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[재건축·재개발 르포<265>]-공덕 1구역 주택재건축

프리미엄 8억 공덕1구역…조합원 분양가 대비 3배 번다

정부규제 무시한 남다른 사업속도에 매물 품귀, 수요 폭증

문용균기자(ykmoon@skyedaily.com)

기사입력 2020-01-03 13:24:20

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▲ 민간택지 분양가상한제 대상 지역 확대로 분양가상한제 적용을 받게 됐음에도 마포구 공덕동 주택재건축 사업은 일정 지연 없이 계획대로 진행될 전망이다. 이에 따라 이곳의 일반분양가가 초미의 관심사로 떠올랐다. 특히 올해 2월 23일부터 조합원 지위 획득이 가능해지면서 알짜입지에 입성하려는 수요자가 나날이 늘고 있다. 사진은 공덕1구역 일대 전경. ⓒ스카이데일리
 
정부가 지난해 말 ‘12·16부동산대책을 통해 민간택지 분양가상한제 대상 지역을 확대하면서 서울 내 재건축·재개발 등 정비사업장들의 움직임이 분주해지고 있다. 4월말까지 주어진 유예기간 전에 입주자 모집공고를 신청해 민간택지 분양가 상한제를 적용받지 않기 위해서다. 반대로 물리적으로 유예기간 내 일처리를 끝내기 어려운 사업장들은 속도조절에 나선 상태다.
 
이런 가운데 민간택지 분양가상한제를 적용받더라도 기존의 계획대로 사업을 추진 중인 정비사업장이 존재해 이목을 끌고 있다. 공덕1구역이 대표적이다. 이곳 조합은 관리처분인가 당시 예상된 일반분양가가 주변에서 분양한 단지보다 낮게 책정됐던 탓에 빨리 사업을 진행하는 게 낫다는 입장으로 사업 추진을 강행하고 있다. 사업장 내에 대지지분이 큰 단독주택이 다수 존재해 조합원들의 자기부담금이 적은 점도 사업강행 의지를 드높이는 요인으로 꼽힌다.
 
4월 이주→철거→내년 11월 일반분양…“조합원 분양가 대비 3배 이상 상승할 것”
 
공덕1구역 조합관계자에 따르면 평지로 이뤄진 공덕1구역 주택재건축 사업장은 서울 마포구 공덕동 105-84번지 일대에 자리하고 있다. 정비구역 면적은 5만8427㎡(약 1만7674평), 조합원수는 구랍(지난해 12월) 18일 기준 438명이다.
 
해당 사업지는 지하철 5호선 애오개역과 맞닿은 초역세권 단지며 5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도선 등이 지나는 공동역과도 도보 10분 거리에 위치해 있다. 광화문, 종로, 여의도 등 업무지구로의 접근이 용이해 재개발 초기 단계부터 많은 관심을 받아왔다.
 
수요자들이 관심이 높았던 만큼 공덕1구역은 그동안 사업 속도가 여타 사업장에 비해 빠른 편이었다. 재개발·재건축클린업 시스템에 따르면 공덕1구역은 지난 2014년 3월 28일 조합설립인가, 2017년 2월 23일 사업시행인가, 2017년 8월 12일 시공사 선정(△GS건설, △현대건설), 2018년 4월 16일 관리처분인가 등의 과정을 거쳤다.
 
크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=박현정] ⓒ스카이데일리
  
 
민간택지 분양가상한제 지역 확대 지정 이후 만난 문경래 공덕1구역 조합장은 “공덕1구역은 용적률 249.99%를 적용받아 지하3층~지상20층 10개동 규모로 재탄생 할 예정이다”며 “전체 1121세대 중 임대는 89세대, 일반분양 물량은 450세대 전·후 정도로 예상된다”고 설명했다.
 
문 조합장은 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 대해 “우리 구역은 분양가상한제가 분명히 적용될 것이라 생각하고 사업을 진행해 왔다”며 “어차피 정부의 대책을 피해갈 수 없다고 생각하고 대책을 수립했기 때문에 앞으로도 우리구역에 맞는 맞춤형 사업을 진행하겠다”고 설명했다.
 
이어 “건설사, 협력업체 등과 꾸준히 소통하면서 조합원 부담을 최대한 줄이는 방향으로 사업을 추진할 계획이다”며 “결국 조합이 할 일은 빨리 사업을 진행해서 향후 아파트의 가치 상승을 조합원들에게 돌려주는 것이다”고 강조했다.
 
그는 “주변에서 거래되는 아파트 물건, 입주를 앞두고 공사 중인 단지의 보류지 매각 가치 등을 고려했을 때 우리 단지의 미래가치는 전용면적 84㎡기준 20억원 이상이라고 본다”며 “조합원 분양가의 3배 이상 오를 수 있다고 전망한다”고 주장했다. 이어 “관리처분인가 당시 일반분양가를 2400~2600만원 정도로 생각했는데 향후 3000만원까지도 오를 수 있을 것이다”고 자신감을 보였다.
 
1억5000만원 매물에 프리미엄만 8억원…매물 품귀 현상에도 수요문의 꾸준
 
공덕1구역에 대한 시장의 평가는 높은 상황이다. 인근부동산 관계자들에 따르면 현재 매물이 없음에도 수요자들의 문의가 끊이지 않고 있다. 실제 거래가 이뤄질 경우 프리미엄이 적게는 7억원 많게는 8억원까지 붙었다.
 
