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여의도 시범아파트(이하 시범아파트)는 1970년 국내 아파트 최초로 모델하우스를 선보인 곳이다. 시범아파트 건설을 주도한 서울시는 부족한 건설비용 마련을 위해 모델하우스를 지었다. 이외 시범아파트는 여러 가지 최신 건축 기술을 도입해 화제를 모았다. 당시에는 드문 고층 아파트로 엘리베이터가 설치됐다. 중앙난방에 신식 디자인으로 지어진 시범아파트는 인기를 끌며 분양에 성공했다. 이 일을 계기로 여의도 일대에는 아파트 단지가 우후죽순 생겨났다. 현재 여의도에는 시범아파트를 필두로 삼익·은하·대교·삼부 등 16개 단지가 있다. 지어진 지 44년 지난 시범아파트는 일부 주민을 중심으로 재건축 움직임을 보이고 있다. 스카이데일리가 여의도 아파트의 효시인 시범아파트를 찾아가 재건축 진행 과정을 살펴봤다. 
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▲ 1971년 완공된 시범아파트는 여의도에 첫 번째로 지어진 아파트다. 1970년대 13층으로 지어진 시범아파트는 당시로서는 초고층 건물이었다. 세련된 디자인과 최신식 설비로 분양 당시 큰 인기를 끌었다. 그러나 건축연령 40년이 넘으면서 시범아파트 입주민들은 재건축 사업을 추진하고 있다. ⓒ스카이데일리
서울시 영등포구 여의도동에 있는 시범아파트 재건축 사업은 주도적으로 나서는 이가 없어 현재 오리무중이다. 1971년 입주를 시작한 시범아파트는 재건축 연한이 지났다. 현행 ‘도시및주거환경정비법’에서는 재건축 가능 연한 상한을 30년으로 규정하고 있다.
지어진 지 44년 지난 시범아파트는 지난 2008년 한 차례 추진위원회(이하 추진위)가 설립 된 적이 있다. 그러나 재건축 사업은 주민들의 동의를 구하지 못한 나머지 흐지부지 됐다. 인근부동산 관계자에 따르면 주민 일부가 추진위 구성을 위해 주민동의를 받고 있는 상황이다.
13층, 24개동, 1790세대로 구성된 시범아파트는 60.9㎡(약 18평), 79.2㎡(약 24평), 118.1㎡(약 38평), 156.9㎡(약 48평) 4가지 평형대로 지어졌다.
용적률 완화가 관건…재건축 지지부진에 주민들 ‘울상’
시범아파트 재건축 성공 여부는 용적률 완화에 달렸다는 것이 여의도 일대 부동산 관계자들의 중론이다.
현재 3종일반주거지역(이하 3종일반)에 위치한 시범아파트의 용적률은 230%다. 이는 인근에 위치한 여의도 일대 다른 아파트보다 낮은 수치다. 향후 재건축시 용적률을 끌어 올려야 이득을 볼 수 있다.
따라서 시범아파트 주민들은 용적률 상향에 사활을 걸고 있다. 기존 용적률에서 3종일반 용적률인 상한인 300%를 받을 받는다면 사업성은 크게 떨어질 수밖에 없다. 건설사 입장에서는 사업성이 떨어지는 재건축 사업에 뛰어들지 않는다. 따라서 시범아파트 주민들은 종상향을 통해 300% 이상의 용적율을 받아야 하는 입장이다.
시범아파트에서 만난 한 주민들은 다른 지역의 경우 기부채납 등을 통해 종상향을 하는 경우가 많기 때문에 시범아파트 역시 그렇게 되기를 희망했다.
주민 A씨는 “잠실주공5단지 아파트는 우리 아파트와 같은 3종 일반지역에서 준주거지역으로 종상향 됐다”며 “아직 우리는 추진위 구성이 완료되지 않았지만, 서울시가 적극적으로 종상향을 추진하면 상황은 바뀔 수 있다”고 말했다.
