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스카이데일리가 서울 강남구 15억원 이상 아파트의 최근 3개월 간 거래 현황을 분석한 결과 직전 실거래가 대비 값이 떨어져 거래된 비율은 전체 거래의 16%에 불과한 것으로 나타났다.
공인중개사와 부동산 전문가는 올 한 해 ‘똘똘한 한 채 선호 현상’이 이어질 것이라고 설명하면서 여전히 수요가 많은 서초(S), 강남(K), 용산(Y)의 아파트 값이 급락할 가능성은 낮다고 말했다.
강남 상승 거래 95건·하락 거래 22건
정부는 지난해 4월 가계부채 관리 방안을 발표하고 7월부터 시행했다. 3개월 지난 10월 26일엔 추가 대책까지 발표했다. 이후 시장 심리는 더욱 위축됐다. 기준 금리까지 연달아 인상되며 의욕이 꺾인 모양새다.
거래가 줄고 급매물 위주로 팔리다보니 전체적으로 가격은 조정되고 있다. 이에 반해 거래 건수는 적지만 대출 규제와 무관한 15억원 이상 아파트 시장은 ‘따로 노는’ 모습이다. 정부는 2019년 ‘12·16 대책’을 통해 투기지역·투기과열지구 내 시가 15억원을 초과하는 주택 매입 시 주택담보대출을 원천적으로 금지했다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 10월 26일부터 올해 1월 26일까지 3개월간 15억원 이상에 거래된 서울 강남구 아파트 매매 건수는 134건으로 나타났다. 같은 면적 호실이 거래된 기록이 없거나 해제 사유가 발생해 계약이 취소된 경우를 제외하면 121건이다.
121건 중 직전 실거래가 대비 95건이 상승 거래됐다. 보합은 4건, 값이 떨어져 거래된 것은 22건에 불과했다. 동별로 보면 압구정동은 모든 단지에서 직전 거래 대비 가격이 올랐다. 하락 거래는 대치동·도곡동에서 각 5건, 개포동·삼성동·수서동·일원동에서 각 2건, 세곡동·자곡동·청담동·역삼동에서 각 1건으로 집계됐다.
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| ▲크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=오동훈] ⓒ스카이데일리 |
단지별로 보면 서울 강남구 삼성동 소재 ‘아이파크’ 전용면적 195.388㎡(약 59평) 호실은 지난해 12월 25일 70억원에 거래됐다. 같은 면적 호실의 직전 거래는 지난해 1월 15일로 당시 53억원에 팔렸다. 약 11개월만에 17억원이 올랐다.
도곡동에 위치한 ‘타워팰리스1’ 전용면적 244.66㎡(약 74평) 호실은 지난해 5월 13일 54억원에 거래됐는데 11월 29일엔 8억원 이상 오른 62억2000만원에 손바뀜됐다. 대치동 소재 ‘동부센트레빌’ 전용면적 161.47㎡(약 49평) 호실은 지난해 12월 20일 13층이 50억원에 팔렸다. 앞서 5월 11일 거래된 금액인 42억3000만원 보다 7억7000만원 상승했다.
이런 흐름은 올해도 다르지 않다. 서울 강남구 도곡동에 위치한 ‘삼성’ 아파트 전용면적 84.91㎡(약 26평) 호실은 올해 1월 15일 22억원에 거래됐다. 지난해 4월 27일 20억원에 거래된 것과 비교해 2억원이 상승했다. 역삼동 소재 ‘개나리래미안’ 전용면적 129.8㎡(약 39평) 호실은 1월 3일 32억 5000만원에 팔렸다. 직전 거래가는 30억7000만원으로 1억8000만원이 올라 거래됐다.
서울 강남구 압구정동 소재 ‘중앙리얼티부동산중개법인’ 대표는 “압구정동, 더 넓게 봐서 강남권은 대출 규제의 영향을 받지 않는다”며 “압구정동의 경우 떨어져 거래되는 경우는 없을 것이다”고 강조했다.
그는 그 근거로 “정부가 한 채만 가지고 있도록 유도하기 때문에 진입하려는 수요가 꾸준하다”며 “사려는 분은 많은데 내놓는 분이 정말 없다”고 말했다. 이어 “올해 상반기도 거래량은 많지 않겠지만 핵심지역 아파트 값은 최소 강보합 위주로 흘러갈 것이다”면서 “서초구 고가 아파트 값이 떨어졌다고 하는데 특수한 일이지 전체를 대변할 수 없다”고 지적했다.
서초·용산 하락 거래 비율 각각 24%·10%
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서초구와 용산구도 하락 거래보다 값이 오른 경우가 훨씬 많았다. 먼저 서초구의 경우 최근 3개월(2021년 10월 26일부터 올해 1월 26일까지)간 112건이 거래됐다. 이중 하락 거래는 27건, 상승 거래는 71건으로 조사됐다.
서울 서초구 소재 한 부동산 대표는 “반포주공1단지 전용면적 107.47㎡(약 32평) 호실이 올해 1월 11일 28억7000만원에 거래됐다”며 “지난해 10월 28일 56억원에 손바뀜된 호실인데 급격하게 시세가 떨어져 이상하다”고 설명했다. 국토교통부에 따르면 거래유형은 직거래다. 공인중개사를 통해 거래하지 않았다는 의미다.
용산구는 37건 중 앞서 거래된 기록이 없거나 해제 사유가 발생해 계약이 취소된 경우를 제외하고 상승 거래 28건, 하락 거래 4건, 보합 2건으로 나타났다.
이런 결과와 관련해 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “시장에 풀린 자금이 부자들에게 갔을 것이다”며 “현금 부자들이 외곽 혹은 가치가 상대적으로 낮은 지역의 부동산을 매각하고 갈아타려는 흐름이 보이는데 이런 추세는 이거질 것이다”고 말했다. “수요는 여전히 있다”며 “다만 대선 전까지 지켜보자는 심리가 강할 뿐이다”고 덧붙였다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “최근 전체적으론 급매물 위주로 거래되며 하락하고 있다”면서도 “신고가를 경신하는 경우도 있는데 호재 때문이다”고 언급했다. 이어 “입지가 좋은 토지거래허가구역에선 매물이 적어 경쟁이 붙으니 가격이 내려가기는 어렵다”고 설명했다.
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