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[스팟이슈]-과천 부동산 시장 동향

평당 4천 시작에 불과…대형호재 과천 제2강남 신호탄

기존 아파트 재건축 완료 초읽기…교통·자족기능 등 호재 산적

문용균기자(ykmoon@skyedaily.com)

기사입력 2019-04-16 00:07:00

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통상적으로 부동산의 가치는 여러 가지 복합적 요인에 의해 결정된다. 입지, 교통, 거주환경, 학군 등이 부동산 가치를 결정하는 요인들이다. 최근 경기도 과천시는 부동산 가치 상승을 부추길만한 여러 가지 요인이 동시에 겹쳐 부동산업계 안팎의 높은 관심을 받고 있다. 특히 서울 거주자들의 관심이 높다는 점이 주목된다. 한국감정원 매입자거주지별 아파트 매매거래현황 자료에 따르면 지난해 서울 거주자의 과천시 아파트 매입 건수는 187건으로 괄할 시·도(과천) 내에서 거래된 260건의 약 71%를 차지했다. 과천은 처음 도시 조성 당시 차례로 들어섰던 아파트 단지들의 재건축 사업이 본궤도에 오르면서 멀지 않은 시기에 새로운 모습으로 탈바꿈 할 것으로 전망돼 관심은 더욱 고조되는 모습이다. 또한 GTX-C노선이 지난해 예비타당성 조사를 통과한 만큼 교통 호재도 구체화 되고 있으며 소문만 무성했던 지식정보타운도 내달 분양을 앞두고 있어 도시의 탈바꿈, 확장 측면에서 미래 가치가 더욱 상승할 지역으로 평가된다. 스카이데일리가 명품 주거지로의 변신을 앞두고 있는 과천시 일대를 방문해 현재 개발 상황과 부동산 동향, 향후 전망 등을 취재했다.

▲ 기존 노후 아파트 단지가 허물어지고 그 자리에 새 아파트 단지가 건설되고 있는 경기도 과천시는 뛰어난 입지에 신축 단지 프리미엄까지 더해져 가파른 시세 상승이 점쳐지고 있다. 게다가 유동인구 증가를 부추길만한 과천지식정보타운이 내달 중 분양을 시작할 예정이라 과천에 대한 관심은 더욱 고조되고 있다. 사진은 SK건설과 롯데건설이 컨소시엄으로 짓는 ‘과천 위버필드(구·과천주공2단지)’ 전경 ⓒ스카이데일리
 
서울을 기준으로 남서쪽에 맞닿아 있는 경기도 과천시(이하·과천)가 최근 부동산 시장의 조명을 받고 있다. 입지 조건이 뛰어나 ‘준강남’으로 불렸던 과천은 기존 오래된 아파트가 허물어지고 그 자리에 신축 아파트가 생겨나는 등 대대적인 변화의 바람이 불고 있다.
 
특히 그동안 한계점으로 지목됐던 자족기능 역시 어느정도 해소될 것으로 보여 기대감은 더욱 고조되는 모습이다. 기업 유치가 가능한 과천지식정보타운의 분양이 시작을 앞두고 있어서다. 인근 부동산 관계자들은 개발이 완료되면 일대 부동산 시세는 강남권에 근접한 수준까지 다다를 것으로 보고 있다.
 
1~2년 안에 준공 예정인 신축아파트 다수…일대 지역 아파트 시세 상승 가능성 높아
 
과천은 서울에 집중돼 있던 정부의 기능을 분담하기 위해 지어진 행정도시다. 유락시설 등이 적고 시의 많은 부분이 그린벨트로 묶여 있어 쾌적한 생활환경을 갖춘 점이 특징이다. 과천은 4호선을 통해 12분 만에 사당역에 도달할 수 있으며 도로를 이용하면 서울 양재까지 단숨에 닿는다.
 
뛰어난 서울 접근성, 탁월한 생활 여건 등으로 그동안 ‘준강남’이라 불리며 높은 인기를 구가해왔다. 최근 이러한 과천이 다시 한 번 조명을 받고 있다. 노후 아파트의 재건축과 자족기능 향상, 교통호재 등으로 시세 상승 가능성이 높게 점쳐지고 있다. ‘준강남’을 넘어 강남에 버금가는 지역으로 발돋움 할 것이라는 게 부동산업계의 중론이다.
 