공덕1구역 인근에 자리한 H부동산 관계자는 “지난해 말 7억2000만~3000만원, 7억5000만원의 프리미엄(웃돈)이 붙어 거래됐다”며 “권리가액 1억5000만원 매물에 프리미엄이 8억이나 붙어 8억5000만원에 거래되기도 했다”고 설명했다.
 
그는 “공덕1구역은 조합설립인가 이후 10년 보유 5년 거주 물건만 살 수 있어 현재 부동산에 나온 매물이 거의 없다”면서도 “사업시행인가 이후 3년 이내 착공되지 않아 내달 23일이 되면 물건이 나올 수는 있을 것이다”고 귀띔했다. 이어 “권리가액 3억2000만원, 프리미엄 7억5000만원짜리 매물이 나올 예정이긴 하나 권리가액이 더 낮은 매물은 없다”고 덧붙였다.
 
▲ 인근부동산 관계자에 따르면 공덕1구역의 프리미엄은 7억~8억원 선이다. 부동산 전문가들은 공덕1구역은 희소성까지 갖췄다고 평가했다. 사진은 공덕1구역 내부 골목길 모습. ⓒ스카이데일리
 
또 다른 인근 부동산 관계자는 “공덕1구역에 들어오려면 일단 현금 10억원은 있어야 한다”며 “그럼에도 부동산 한 곳 당 대기수요가 20명 이상이다”고 말했다. 이어 “공덕1구역은 강남처럼 평지에 자리하고 있는 것이 장점이다”며 “이곳은 70년대 중반 계획적으로 조성된 동네로 경제적으로 여유를 갖춘 사람들이 모여서 살았다”고 설명했다.
 
이어 “때문에 공덕1구역 조합원들은 호실을 늘리려 노력하기 보단 편의시설을 더 많이 넣으려 하는 경향이 짙다”며 “철거 이후 논의를 통해 고급 자재로 준공된다면 향후 세대수만 많고 특별한 자재를 사용하지 않은 마포래미안푸르지오를 제치고 독보적인 가격을 형성할 것으로 전망된다”고 주장했다.
 
이 관계자는 “자기부담금의 경우 원룸을 가진 사람은 4억, 투·쓰리룸을 가진 사람은 2~3억 정도일 것으로 본다”며 “이들은 15억원 미만을 가지고 있으니 대출은 나온다”고 전했다.
 
부동산 전문가들도 이곳 재개발 사업에 대해 후한 평가를 내렸다. 도시와경제 송승현 대표는 “정부 기조가 변수긴 하나 입지가 좋아 사업성이 있다고 본다”며 “민간택지 분양가상한제로 내년 하반기 시점에는 서울 내 알짜 입지 공급물량이 많지 않을 것으로 예상돼 공덕1구역의 일반분양 청약 경쟁률은 엄청날 것으로 생각된다”고 평가했다.
 
이어 “마포래미안푸르지오와 입지는 큰 차이가 없다고 보나 단지규모를 무시할 수는 없어 공덕1구역이 새 아파트가 됐을 때 신축이란 강점으로 우위에 설 것으로 보인다”며 “서울 도심으로의 이동이 편하고 주변 대규모 개발로 인프라 개선 호재까지 겹쳐 미래가치는 오를 수밖에 없는 상황이다”고 덧붙였다.
 
부동산114 윤지해 과장은 “분양가 규제를 받지만 입주한 이후 주변 시세와 키 맞추기를 고려하면 조합원들이 걱정할 것은 일반분양 수익성이 좀 낮아지는 것뿐이다”며 “미래가치에 대한 이견이 있을 수 없는 좋은 입지를 갖춘 곳이다”고 진단했다.
 
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
 

“공덕1구역 내 물건(단독·다세대) 소유 전·현직 명사들”
▲ ⓒ스카이데일리
 ◆장영보: ㈜미디어윌홀딩스 대표이사 사장이다. 씨앤앰 대표이사 사장을 지냈다. 지난해 8월 공덕 1구역 내 단독주택을 매입하고 공동명의로 소유하고 있다. 당시 거래가액은 19억4000만원에 달한다. 인근부동산 관계자에 따르면 단독주택의 경우 1+1으로 호실을 받는 경우가 대다수다.
 
◆한세열: 더와이즈황병원 불임연구소 소장이다. 연세대 의학과를 졸업하고 영남대 의과대학원을 졸업했다. 이후 대구여성차병원 원장을 역임했다. 지난 2016년 3월 공덕 1구역 내 다세대 매물을 매입했다. 당시 매입가격은 4억2000만원이다.
 
◆정택진: [前]경기도 대변인이다. 새누리당 부대변인, 경기도지사 언론특보를 지냈다. 지난 2014년 4월 공덕 1구역 내 다세대 물건을 매입했다. 당시 거래가액은 1억8500만원에 불과하다.
 
◆김영환: [前]LS전선 감사다. LG전선 안양지역본부 본부장 상무를 지냈다. 지난 2015년 4월 공덕 1구역 내 다세대 매물을 매입했다. 거래가액은 3억2300만원이다.

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