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[이슈진단]-민간택지 분양가 상한제 개선

초유의 집값폭등 유도정책 등장에 셋방살이 서민 ‘패닉’

전문가들 “주택공급 사실상 중단될 것…시세 고공행진 불가피”

문용균기자(ykmoon@skyedaily.com)

기사입력 2019-08-13 03:07:51

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▲ 이르면 올 10월부터 서울·과천 등 ‘투기과열지구’에서 민간택지 분양가 상한제가 적용된다. 재건축·재개발 사업장의 민간택지 분양가상한제 지정효력 적용시점도 최초 입주자모집 승인 신청한 단지부터로 변경된다. 전매제한 기간도 10년으로 늘어날 전망이다. 국토교통부는 12일 이와 같은 내용을 밝혔다. 사진은 김현미 국토교통부 장관 ⓒ스카이데일리
 
정부가 민간택지 분양가 상한제 카드를 결국 꺼내들었다. 분양가 상한제를 적용받는 민간택지 기준을 크게 낮춘 것이 골자다. 이번 분양가 상한제 적용기준 개선안을 두고 부동산업계 안팎에서는 그동안의 부동산 규제 정책과 마찬가지로 사실상 서울, 그 중에서도 강남 지역을 타깃으로 한 것과 다름없다는 시각이 주를 이룬다.
 
동시에 우려 섞인 반응도 나오고 있다. 그동안 대분의 규제 정책과 마찬가지로 오히려 강남 집값을 한층 끌어올려 강남불패를 더욱 공고하게 만드는 결과를 낳을 것이라는 주장이 주를 이룬다. 민간택지 분양가 상한제로 재건축·재개발 추진이 소극적으로 이뤄지면 자연스레 공급 부족으로 인한 시세급등 현상이 발생할 것이라는 게 전문가들의 중론이다.
 
국토교통부·민주당 민간주택 분양가 상한제 개선 맞손…“결국 터질 게 터졌다”
 
국토교통부는 12일 오전 더불어민주당과의 당정 협의를 거쳐 ‘민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안’을 발표했다. 세부 내용을 살펴보면 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건이 크게 바뀐다. 종전 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건은 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’으로 명시돼 있었으나 이제부턴 ‘투기과열지구로 지정된 지역’의 민간택지에서도 분양가상한제를 적용받게 된다.
 
재건축·재개발 등 정비사업 단지에 대한 분양가 상한제 적용 시점도 ‘입주자 모집 승인 신청’ 단계로 앞당겨진다. 그동안 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력은 일반주택사업의 경우 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용했고 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 돼 있었다.
 
정부는 최근 높은 가격으로 분양한 사례 등을 감안해 효과적인 고분양가 관리를 위해 재건축·재개발 사업지에 대해서도 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자모집 승인 신청한 단지’로 일원화한다는 계획이다.
 
이에 따라 이미 관리처분인가를 받고 계산이 끝난 조합과 건설사들은 제도가 시행되면 다시 계산에 돌입해야 한다. 정부의 방향대로라면 일반 분양가가 낮아지는 것은 불가피하기 때문에 사업성 악화로 인한 공급 지연은 자연스러운 수순이 될 것으로 보인다.
 
▲ 부동산 업계 안팎에선 이번 결정으로 서울 내 재건축·재개발 사업이 원활히 진행되기 어려울 것이란 목소리가 높다. 사진은 서울 강동구 둔촌주공 아파트 전경 ⓒ스카이데일리
 
 
이번 개선안에는 수도권 분양가 상한제 주택 전매제한기간을 10년으로 늘리는 내용도 포함됐다. 종전 3~4년으론 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있다는 게 개선 취지다.
 
이번 개선안은 입법예고 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행될 것으로 전망된다. 시행 시점부터 서울·과천·분당 등 전국 31곳 ‘투기과열지구’의 민간택지에 짓는 아파트에는 곧장 분양가 상한제가 적용된다.
 
“주택공급 옥죄는 정부 정책에 초유의 집값 폭등 사태 우려…강남입성 문턱 높아질 것”
 
초유의 규제로 여겨지는 이번 분양가 상한제 개선에 대해 부동산 업계 안팎에서는 긍정적 시각 보단 부정적·회의적인 견해가 주를 이루고 있다. 부동산 시장에 엄청난 혼란만 야기할 것이라는 반응이 적지 않다.
 
특히 이번 개선안으로 인해 서울, 그 중에서도 강남 지역의 집값 폭등 현상이 현실화 될 것이라는 전망도 나와 주목된다. 재건축·재개발 등이 더디게 진행되면서 공급 부족 현상이 일어날 가능성이 높다는 이유에서다. 사실상 이번 분양가 상한제 개선안은 강남불패의 방점을 찍어준 셈이나 다름없다는 주장이다.
 
서진형 대한부동산학회 회장 (경인여대 교수)는 “이번에 공개된 분양가 상한제 개선안이 시행되면 부동산시장에 엄청난 파급효과가 나타날 것이다”며 “사업성 저하로 서울 내 재건축·재개발 사업은 사실상 올스톱 될 가능성이 높다”고 강조했다.
 
이어 “조합과 건설사 입장에선 분양가 상한제를 적용 받았을 때 일반분양가, 조합원이 내야할 추가분담금, 각종 비용 등의 문제로 인해 사업을 중단할 수밖에 없게 된다”며 “정부는 지금 서울 내 재건축·재개발을 막아서면 이들의 매매가격은 물론 기존 아파트들에 하락 시그널을 줘 시장을 안정시킬 수 있다고 생각하지만 수요가 많은 강남지역 아파트들은 희소성까지 더해져 가격이 크게 상승할 것이다”고 주장했다.
 
▲ 전문가들은 장기적으로 강남 재건축 아파트 가격이 폭등할 것으로 우려했다. 사진은 서울 강남구 은마아파트 ⓒ스카이데일리
 
 
도시와경제 송승현 대표는 “최초 입주자모집 승인 신청한 단지로 일원화하면 공급자들은 보수적으로 나올 수밖에 없다”며 “투기과열지구가 분양가 상한제 적용을 받는 시점에 누가 나서서 개발을 하겠나”고 꼬집었다.
 
이어 “이번 결과로 오히려 실수요자들의 거주 불안이 야기될 수 있다”며 “로또 분양을 원하는 대기자들이 임차인을 자처하며 몰리면서 전세가격이 폭등하고 종국엔 매매 가격의 상승도 불가피해진다”고 강조했다.
 
송 대표는 “과거부터 줄곧 부동산 시장은 누르면 누를수록 결국엔 터져서 가격이 상상도 못할 수준으로 올라갔다”며 “국가가 인위적인 통제를 하면 정상적인 가격이 유지되기 어렵다”고 설명했다. 이어 “늘 반복하는 이야기지만 정부가 조이면 조일수록 오히려 부자들은 입지가 변함없는 강남으로 모여 든다”며 “정부가 강남불패의 방점을 찍어주는 꼴이다”고 덧붙였다.
 
양지영 양지영R&C연구소장은 “단기적으로 민간택지 분양가상한제 시행은 강남권 재건축 아파트 시장에 가장 큰 영향을 줘 가격 하락은 불가피하다”면서도 “서울의 공급은 재개발과 재건축이 유일한데 잇따른 강한 재건축 규제는 주택공급의 문을 차단하는 것과 마찬가지다”고 설명했다. 이어 “결국에는 수급불균형으로 서울 집값 상승이란 악순환 반복을 낳을 수밖에 없다”고 덧붙였다.
 
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]  

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