부동산114가 발표한 ‘과천시 아파트 시세변동 추이’에 따르면 이달 기준 3.3㎡(약 1평)당 아파트 값은 3927만원으로 나타났다. 4000만원 돌파를 목전에 두고 있는 셈이다. 현재 과천시 아파트 값은 재건축 완료 10년차 이내 아파트 단지가 주도하고 있는 것으로 파악됐다.
 
KB부동산 시세에 따르면 과천주공 11단지를 재건축해 지난 2007년 3월 준공된 ‘래미안에코팰리스’ 아파트 공급면적 109.71㎡(약 33평), 84.94㎡(약 26평) 규모 호실의 이달 기준 상위평균가는 12억2500만원이다. 지난 2월 같은 면적 호실이 12억3000만원에 거래됐다. 10년이 넘은 단지임에도 불구하고 3.3㎡(약 1평)당 약 3727만원을 기록 중인 셈이다.
 
과천 아파트 시세는 향후 상승가능성이 높게 점쳐지고 있다. 현재 재건축 사업이 진행되고 있는 단지들이 준공을 초읽기에 돌입했기 때문이다. 현재 과천시에서는 △주공 1단지(2020년 3월 준공 예정) △주공 2단지(2021년 1월 준공 예정) △주공 7단지1구역(2020년 11월 준공 예정) △주공 6단지(2021년 11월 준공 예정) △주공12단지(2021년 1월 준공 예정) 등의 재건축 단지가 존재한다. 기존에 우정병원이 있던 자리에도 새 아파트가 들어선다.
 
한국주택토지공사 방치건축물 사업부 관계자는 “현재 우정병원 부지에 최고 높이 20층, 174세대가 거주할 수 있는 아파트 건축의 사업승인을 앞두고 있다”며 “이달 중 사업 승인이 날 것으로 보여 올해 말 분양을 실시하고 2021년 말이면 입주를 할 수 있을 것으로 전망된다”고 설명했다.
 
크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=김윤화] ⓒ스카이데일리
 
이 밖에도 지난해 3월 조합설립인가를 받고 사업을 진행 중인 4단지와 상반기 중 조합설립인가를 목표로 진행 중인 5단지, 지난 2월 과천시에서 재건축 정비구역 지정 고시를 내준 과천주공 8·9단지도 새 아파트로의 변신을 꿈꾸고 있다.
 
최대 난제 자족기능 해결 초읽기…판교테크노벨리 아성 넘을까
 
과천은 그동안 집값 상승의 최대 걸림돌로 지목됐던 자족기능 또한 해결될 것으로 전망되고 있다. 몇 년 전부터 소문만 무성했던 과천지식정보타운이 완공을 앞두고 있어서다. 이곳은 경기도의 대장주로 불리는 판교 지역의 인기 요인으로 꼽히는 ‘판교테크노벨리’와 유사한 효과를 이끌어 낼 것으로 분석된다.
 
과천지식정보타운은 단순히 산업단지 역할 뿐 아니라 주거지 기능도 함께 갖추고 있어 과천의 인기를 견인할 것으로 분석된다. 과천지식정보타운 내 위치한 ‘과천제이드자이’가 내달 중 분양을 앞두고 있다. 분양가는 아직 공개되지 않은 상태다.
 
부동산 업계 관계자에 따르면 분양가격은 아직 나오지 않은 상황이나 공공택지인 점을 감안해 2000만원 중반대로 책정될 가능성이 높은 것으로 알려졌다. 인근 과천 원도심 주공아파트 재건축 분양가와 비교해 700만원 이상 저렴해 로또 분양 가능성이 점쳐진다.
 
현장에서 만난 K부동산 관계자는 “1~2년 전부터 지식정보타운 내에 조성될 아파트의 분양을 받기 위해 매매, 전세로 이 지역으로 이사해 거주하시는 분들이 꽤나 있다”며 “규제에 따라 1년 이상 거주해야 과천 시민의 지위를 얻어야 분양을 넣을 수 있기 때문이다”고 설명했다.
 
이어 “지식정보타운의 높은 인기 덕분에 인접한 재건축 단지도 덩달아 관심을 받고 있다”며 “기존 주공6단지를 재건축하는 ‘과천 자이’가 대표적이다”고 덧붙였다. 이 부동산 관계자는 “몇 년 전에 분양해 이제 입주를 앞둔 곳들의 분양가 평균이 3000만원 초반대 였음을 감안하면 내달 분양을 앞둔 6단지(과천 자이)의 경우 3400만원 선에서 분양가가 잡힐 것으로 보인다”고 내다봤다.
 
