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내집 마련은 서민들에게 가장 큰 재테크이자 삶의 목표다. 특히 더 나은 주거 환경으로 옮기기 위해 기존 집을 팔고 새집을 사는 갈아타기 과정에서 세법은 일시적 1가구 2주택이라는 비과세 특례를 제공한다. 하지만 이 제도는 요건이 매우 정교해, 사소한 날짜 계산 실수 하나로 수억 원의 양도소득세를 물게 되는 사례가 속출하고 있다. 단순히 3년 안에만 팔면 된다는 식의 접근으로는 세금 덫을 피해 가기 어렵다.
일시적 2주택 비과세의 철칙, 1-2-3 법칙
비과세를 안전하게 적용받기 위해서는 이른바 1-2-3 법칙을 준수해야 한다.
첫째, 1년 이상의 간격이다. 종전 주택(A)을 취득한 날로부터 최소 1년이 지난 후에 신규 주택(B)을 취득해야 한다. 만약 A주택 취득 후 1년이 되기 전 B주택 잔금을 치르면 특례 적용은 원천 봉쇄된다.
둘째, 2년 이상의 보유 및 거주다. 양도하는 A주택은 2년 이상 보유해야 하며, 취득 당시 해당 지역이 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건도 필수다. 흔히 해당 지역이 해제되면 거주 요건도 사라진다고 오해하나, 거주 요건은 양도 시점이 아닌 취득 시점의 규제를 따르므로 주의해야 한다.
셋째, 3년 이내 처분이다. 신규 주택(B)을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택(A)을 양도해야 한다. 과거에는 지역에 따라 이 기간이 달랐으나 현재는 지역 관계없이 3년으로 통일되었다. 여기서 양도란 잔금을 모두 받거나 소유권 이전 등기를 마치는 날 중 빠른 날을 의미한다.
실수가 가장 많은 지점: 양도와 취득의 기준일
세법에서 날짜 판정은 매우 엄격하다. 원칙적으로 잔금 청산일이 기준이지만, 잔금 전 등기를 먼저 했다면 등기 접수일이 기준이다. 최근 실무에서는 소액의 잔금만 남기고 미리 입주하거나 등기를 넘기는 경우가 있는데, 과세당국은 실질과세 원칙에 따라 이를 사실상의 양도로 보아 날짜를 계산할 수 있다. 만약 3년 기한의 마지막 날이 공휴일이라 그다음 날 잔금을 받는다면 기한 초과로 비과세가 불가능해질 위험이 크다. 계약 시 반드시 기한 종료일보다 여유 있게 일정을 잡는 지혜가 필요하다.
분양권과 특수한 상황의 중첩
2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되어 일시적 주택+분양권 구도가 된다. 이 경우 분양권 취득 후 3년 내 기존 주택을 팔거나, 신축 아파트 완공 후 3년 내 이사하여 1년 이상 거주하는 조건으로 비과세를 받을 수 있다.
더욱 복잡한 것은 일시적 2주택 상태에서 상속이나 혼인이 겹쳐 3주택이 되는 경우다. 세법은 특례 중첩을 허용하지만 처분 순서가 핵심이다. 순서를 바꾸어 신규 주택을 먼저 팔거나 상속주택을 처분하면 비과세 혜택이 사라지는 순서의 함정이 존재한다. 또한 주거용 오피스텔처럼 공부상 주택이 아니더라도 실제 거주용으로 사용 중이라면 주택 수에 가산되어 비과세 전체를 망칠 수 있다.
일시적 2주택 비과세는 법이 정한 정교한 타임라인 위에서 단 한 번의 실수 없이 절차를 완료해야 하는 고난도 세무 행위다. 계약서에 도장을 찍기 전 자신의 상황이 요건에 부합하는지 치밀하게 점검하는 습관이 소중한 자산을 지키는 최선의 방법이다.
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