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▲ 서울대입구역 상권은 규모가 큰 편이라 지하철 출구마다 상권의 성격이 조금씩 다르다. 주이용객 역시 차이가 있다. 최근 들어 그 분위기도 바뀌고 있다. 과거에는 지역 주민 위주의 상권이었으나 최근에는 외부 유입인구를 위한 상권도 생겨나고 있다. 사진은 봉천로 사거리 ⓒ스카이데일리
서울 관악구 봉천동 소재 2호선 서울대입구(관악구청)역은 지난 1983년 12월 개통됐다. 서울메트로에 따르면 2000년 약 8만8000명이었던 이용객은 2015년 10만명을 넘어섰다. 유동인구는 대부분 서울대 학생과 관악구청 등 공공기관 직원, 관악산 등산객 등이었다.
유동인구가 점차 늘면서 서울대입구역 인근에 조성된 상권도 남부순환로의 대표 상권 명단에 이름을 올렸다. 특히 최근에는 관악로14길, 일명 ‘샤로수길’이 급부상하면서 외부 유입 인구가 빠르게 늘고 있다. 인근 부동산에 따르면 서울대입구 유동인구는 하루 약 13만명에 달한다.
서울대입구역 상권은 그동안 지하철 출구별로 주 고객층이 약간의 차이를 보이는 게 특징으로 꼽혔다. 관악산 방향으로 난 1~4번 출구는 직장인들과 학생들의 수요가 많은 편이었다. 반면 남부순환로를 중간에 두고 1~4번 출구와 반대편에 있는 5~8번 출구는 인근 주민들과 등산객 중 중년남성 등이 주 고객층이었다.
그런데 최근 일대 지역 상권에 일대 변화의 바람이 불고 있다. 1~4번 방향 상권의 임대료가 급상승하면서 비교적 저렴한 5~8번 출구 방향에도 그 여파가 미치고 있다. 1~4번 출구에나 생길법한 직장인·학생 위주의 점포들이 5~8번 출구 방향에도 하나 둘 생겨나고 있는 것이다.
탄탄한 배후 수요에 외부 인구까지…“12개 테이블 평균 4회전, 월매출 약 6000만원”
부동산업계 등에 따르면 서울대입구역 5~8번 출구 방향에 조성된 상권은 ‘주택상업지역’으로 분류된다. 일반 주택가에 형성된 상권이라고 보면 된다. 해당 상권의 배후는 빌라, 저층 아파트가 분포돼 있다. 이곳에는 현재 약 3만명의 주민이 거주하고 있다. 주로 학생들과 직장인이 전·월세로 많이 살고 있고 그 외에는 나머지는 기존 주민들이다.
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| ▲크게 보기 = 이미지 클릭 / [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
이곳 상권은 주로 대로변(관악로) 위주로 발달됐다. 비교적 저층의 상가들이 많은 편이다. 최근 들어 ‘관악위버폴리스’ 등 오피스텔 상가들이 생겨나고 있지만 여전히 3~4층의 저층 건물에 들어선 소형점포 위주로 구성돼 있다.
서울대 입구역 5·6번 출구 방향으로 난 상권은 역세권 겨냥 업종이 대부분이다. 끼니를 간단히 해결할 수 있는 분식류 ‘명랑 핫도그’, ‘김기철의 장수 왕만두’ 등이 출구 바로 앞에 자리하고 있다. 역으로부터 다소 떨어진 곳에도 스타벅스카페, 해장국·순댓국집 등 한 끼 식사를 해결할 수 있는 업종 위주로 들어서 있었다. 특히 6번출구 방향으로는 식당과 술집 위주의 ‘먹자골목’이 형성돼 있다. 최근 서울대입구역에서 주목받는 상권으로 꼽힌다.
과거 이곳의 기본 업종은 술안주인 빈대떡, 치킨, 골뱅이무침 등을 파는 옛스러운 분위기의 포장마차가 많았다. 그런데 최근에는 막창, 해물, 족발, 고기, 회 등 다양한 메뉴를 파는 점포들이 생겨났다. 대형 프랜차이즈 브랜드보다는 맛과 분위기를 겨냥한 음식점이 주를 이뤘다.
젊은 층을 겨냥한 업종이 하나, 둘 입점하면서 상권에 활력이 생겼다는 게 이곳 상인들의 설명이다. 소상공인상권분석시스템에 따르면 지난해 6월 21개였던 호프집이 지난달 14개로 줄었다. 그 자리를 일식, 동남아 등의 음식을 파는 점포들이 채웠다.