지식정보타운에는 지하철역도 들어올 예정이다. 과천시 관계자는 “현재 코레일, 철도공단 등과 협약을 진행 중이다”며 “내달 중 과천지식정보타운역(가칭)과 관련된 협약이 완료되면 철도시설공단에서 기본 설계를 거쳐 발주를 준비하고 2024년 하반기 개통될 것으로 예상된다”고 밝혔다. 개통이 완료되면 4호선 인덕원역 다음 정차역은 과천정보지식타운이 된다.
 
“가격상승 여력 충분한 과천아파트…강남 맞먹는 시세 보일 것”
 
재건축, 지식정보타운 개발 등으로 천지개벽을 앞두고 있는 과천시에 대해 인근 부동산 관계자들과 전문가들은 미래가치를 상당히 높게 평가했다. 과천에 위치한 K부동산 관계자는 “과천 원도심은 중산층 이상이 거주하는 고급 주거지로 변신할 것이다”며 “강남처럼 시간이 지나면 지날수록 과천에 집을 사기는 어려워 질 것으로 보인다”고 설명했다.
 
▲ 부동산 전문가들은 과천이 지금보다 높은 수준의 집값을 기록할 가능성이 높다고 귀띔했다. 사진은 왼쪽부터 시계방향으로 주공 6단지를 재건축하는 과천자이 공사현장, 주공1단지 공사현장, 주공8·9단지 앞 플랜카드, 주공4단지 전경 ⓒ스카이데일리
 
또 다른 G공인중개사 관계자는 “GTX-C노선이 예비타당성 조사를 통과해 개통이 유력해 졌다”며 “개통이 되면 과천종합청사역에서 양재가 5분 삼성역이 7~8분 거리가 돼 시세 상승은 물론 제2의 강남으로 발돋움 할 것으로 보인다”고 진단했다.
 
이어 “과천은 새로운 도시가 이제 형성되는 과정으로 2~3년 내에 좋은 아파트들이 즐비한 곳으로 탈바꿈 될 것이다”며 “이후 수십년 간은 강남과 시세 변동을 함께하며 경기도에서 최고 집값을 보일 것으로 보인다”고 전망했다.
 
경제만랩 오대열 팀장은 “과천 재건축 단지의 가장 큰 장점을 꼽자면 이미 입증된 우수한 입지와 탄탄한 생활 인프라를 꼽을 수 있다”며 “특히 서울과 인접한 거리로 과천·봉담 도시고속화도로, 과천대로 등의 교통망을 통해 양재, 사당 및 강남 중심부로 쉽게 이동할 수 있다”고 말했다. 이어 “4호선 과천역과 함께 정부과천청사역을 품고 있고 이후 GTX-C노선이 과천 정부청사역에 정차해 교통에 있어서는 서울 강남과 하나의 생활권이라고 할 수 있다”고 평가했다.
 
오 팀장은 “과천지식정보타운 역시 과천 재건축 단지의 교통망을 고스란히 누릴 수 있다”며 “경부고속도로, 서울외곽순환도로, 제2경인고속도로, 강남순환고속도로, 과천~봉담간 고속도로 등이 인접한데다 서울 주요지역을 통과하는 지하철 4호선이 신설될 예정에 있어 교통여건이 매우 좋다”고 강조했다.
 
이어 “자족기능에 교통편의까지 갖추게 되는 셈이라 지식정보타운을 포함한 과천시는 미래가치 측면에서도 유망하다고 볼 수 있다”며 “지식정보타운의 가장 큰 장점은 분양가상한제 적용인데 일대 중개업소에 따르면 과천 재건축 단지보다 20~30% 낮은 가격으로 분양이 이뤄질 것으로 내다보고 있다”고 밝혔다.
 
명지대학교 부동산학과 권대중 교수는 “과천은 서울 접근성이 경기도 내에서 가장 뛰어나다”며 “이 지역은 재건축, 지식정보타운 개발 등 도시가 새롭게 구성·확장되는 과정으로 새 아파트가 들어서면 일대 지역 부동산 시세는 지금보다 껑충 뛸 것으로 보인다”고 말했다.
 
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “강남 생활권이고 수요자가 많은 과천에 새 아파트들이 들어선다면 가격은 오를 수 밖에 없다”며 “개발이 점차 진행될수록 평당 시세는 강남권과 근접해 질 것으로 보여진다”고 답했다.
 
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
 

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