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뉴타운이란 서울시가 진행한 대규모 재개발 사업을 일컫는다. 2002년부터 2007년까지 3차에 걸쳐 25개 지구가 뉴타운으로 지정됐다. 장위 뉴타운은 서울권 뉴타운 중 가장 큰 규모로 총 15개 구역으로 나뉘어져 있다. 사업 진척이 가장 빠른 2구역은 일반 분양이 끝나 내년 11월 입주 예정이다. 장위 1, 5 구역은 현재 철거가 진행 중이며 삼성물산이 ‘래미안 장위’ 2501가구를 내달 일반 분양할 예정이다. 하지만 3구역은 10년 넘게 조합 설립조차 못하고 있는 실정이다. 무슨 문제가 있는지, 스카이데일리가 장위 3구역을 취재했다. 
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▲ 장위 뉴타운은 3차 뉴타운으로 지정된 10개 지역 중 한 곳이다. 장위 3구역은 다른 구역보다 상대적으로 사업성도 좋은 편에 속한다고 한다. 하지만 주민 동의율이 75%에 달하지 못해 사업 추진에 발목이 잡혔다. [사진=박미나 기자]ⓒ스카이데일리
장위뉴타운 제3구역 주택재개발(이하 장위3구역) 추진위원회는 지난 2004년에 설립됐다. 하지만 지금은 조합설립을 위한 주민 동의율이 4% 부족한 71%에 그쳐 사업 진행이 지지부진하다.
인근 부동산 전문가는 장위 3구역의 재개발이 완료되면 아파트의 가치는 약 5200억원 규모가 될 것이라고 추정했다. 인근 아파트의 시세를 감안한 가격이다.
주민 18명 더 동의해야 조합 설립, 5200억 규모 사업 발목잡혀
장위 3구역 추진위 이보연 위원장은 “지난 2014년 서울시가 실시한 실태조사에 따르면 장위3구역의 토지 등 소유자 수는 모두 473명”이라며 “5월 17일 현재 이 가운데 71.2%인 336명이 동의서를 제출했다”고 말했다.
이 위원장에 따르면 조합설립을 위한 커트라인 75%, 354명에 이르기엔 18명이 부족하다. 조합 참가를 거부한다고 밝힌 22%, 112명을 제외하면 25명 정도가 동의서 제출에 미온적인 반응을 보이고 있다고 전했다.
이 위원장은 “25명 중 18명만 동의해주면 바로 조합을 설립, 재개발에 들어갈 수 있는데 이들이 계속 나중에, 마지막에 해주겠다며 차일피일 미루고 있는 상황”이라며 “개인 재산권과 관련된 문제이기 때문에 강제로 독촉할 수는 없지만 답답한 것은 사실”이라고 말했다.
장위3구역 인근에 위치한 딸기부동산의 박현철 대표는 “장위3구역의 재개발이 늦어지고 있는 가장 큰 이유는 장위 3구역 전체 면적의 30% 가량을 대명건설이 소유하고 있다는 점 때문”이라고 지적했다. 박 대표는 몇년 전까지만 해도 추진위와 대명건설 측이 재개발 추진의 방향을 놓고 신경전을 벌였지만 지금은 타협이 끝난 상태라고 알고 있다고 설명했다.
그는 이어 “하지만 아직도 몇몇 주민이 대명건설이 전체 면적의 30% 가량을 소유하고 있기 때문에 자신들의 재산권에 피해를 입지 않을까 우려하고 있어서 쉽사리 동의해주지 않고 있는 것으로 안다”고 말했다.
▲ 인근 부동산 관계자에 따르면 장위 3구역에 예정대로 아파트가 건설되는 경우, 전체 가치는 약 5200억원에 이를 것으로 전망한다. 하지만 20세대 남짓한 토지 등 소유자가 동의를 미루면서 사업도 지지부진한 상황이다. ⓒ스카이데일리
실제로 장위 3구역 골목길에서 만난 김복순(가명·65·여)씨는 “도정법이고 조례고 구체적인 내용은 잘 모르지만 일단 대명은 강자고 우리는 약자”라고 전제하고 “약육강식의 세계에서 우리가 무슨 피해를 입을지도 모르는데 섣불리 동의해주기 힘들다”고 주장했다.
김씨는 이어 “대명이 전체 분양 주택의 30%를 가져가는 것이 아닌지 의심스럽다”면서 “재개발 자체에 반대 하는 건 아니지만, 그래도 나는 마지막의 마지막에 동의서를 제출하고 싶다”고 말했다.
