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“제 자산을 불리는데 몰두하지 않고 컨설팅을 통해 많은 분들을 청약 당첨으로 이끈 것은 공감할 수 있기 때문이죠. 무주택자의 설움을요. 그들을 돕고 싶었어요. 저도 어린 시절 낡은 빌라에서 살아 봤으니까. 전세로요. 경제적으로 유복했다면 이런 삶을 살지 않았을 지도 몰라요.”
김태훈(필명 베니아) 씨는 1년 만에 1000명이 넘는 부린이(부동산과 어린이의 합성어)를 청약 당첨으로 이끈 인물이다. 혹자는 ‘청약 전문가’, ‘청약 최고수’로 부른다. 누구나 내 집 마련이 하고 싶은 지금, 그가 쓴 ‘아파트 청약 이렇게 쉬웠어?’는 베스트셀러에 등극했다.
스카이데일리는 이달 22일 경기도 김포시 모처에서 그를 만나 인터뷰를 진행했다.
‘흙수저’ 출신 엔지니어…꾸준한 노력 끝에 자산가로
“인천광역시 어느 낙후된 동네에서 성장했어요. 부모님은 열심히 일하셨지만 노력과 부는 비례하지 않았죠. 늘 엄청난 소음, 주차난을 경험하며 살았어요. 그러다 제가 20대 중반이 될 때 쯤 부모님이 공공분양 아파트에 당첨이 됐죠. 처음 ‘내 집’, ‘새 아파트’를 경험하게 됐어요. 그 날을 아직도 잊지 못해요. 가족들끼리 식탁에 둘러 앉아 아무 말 없이 미소만 지었죠.”
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내 집의 중요성을 절감한 그지만 ‘부린이’ 시절엔 좋은 물건을 놓쳤다고 말한다. 공부하기 전엔 그도 평범한 사람과 비슷한 생각을 했다.
“기계공학과를 졸업하고 인천에 위치한 한 건설사에 입사해 엔지니어로 일을 했어요. 그러다 결혼을 하게 됐죠. 마침 부모님께서 10년 이상 10만원씩 돈을 넣어 주셨던 청약통장이 있었고, 청라신도시에 위치한 주상복합 청약 일정을 파악해 접수했죠. 당첨자 발표 날 덜컥 당첨이 된 것을 보고도 기뻐하기 보단 걱정이 앞섰어요.”
“입지는 좋은데 당시 분양가가 비싸다는 이야기가 많았어요. 앞으로 더 오를까란 생각 때문에 망설였죠. 부동산에서도 계약하라는 사람 반, 하지 말라는 사람이 반이었고 결국 계약을 포기했어요. 둘 뿐이니까 오피스텔에 전세로 들어가 살았죠. 이후에 공인중개사들이 프리미엄이 붙었다는 말을 전화로 해줬을 땐 내가 내 자산을 지키려면 공부를 해야겠다는 생각이 들었어요. 기회를 놓치는 것도 돈을 잃는 것이니까요.”
처음 가질 수 있었던 기회를 확신이 없어 놓친 그는 그렇게 공부를 시작했다. 처음엔 청약이 아닌 경매에 열중했다.
“대기업을 퇴사하고 시간적으로 여유가 있는 외국계 회사로 이직했어요. 공부를 하기 위해서였죠. 아이가 태어나 외벌이가 된 상황에서 쉽지 않은 결정이었어요. 투자할 돈이 없어 전세로 살던 오피스텔을 정리했고 처가살이를 시작했죠. 2년 동안 살았어요. 가족들에게 정말 감사하죠. 그래서 더 열심히 했어요. 틈 내서 공부하고 주말엔 현장에 나갔어요. 1억원으로 빌라를 낙찰 받아 대출을 받고 임차인을 들이는 일명 ‘월세 투자’를 꾸준히 했죠. 세금 부분에서 지금과는 달랐으니 가능했어요. 1년 쯤 지났을 땐 빌라는 물론 상가, 오피스텔을 10건 이상 소유하고 제가 일을 하지 않아도 월 300만원이 나오는 구조가 만들어졌어요.”
그는 거기서 만족하지 않았다. 청약이 자산 규모를 더욱 키울 수 있다고 생각한 그는 가지고 있던 물건들을 정리하면서 2016년 말부터 청약 공부를 했다.
“투자금 대비 가장 큰 성과를 낸 사람이 누구일까, 어떤 투자를 했던 사람일까 살펴 보면서 보통 분양권 투자와 청약 당첨된 분들이 수익을 크게 냈다는 것을 알게 됐어요. 경매는 시간도 많이 써야하는 것이어서, 포트폴리오를 바꿔야겠다고 생각했어요. 청약을 잘 모르시는 분들은 공부할 것이 없고 심플하다고 생각하지만 의외로 공부할 것도 많고, 단계 별로 중요한 요소들이 있어요.”
“2017년엔 계약을 하고자 마음을 먹으면 무순위 청약을 통해 ‘줍줍’할 수 있는 호실들이 꽤 많았어요. 경쟁도 치열하지 않았고요. 기회들이 있었고 전 공부를 했으니 잡을 수 있었죠. 청약 통장을 통해 당첨되기도 했고 프리미엄을 주고 분양권을 사기도 했어요. 지금은 상황이 많이 달라졌는데 젊은 분들은 특별공급을 알아보시고 본인에게 가장 유리한 방법을 택하시면 좋을 것 같아요. 실거주 목적이라면 재당첨 제한 기간이 최대 10년까지 늘었지만 큰 의미가 없죠. 투자 목적이면 비(非)규제 지역을 눈여겨보셔도 좋고요.”