올해로 4년째 ‘로꼬로꼬 조개찜’을 운영하고 있는 신의현(34) 사장은 “해당 상권이 활발해진지는 4년 정도 됐다”며 “원래는 상권이 거의 없다시피 했는데 지금은 완전히 바뀌어 사람도 많아지고 경쟁도 치열해졌다”고 귀띔했다.
▲ 서울대입구역 7·8번 방향 상권은 주민친화적 성격을 띠고 있다. 몇몇 유명한 맛집은 외부에서도 찾아서 오지만 대부분 배후에 거주하는 3만명의 주민들이 이용하고 있다. 사진은 왼쪽 위부터 시계방향으로 술고래, 낙양호프, 해물포차, 로꼬로꼬조개찜, 어사출또, 불불이 족발보쌈 ⓒ스카이데일리
이어 그는 “사람들이 많은 저녁에는 전체 테이블 회전이 4회 가량 된다”며 “가장 작은 사이즈인 4만원으로 계산해 12개 테이블이 4회전을 돈다고 가정하면 최소 월 매출이 6000만원에 달하는 셈이다”고 설명했다.
신 사장은 “주변에 비슷한 업종이 생기고 고객들이 분산될 수 있는 업종들이 많이 생기면서 매출에 변화가 생기긴 했지만 그렇다고 아주 부정적인 상황은 아니다”며 “과거 상권 자체와 비교했을 때 4년간 장사를 꾸준히 이어오고 있다는 것은 수요가 매우 탄탄하고 상권이 살아나고 있다는 것을 방증한다”고 강조했다.
나이스비즈맵상권분석보고서에 따르면 해당 지역에는 하루 중 저녁 8시~9시에 이용객의 40%가 몰린다. 그 중 50%가 지역주민이다. 나머지는 인근 직장인 17%, 유입인구가 33% 등이다. 손님 중 지역주민이 많아 12시 이후에도 장사가 잘되는 편이다.
오유진 조아부동산 대표는 임대료와 관련해 “이곳 지역은 상권이 활기를 띄면서 임대료가 정말 비싸졌다”며 “대로변 16평짜리 1층 가게의 경우 보증금 5000만원에 부가세를 제외한 월세가 320만원이다”고 말했다. 이어 “권리금은 장사가 잘 되는 가게 기준 약 1억원에 달한다”고 덧붙였다.
오 대표는 “이면도로의 경우도 15형 기준 보증금이 1500만원~1600만원, 월세가 120만원 등이다”며 “권리금은 매장 별로 천차만별이라 정확하게 설명하기 어렵다”고 설명했다.
주민친화적 상권 분포…포장음식·의류매장 등 수요 꾸준
부동산업계 등에 따르면 서울대입구역 7·8번 출구 방면은 서울대입구역 상권에서 가장 ‘주민친화적’인 곳으로 꼽힌다. 해당 상권의 주 고객층은 여성이다. 봉천중앙시장을 중심으로 주부 고객들이 특히 많은 편이다. 이곳에는 버스정류장도 위치해 있어 환승 고객들도 자주 오가는 편이다.
지하철역 인근에는 포장 음식을 파는 점포가 다수 존재한다. 이들 점포 역시 가까운 곳에 거주하는 주민들이 주요 고객이다. 지하철역에서 약간 떨어진 곳에는 술집·식당 위주의 먹자골목이 펼쳐져 있다.
한때 서울대입구역 상권을 주름잡았던 이곳에는 닭발, 일식, 포차, 곱창, 횟집, 곰장어, 양꼬치 등 맛집들이 옹기종기 모여있다. 인근의 H부동산 대표는 “과거에는 ‘봉천곱창’ 주변으로 사람이 많았는데 이제는 다른 상권들이 발달하면서 그 인기가 많이 사그라들었다”고 설명했다.
소상공인상권분석보고서에 따르면 이곳 상권은 지난해 대비 호프집은 1개 증가, 곱창집은 유지, 족박·보쌈집은 3개 증가 등이었다. 특히 족발집의 경우 월 매출이 인근 상권의 타 족발집에 비해 6배 이상 높은 점이 주목됐다.
H부동산 대표는 “현재 7·8번 출구 상권의 보증금은 5000만원부터 1억까지 다양하고 권리금은 대략 7000만원 부터다”며 “월세는 10평 기준 240만원 정도다”고 말했다. 이어 그는 “최근 주민들이 1인용 배달음식을 많이 이용하는 것으로 알고 있다”며 “테이블이 필요 없는 포장·배달 음식을 알아봐도 좋을 것 같다”고 조언했다.