이보연 장위 3구역 추진위원장은 이런 일부 주민들의 태도에 매우 답답하다는 반응이었다. 그는 ‘서울특별시 도시 및 주거환경 조례’나 ‘도정법 시행령’를 조금만 들여다봐도 대명 측이 토지의 30%를 갖고 있다고 해서 전체 공급 물량의 30%를 가져간다는 말이 얼마나 헛소문인지 금방 알 수 있다고 얘기한다.
이 위원장은 “이런 근거 없는 불안감 때문에 추진 시작 시점이 차일피일 미뤄지는 게 안타깝다”며 “대명도 하나의 법인이기 때문에 아무리 많은 주택을 갖고 있어도 결국 한 사람으로 취급될 뿐”이라고 강조한다. 이미 오랜 시간동안 협의를 거듭해서 대명 측과 추진위원회 측의 의견 일치를 본 상황이라고 덧붙였다.
딸기부동산 박 대표는 그러나 “장위 3구역의 재개발은 추진위가 설립된 2004년 이후 거의 10년 가까이 미뤄지고 있다”며 “투자자들의 인내심도 점점 한계에 다다르고 있기 때문에 지난 2년간 장위 3구역의 부동산 가격은 하락하는 추세”라고 전했다.
실제로 국토교통부 부동산 실거래가에 따르면 작년 3월 중순 장위 3구역 빌라 대지 지분은 3.3㎡당 2073만원에 거래됐었으나 올해 4월 하순에는 1208만원으로 급락했다.
인근 부동산 관계자는 “가격이 떨어졌다는 것이 오히려 투자의 적기라고 볼 수도 있다”며 “장위 3구역은 사업성이 좋기 때문에 조합이 설립되는 등 재개발 추진이 가시화되면 가격이 오를 것으로 전망된다”고 말했다.
주변 녹지에 용적률 높아…건축비도 저렴, 사업성 높을 듯
▲ 출처 : 국토교통부 부동산실거래가공개시스템 ⓒ스카이데일리
하지만 박 대표는 “시장 상황과는 별개로 장위 3구역은 다른 장위 뉴타운의 재개발 지역에 비해 사업성이 좋은 편”이라며 “특히 주로 언덕으로 이루어져 있는 다른 구역에 비해 장위3구역은 전 지역이 평지라는 게 장점 중 하나로 꼽힌다”고 밝혔다.
그에 따르면 장위 3구역은 사업구역 내에 종교시설이나 공공기관 등이 포함돼 있지 않기 때문에 상대적으로 아파트를 건축할 수 있는 비율이 늘어난다. 또 지반이 모래이기 때문에 암반인 경우에 비해 상대적으로 건축비가 적게 소요될 것이라고 한다.
▲ ⓒ스카이데일리
박 대표는 “‘북서울 꿈의 숲’이라는 녹지공간이 가깝고 인근에 학교, 병원 등이 많아 생활환경 면에서도 뛰어나다”며 “유일한 단점은 지하철 등 철도 교통이 불편하다는 점인데, 이는 대부분의 다른 장위 뉴타운 구역에도 해당이 되는 사항”이라고 말했다.
이보연 추진위원장은 장위 3구역은 전 지역이 2종주거지역이기 때문에 용적률이 높은 편이라고 한다. 또 지금은 용적률이 230%이지만 조만간 구청과의 협의를 통해 250%까지 높일 수 있을 것으로 믿고 있다.
이 위원장은 “용적율이 올라가면 총 1422세대를 건축 할 수 있을 것으로 예상된다”며 “이중 임대 주택 물량으로 빠질 예정인 243세대를 제외하면 총 1179세대가 분양 될 수 있을 것이다”고 말했다.
그에 따르면 현재까지 계산된 장위3구역의 추정비례율은 116.78%로 너무 높지도 않고 낮지도 않은 딱 적당한 수준으로 사업성을 충분하다.
인근 부동산 관계자들에 따르면 장위 3구역 바로 옆에 위치한 ‘꿈의숲 대명루첸’ 아파트의 전용면적 3.3㎡당 평균 가격은 2000만원 안팎이다. 이 가격을 적용해 장위 3구역에 앞으로 건설될 평형별 세대수를 곱하면 약 5700억원 정도 된다고 한다.
인근 부동산 관계자는 “장위 3구역 바로 옆에 지난 2008년 건축된 꿈의숲 대명루첸 아파트가 붙어있다”면서 “이 아파트는 공급면적 59.9㎡(약 18평)은 3억7500만원, 84.4㎡(약 25평)은 4억7000만원, 103.52㎡(약 31평)은 5억5000만원 선”이라고 말했다.
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