후기 공유→강사·작가…“내 집 마련 꼭 하셔라”
청약·분양권 투자를 통해 그의 자산은 50억원으로 불어났다. 다니던 회사를 퇴사한 그는 이제 자신의 실제 투자 경험을 바탕으로 강의를 하고 있다.
“행복 재테크 카페에 제가 청약, 분양권 투자를 통해 경험했던 것들을 글로 적어 올렸어요. 공감하는 분들도 많았고 제가 어떤 이익을 얻기 위해 공유한 것이 아니라 더 신뢰할 수 있었다는 의견도 있었죠. 아마 망설이던 분들에게 길라잡이가 되지 않았을까요. 초창기 올렸던 내용은 저희 부부가 인천에 위치한 주상복합에 당첨이 됐던 이야기였죠. 현재 입주가 한창인 단지예요. 분양 당시 가점도 높지 않은 상황에서 ‘중소기업 특별공급’으로 당첨이 됐어요. 아내가 중소기업에 다녀서 가능했죠. 또한 타입이 굉장히 많이 나눠져 있었던 단지를 택했기 때문에 가능했다고 봐요. 남들이 선호하지 않을 법한 타입을 최대한 골라서 접수해 당첨됐어요. 일단 당첨되는 것이 중요하다고 생각하죠.”
“현재는 추첨제 등이 줄고 상황이 빡빡해졌지만 제도는 다시 바뀔 수도 있기 때문에 과거 사례를 공부해 두셨으면 좋겠어요. 당첨 이후엔 ‘줍줍’ 했던 이야기들을 썼죠. 그러다 카페에서 1년동안 부동산 투자로 가장 큰 성과를 낸 사람을 발표하는 자리를 가졌고 제가 장려상을 받았어요. 4위죠. 그 이후론 기회가 마련돼 정규 강의, 특강 등을 진행하면서 사람들을 만나고, 내 집 마련을 할 수 있는 컨설팅도 적극적으로 해드리고 있죠. 그 경험을 바탕으로 책도 냈고요.”
“많은 분들을 만나보면 청약에 대해 오해를 하시는 분들이 많아요. 청약이 로또처럼 운에 달렸다고 생각하시는 분들이 대표적이죠. 자신의 조건을 정확하게 파악하고 전략을 짜면 충분히 당첨을 기대할 수 있어요. 반대로 청약을 통해 내 집을 마련하고 싶다며 절실한 마음을 고백하시는 분들도 있죠. 제가 컨설팅을 해드려 청약을 통해 내 집 마련을 하신 분들이 1000명이 넘어요. 정말이냐고 누군간 물을 수도 있겠지만 모든 사연이 다 기억이 나요. 대표적으로 20대 분이셨는데 올해 4월 당첨 된 분이 있어요. 경기도 의정부 쪽요. 자신의 청약 통장을 사용해 본인이 모은 돈으로 계약금을 냈고 지금은 1억5000만원 정도 올랐죠. 최고의 선택을 하셨다고 봐요.”
“그 분은 무주택자인 부모님에게 청약 통장을 사용하도록 적극 권유했고 부모님도 당첨됐어요. 가족 중 한 명이 청약을 공부하면 다 도움을 받을 수 있죠. 그런데 원하지 않는 상황이 만들어져 집을 매각한 경험이 있는 부모님이었기 때문에 당첨이 되고도 계약을 하지 않겠다고 하셨다고 하네요. 전 자녀로부터 그 이야기를 듣고 제 블로그에 사연과 계약을 하시라는 글을 올렸고 그 글을 자녀가 부모님께 보여드려 설득이 되셨다고 해요.”
“전략적으로 누가 봐도 좋은 단지에 당첨이 되시고도 계약을 망설이는 분들이 많아요. 실제로 30대 중·후반이면서 신혼부부 조건을 갖춘 수강생이 있었는데, 특별공급 생애최초로 경기 과천지식정보타운 ‘과천제이드자이’ 전용 59㎡에 당첨되셨는데도 메일을 통해 계약을 안할 생각도 있다고 말하시더라고요. 전 이 단지는 무조건 해야 한다고 전화를 드렸어요. 떨어질지도 모른다는 불안감, 적지 않은 금액이 먼저 떠올랐을 겁니다. 결국 가족에게 돈을 빌려 계약을 하셨다고 해요.”
내 집 마련 도우미, 조력자 역할을 하고 있는 베니아 씨는 청약 당첨까지 컨설팅 해주는 것이 아닌 그 이후 계약은 했는지, 어떻게 진행되고 있는지 묻는다고 한다. 인간적으로 다가가는 것으로 보인다.
“저만의 차별점인 것 같아요. 저도 내 집 마련이 얼마나 절실한지 잘 아니까. 더 적극적으로 나서는 것 같고, 그래서 도움을 요청하시는 분들도 빚이 많다거나, 신용불량이라거나, 이혼을 했다거나 어두운 부분까지 말해주시고 저는 그런 부분들을 맞춰서 어느 곳으로 진행해 보자고 정확히 말할 수 있죠. 그래서 당첨되고 내 집 마련에 성공한 이들이 많은 것 같아요.”
끝으로 그는 ‘내 집 마련’을 빨리할수록 좋다고 강조했다.
“개인적으론 내 집 마련을 해야 자금이 모인다고 생각해요. 떨어질 것 같아서 미루는 분들이 많은데 6억원이던 집이 3억원 정도로 떨어지는 경우는 없다고 봐도 돼요. 다시 오를 수도 있는 것이고, 투자자라면 관망하실 수 있지만 실 거주 목적이라면 전략을 짜고 꼭 도전했으면 좋겠어요.”
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