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서울 전세 시장에서 매물 감소가 가속화되며 세입자 주거 불안이 커지고 있다. 대출 규제로 매매 시장 진입이 막힌 수요가 전세로 몰리는 가운데, 전세 물건은 빠르게 줄어들고 전셋값 상승 압력은 높아지는 양상이다. 여기에 오는 5월 다주택자 양도소득세 중과 재개까지 겹치면서 전세난이 장기화될 수 있다는 우려가 나온다.
26일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 24일 기준 서울 아파트 전세 물건은 2만2179개로 집계됐다. 이는 한 달 전(2만3948개)보다 1769개, 7.4% 감소한 수치다. 지난해 같은 기간(3만495개)과 비교하면 전세 매물은 27% 이상 줄었다. 불과 한 달 새 서울에서 전세 물건 1800여 채가 사라진 셈이다.
시장에서는 정부의 10·15 부동산 대책 이후 강화된 실거주 의무와 대출 규제가 전세 매물 감소의 핵심 요인으로 작용하고 있다고 보고 있다. 다주택자의 갭투자가 사실상 차단되면서 전세를 끼고 주택을 매수하거나 기존 전세를 매매로 전환하려는 움직임이 위축됐고, 주택담보대출비율(LTV) 규제로 매수 여력이 떨어진 실수요자들이 전세 시장으로 몰리며 수급 불균형이 심화됐다는 분석이다.
전세난은 가격 지표에서도 확인된다. 한국부동산원에 따르면 이달 셋째 주 기준 서울 아파트 전세수급지수는 104.7로, 전주보다 0.2포인트 상승했다. 기준선인 100을 웃돌면 수요가 공급을 초과한다는 의미다. 같은 기간 전세가격지수도 상승하며 전셋값 불안이 이어지고 있다.
문제는 이러한 흐름이 단기간에 해소되기 어렵다는 점이다. 올해 서울 아파트 입주 물량은 지난해보다 30% 이상 줄어들 것으로 예상되고, 경기·인천 등 수도권 역시 입주 감소가 전망된다. 전세 수요를 흡수할 신규 공급 여력이 제한적인 상황이다.
여기에 오는 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과가 확정적으로 재개되면 매물 잠김 현상은 더 심해질 가능성이 크다. 조정대상지역에서 3주택자가 주택을 매도할 경우 지방소득세를 포함한 최고 실효세율은 80%를 넘는다. 서울 전역과 경기 일부 지역이 규제지역으로 묶인 상황에서 다주택자의 매도 유인은 크지 않다는 평가다.
현장에서는 집주인들이 세 부담을 이유로 전세 보증금을 올리거나, 매도 대신 보유·증여를 택하면서 전세 물량이 더 줄어들 수 있다는 우려도 나온다.
전문가들은 전세 시장 안정을 위해 규제 조정이 필요하다고 지적한다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “양도세 중과가 매물 출회를 유도할 수는 있지만, 대출 규제가 유지되는 한 거래 활성화 효과는 제한적일 수 있다”며 “공급 효과를 내려면 금융 규제 완화 등 보다 유연한 정책 대응이 필요하다”고 말했다.
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