2007년 이전까진 양도자의 선택에 의해 기준시가를 기준으로 신고해도 되고, 실질거래가액으로 신고를 해도 무방했었다. 그 이후 세법이 개정되면서 모든 부동산 거래에 대한 양도소득세를 실질거래가액으로 계산하므로 부동산을 사고 팔 때 작성된 매매계약서와 매매대금을 주고받은 근거들이 있어야 한다.
최근에 부동산을 거래했다면 매매계약서를 잘 보관하면 문제가 없지만 오래 전에 취득한 부동산은 거래할 때 작성된 매매계약서를 보관하지 않은 경우가 있다. 취득 시 작성됐던 매매계약서를 분실했다면 양도소득세를 계산할 때 취득가액을 어떻게 계산할까.
취득가액을 확인할 수 없는 경우
취득당시 실지거래가액은 존재하나 이를 확인할 수 있는 증빙서류가 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액을 실지 취득가액으로 해 양도신고 할 수 있다. 일반적으로 아래 3가지 방법 중 환산취득가액의 취득가액으로 많이 적용하고 있다.
(1) 매매사례가액 : 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 부동산과 동일성 또는 유 사성이 있는 부동산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 말한다.
(2) 감정가액 : 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 부동산에 대해 1이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말한다. 위의 매매사례가액과 감정가액을 적용함에 있어 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액으로 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 않는다.
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(3) 환산취득가액 : 실지 양도가액에 대해 환산가액을 인정하지 않으므로 환산가액이라는 말은 실제 환산 취득가액만을 의미한다고 할 수 있다. 환산 취득가액이란 양도당시 실지거래가액에 취득 및 양도당시 기준시가의 비율을 곱해 환산된 취득가액을 말한다.
예를 들어 주택의 실지양도가액이 1억원이고 그 주택의 양도당시 기준시가가 5000만원, 취득당시 기준시가가 3000만원인 경우 양도에 대한 취득당시 기준시기비율이 60%이므로 환산취득가액은 6000만원이 계산된다.
취득가액을 환산취득가액으로 해 양도소득세를 신고하는 경우 당해 부동산의 필요경비는 당해 부동산의 취득당시 기준시가의 3%에 해당하는 금액만 필요경비로 공제되고 이 경우 증빙에 의해 확인된 부동산 중개수수료 등 실제 지출된 비용은 필요경비로 공제되지 않는다.
세무조사에서 취득가액이 확인되는 경우
양도자는 취득당시 작성된 매매계약서를 보관하고 있지 않아 취득가액을 확인할 수 없어서 환산가액으로 양도소득세를 신고하였다고 하더라도 세무서에서는 세무조사를 통해 취득시 거래한 실지거래가액을 확인할 수가 있다.
일반적으로 세무조사에서 실지거래가액이 확인되는 방법은 거래당사자, 즉 거래상대방(전소유자)이나 중개인을 조사해 거래가액을 확인하는 방법, 매매당사자간 수수한 자금의 금융거래내역 등을 조사해 실지거래가액을 확인하는 방법 등이 있다. 세무서에서 조사해 거래가액이 확인되면 조사확인된 가액으로 취득가액을 계산한다.
따라서 환산가액으로 계산된 취득가액이 실제 취득가액보다 높아서 양도소득세 신고시 취득가액을 환산가액으로 신고했더라도 세무조사에서 취득 당시 실제 거래가액이 확인되면 신고한 환산가액을 부인하고 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 재계산하게 된다
세무조사에서 검인계약서상 매매가액으로 취득가액을 계산한 경우
세무서에서 세무조사를 했으나 거래가 오래되고 거래당사자의 소재도 확인되지 않거나, 확인됐다고 하더라도 거래증빙 등이 보관돼 있지 않고 거래가액도 확인해 주지 않을 뿐 아니라, 금융자료도 확보할 수 없어서 조사공무원이 실제 거래가액을 확인할 수 없는 경우가 있다.
1988년부터 부동산등기특별조치법이 시행되면서 매매계약서 검인제도도 함께 시행됐다. 조사공무원이 검인계약서를 확보한 경우 시군구청에 제출되고 등기권리증에 첨부된 검인계약서의 거래가액이 취득가액을 확인한 경우라고 할 수 있는지가 문제다.
2006년 12월 31일 이전 대부분의 부동산거래는 일명 다운계약서를 작성해 시군구에 신고를 했다. 그 당시만 해도 신고가액으로 과세표준을 삼아 취득세와 등록세를 내고 양도소득세도 기준시가로 계산했기 때문에 검인계약서는 의례 실제거래가액보다 낮게 낮춰서 신고를 한 것이다.
따라서 조사공무원도 그러한 점에 관해 충분히 인지하고 있음으로 세무조사에서 검인계약서상 거래가액을 실지거래가액으로 해 양도소득세를 추징하는 사례는 많지 않다. 그러나 환산가액으로 계산한 취득가액이 실제보다 터무니없거나 불합리하게 높게 계산된 경우로써 거래당사자가 서로 담합하거나 세무조사에 비협조적이라서 실제 거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 검인계약서상 매매가액을 취득가액으로 해 환산가액을 부인할 수 있다.
위와 같이 환산가액이 현실성이 없고 실제거래가액을 확인할 수 없어서 조사공무원이 검인계약서 금액을 취득가액으로 해 양도소득세를 추징한 경우에 부과한 세금은 적법한 것일까. 판례는 검인계약서상 거래가액이 실제 거래가액이 아니라는 사실은 주장하는 자, 즉 양도소득세를 신고한 자가 입증해야 한다고 하고 있으므로 검인계약서상 거래가액이 실제 거래가액이 아니라는 사실을 입증하지 못하면 검인계약서상 매매가액을 취득가액으로 계산한 양도소득세는 정당한 것으로 인정될 수 밖에 없다. 거래당시 거래 증빙의 보관이 양도소득세 절세의 지름길임을 명심해야 하겠다.
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