▲ 서울대입구역 7·8번 방향 상권은 주민친화적 성격을 띠고 있다. 몇몇 유명한 맛집은 외부에서도 찾아서 오지만 대부분 배후에 거주하는 3만명의 주민들이 이용하고 있다. 사진은 왼쪽 위부터 시계방향으로 봉천곱창, 수상한 닭발, 옥돌집, 웰메이드, 니, 헵번 ⓒ스카이데일리
실제로 서울대입구역 7·8번 출구 방향에 위치한 점포 내에서는 학생들과 직장인들이 저녁식사를 해결하기 위해 포장을 많이 하고 있었다. 한 국수집 직원은 “저녁시간대 혼자 먹으러 오거나 포장을 많이 해 간다”고 설명했다. 스카이데일리가 해당 가게에서 머물렀던 30분 동안 포장 손님만 7명이 오갔다.
서울대입구역 7·8번 출구 방향 상권에는 여성들을 타겟으로 한 의류매장들도 다수 존재했다. 20대를 겨냥한 ‘샤트렌’ 부터 중년 여성 전용 매장인 ‘올리비아로렌’까지 각 나이 대에 맞는 의류 매장이 즐비했다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “전국적으로 여러 상권들이 생기면서 서울대입구역 상권이 잠시나마 잠잠해진 적도 있지만 최근 들어 인근 샤로수길(관악로14길)이 부상하면서 분위기가 달라지고 있다”며 “샤로수길의 인기 덕분에 인근 상권도 함께 활성화될 수 있는 여지가 충분하다”고 말했다.
| 서울대입구역 봉천사거리 대박집 ‘로꼬로꼬 조개찜’ 신의현 사장 인터뷰 |
▲ 로꼬로꼬 조개찜 서울대역점 ⓒ스카이데일리 -개업은 언제 했고 해당 상권이 활성화되고 있는 것을 느끼는가
“지난 2013년에 이곳에 오픈했다. 세 친구가 함께 운영하고 있다. 본사에서 현재 상권 입지를 처음에는 탐탁해 하지 않았다. 더 좋은 상권이 많은데 굳이 메인 거리도 아닌 곳에 차리냐는 것이다. 그런데 우리 가게가 40평인데 업종을 잘 선정해서인지 오픈 뒤부터 고객들의 발걸음이 끊이지 않았다. 처음 고객이 주로 40, 50대였는데 이제는 젊은 층이 더 많다. 신기하게도 우리 가게가 생긴 뒤 이 상권에 하나, 둘 경쟁 식사 업종들이 생기더라. 그러면서 젊은 친구들이 많이 오게 돼 상권이 활발하게 된 것 같다는 생각이 든다”
-손님이 끊이지 않는데 그 요인은 무엇이라 보는가
“조개는 손질하기가 힘든 음식이다. 정성이 들어가지 않으면 오랫동안 운영하는 것이 쉽지 않다. 그래서인지 해물은 있어도 동종인 조개집은 주위에 없다. 그래서인지 많은 분들이 찾아주고 계신다. 또 서울대입구나 관악산에 외국인 관광객이 오다 보니 블로그를 보시고 찾아오는 분들이 꽤 있다”
-매출은 얼마나 나오는지
“평일보다 주말에 손님이 더 많다. 주민분들뿐만 아니라 외부 젊은 친구들, 커플들도 많이 온다. 최대로 많았을 때가 테이블 4회전 했을 때다. 보통은 2회전 정도 돈다”
-서울대입구 5번~8번 상권은 어떤 상권인가
“상권의 흐름은 돌고 도는 것이라고 생각한다. 현재 1~4번 출구가 가장 메인 상권이지만 대형 프랜차이즈들이 들어서면서 임대료가 크게 올랐다. 샤로수길도 마찬가지다. 5~8번 출구도 지금 외부 유입인구도 많아지고 있고 더 발전하고 있다. 이를 안 수요자들이 많아졌는데 이제는 공급이 안된다. 이곳은 ‘상가가 귀한 상권’이다. 건물이 오래돼 저층인데다 점포가 소형이라 잘 나오지 않는다. 많은 사람들이 매장을 내고 싶어도 상가가 없어 내지 못하고 있다고도 들었다” |
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