 너무 급격히 상승한 것에 따른 여파로 이젠 조정기간을 지나고 있는 상황으로 보여 진다”
“이 부분은 단기적으로 봤을 때 지금의 상황이 이어져 거래가 감소하고 일부 위축돼 가격이 인하되는 결과가 나타날 수 있다. 하지만 결과적으로는 총 통화량의 감소가 없는 상황에서 강남권 부동산은 오를 수 밖 에 없는 체계다. 통화량을 통해 경제 성장률을 전체적, 거시적으로 지표를 보고 부동산 시장을 판단해야 한다”
“전체적인 시각으로 보면 서초권의 아파트 가격은 잠시 조정기를 거친다고 본다. 이후에는 원만한 상승세를 이어갈 것으로 예상된다. 특히 반포일대 아파트들의 재건축 속도가 빨라 수요자들이 지속적으로 서초구에 몰리고 있다. 현재도 새 아파트가 있는 서초구 반포 일대 주변으로는 호재가 많다. 장기적으로 투자를 생각한다면 서초구에 집중해야 한다. 결국은 금리나 통화량, 경제성장률과 같은 거시적 지표를 보고 부동산 시장을 판단해보는 것이 좋다. 단기적으로 부침(浮沈)이 있다고 하지만 장기적으론 한강변 아파트 시세는 우상향할 것이다”
“실수요자 투기 세력으로 몰아세우는 정부의 부동산 인식 전환 시급”
서진형 교수: “강남 지역 아파트의 전체 시가는 약 400조원에 달하는 것으로 알려졌다. 꾸준히 시세가 오른 결과다. 일례로 서초구 전체 아파트의 평균 시세는 2012년만 해도 3.3㎡ 당 3000만원대에 불과했지만 지난해에는 4000만원 중반대 까지 상승했다. 올해 강남 지역 아파트 시세 변화에 대한 전망은”
안영일 대표: “2017년부터 부동산과 관련된 정부 정책이 하도 많이 쏟아져 9·13대책이 정점을 찍고 지금은 소강상태에 접어든 상황이다. 앞으로는 정부가 부동산 정책을 어떻게 발표하느냐에 따라서 강남3구 부동산 시장도 움직이지 않을까 생각한다. 규제가 관건이다”
▲ 좌담회에 참석한 부동산 전문가들은 정부가 규제 일변도의 정책을 고수하고 특별한 기술적 대책을 내놓지 않는다면 부동산 시장의 혼란을 자초할 수 있다고 경고했다. 또한 현재의 강남 부동산 침체는 조정기로 보고 장기적으론 우상향 할 것이라고 입을 모았다. ⓒ스카이데일리
“일례로 정부가 2017년 8월 재건축 아파트의 거래를 막았다가 약 6개월 후인 2018년 1월 25일 10년 이상 보유, 5년 이상 거주 조건을 갖춘 경우 예외적으로 거래를 허용하자 32평형대 호실이 기존 27억원에서 38억원까지 올랐다. 6개월여 만에 무려 42.5%가 오른 셈이다. 거래가 힘들어지니 그야말로 한정판이 돼 가격이 오른 것이다”
조병수 대표: “저층 단지인 반포주공1단지 32평형대 호실이 38억2000만원에 거래가 된 사례가 있다. 3.3㎡ 당 1억 이상되는 가격이다. 다만 이곳 단지는 저층으로 이뤄져 있어 대지 지분율이 많다. 반대로 이미 입주한 아크로리버파크는 고층 단지라 1억원을 돌파하지 못했다. 3.3㎡ 당 8800만원 정도다. 기준점이 다르기 때문에 전체 평균 시세를 예상하기엔 무리가 있다”
“하지만 전반적으로는 오름세를 보일 것이다. 토지보상금이 풀린다는 점과 부동산 경기가 침체하면 다시 활성화 대책을 세우는 사이클에 따라 시간이 지나면 자연스레 시세가 올른 과거의 사례 때문이다. 한강변에 자리한 아크로리버파크는 시간이 지나면 1억을 돌파할 것으로 예상된다. 아직 입주를 하지 않은 재건축들이 모두 새 아파트로 바뀌고 나면 8000만원까지 올라갈 것으로 전망된다”
“다만 부동산을 대하는 정부의 인식 변화가 전제돼야 한다. 현재 부동산 정책의 핵심은 투기를 근절하고 실수요자 위주의 대책을 마련하자는 것이다. 하지만 20년간 거주했던 사람, 실수요자를 투기세력으로 몰아세워선 안 된다. 그런 분들은 실수요자를 위한 보호 대책이 반드시 필요한 분들이다. 공기가 흐르지 않고 피가 흐르지 않으면 죽은 것 부동산이 정체되게 하면 안 된다. 부동산도 점진적으로 상류로 흘러야 한다”
윤선하 대표: “결국엔 오를 수밖에 없다. 통화량이 늘어날 가능성이 높기 때문이다. 당장 수년 안에 25조에 달한는 3기신도시 토지보상금이 풀린다. 최저임금의 상승에 따라 자금이 많이 풀리는 것도 부동산 시세에 영향을 줄 것이다”
“총 통화량과 부동산 시세의 상관관계는 이미 사례로도 증명됐다. 일례로 2012년에 비해 2018년에는 3500조로 통화량의 증가했다. 1.65배에 해당하는 수준이다. 2012년 16억원이었던 반포 주공1단지 호실이 2018년 초 38억이란 최고점을 찍었다”
이덕원 대표: 현재 서초구 평당 평균적인 가격은 4000만원 중반 정도인데 앞으로 5000만원까지는 무난히 오를 것으로 예상한다. 다만 2019년 한 해 동안은 부동산 시장이 어려울 것으로 보인다. 일선 부동산들의 70%가 힘들다고 예상하고 있다. 정부가 부동산 정책에 있어서 너무 통제하고 있기 때문이다. 정부가 가격이 오르면 관리하는 것은 좋지만 지나친 개입이 문제다. 부동산을 가지고 있다는 것만으로도 부담을 느끼게 하는 것은 경제활동에서 좋지 않은 모습이다“
임선택 대표: “서초구의 경우 아파트 단지는 물론 학군이나 인프라 구축이 잘돼 있어 아크로리버파크는 32평형대가 31억5000만원에 최고점을 찍었다. 추후 1억원 이상을 상회할 것으로 전망된다. 앞으로 분양가가 강남 지역 아파트 평균 시세를 좌우할 것으로 보인다. 정부에서 분양가 상한제 규제를 한다면 서초구 전체 평균은 3.3㎡ 당 5~6000만원 가량이 될 것으로 관측된다”
[이철규 기자 / 시각이 다른 신문 ⓒ스카이데일리]
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