한강변에 위치하고 있는 잠실주공5단지 아파트는 시범아파트와 같은 3종 일반지역이다. 그러나 이곳은 전체 면적 중 일부가 준주거지역으로 종상향되면서 기존 15층 3930가구에서 최고 50층 7319가구로 계획이 변경돼 사업성이 크게 높아졌다.
시범아파트 역시 이와 비슷한 분위기다. 시범아파트 내 공인중개업소 대표 B씨는 “시범아파트가 준주거지역으로 종상향된다면 용적률 최대 500%를 적용받을 수 있다”며 “이 경우 30층짜리 7~8동과 50층짜리 4개동 정도를 지을 수 있다”고 말했다.
▲ 시범아파트는 지어진 지 반백년 가까이 된 노후아파트다. 시범아파트 부지는 3종일반 지역으로 현행법상 최대 용적률 300%를 적용 받는다. 아파트 일부 주민은 3종일반에서 준주거지역 종상향을 서울시에 기대하고 있다. ⓒ스카이데일리
50년 가까이 된 노후아파트…수도 배관 부식, 효율 낮은 중앙난방 ‘속빈 강정’
시범아파트 공사기간 중 ‘와우시민아파트’가 붕괴되는 사건이 벌어졌다. 서울시는 와우시민아파트 붕괴를 계기로 안전을 강조해 시범아파트를 지었다. 지어진 지 40년이 넘은 시범아파트는 외관상 균열이 보이지 않아 오래된 아파트라고 생각이 들지 않은 정도다. 그러나 실제 살고 있는 주민들의 얘기는 조금 달랐다.
비록 다른 아파트들보다 튼튼하게 지어진 시범아파트지만 세월 앞에 장사가 없는 듯 이곳 역시 노후화되고 있었다. 30년 넘게 시범아파트에 살았다는 한 주민은 “밖은 멀쩡해 보이지만 내부적으로는 수도 배관이 부식되고 물이 새는 등 불편한 점이 이만저만이 아니다”며 “시범아파트는 겉만 멀쩡하고 속은 빈 강정 같다”고 토로했다.
시범아파트는 난방방식도 구식이었다. 대부분의 아파트가 개별난방을 하고 있는 것과 달리 시범아파트는 난방비가 많이 나오는 중앙난방식이었다.
시범아파트 23동에 거주하는 주민 C씨는 “중앙난방이라 비효율적이다”며 “겨울에는 30만원 정도 관리비가 나오는데, 개별 난방식 아파트에 사는 친구들과 얘기를 해보면 우리 아파트 난방비가 훨씬 많이 나온다”고 말했다.
▲ 자료: 국토교통부 ⓒ스카이데일리
아파트 시세 1년 전보다 1억원 올라…대출규제강화로 소강상태
재건축 사업이 지지부진함에도 불구하고 지난해 시범아파트의 시세는 상승했다. 지난해 1분기 대비 4분기 시세는 평균 1억원 이상 올랐다.
국토부에 따르면 지난해 1분기 시범아파트의 매매가는 60.9㎡ 호실이 5억3000만원, 79.2㎡ 호실이 6억5000만원, 118.1㎡ 호실이 8억7000만원에 거래됐다. 같은 해 4분기 60.9㎡ 호실이 5억8000만원, 79.2㎡ 호실이 7억6000만원, 118.1㎡ 호실이 9억8000만원에 거래됐다.
시범아파트 상가 내 부동산 전문가 D씨는 지난해 시범아파트 가격 상승 요인을 최근 부동산 경기 호황 때문인 것으로 분석했다. 그러나 가파른 상승세를 보였던 시범아파트는 지난달부너 실시된 주택담보대출 규제 강화로 인해 거래량이 감소된 상황이다.
D씨는 “현재 공급면적 60.9㎡ 호실은 6억2000만원, 79.2㎡ 호실은 7억5000만원의 호가가 형성돼 있다”며 “그러나 대출 규제 강화로 매수자들도 아파트 매입을 꺼리고 있는 상황이다. 실제 거래가 되려면 현재 호가에서 4000~5000만원 정도 가격이 더 떨어져야 될 것이다”고 전했다.
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